Según el Observatorio Inmobiliario de BBVA Research del pasado mes de octubre, la escasez de vivienda asequible podría limitar el crecimiento de las ventas en lo que queda de 2025 (un 0,5%) y en 2026 (un 0,3%). Al mismo tiempo, la construcción insuficiente de viviendas nuevas, a pesar del aumento de su volumen, provocará un aumento de los precios tanto en 2025 (aproximadamente un 10%) como en 2026 (aproximadamente un 7%).
Como subrayaron los economistas de BBVA Research, el aumento de precios seguirá indicando un desequilibrio entre oferta y demanda. Los precios aumentaron un 9,7% interanual en el primer semestre de 2025, pero en términos reales todavía están un 30% por debajo de los máximos de 2007. La falta de producto también está afectando a los alquileres, donde las rentas muestran un crecimiento más fuerte: un 34% frente al 22% entre 2019 y el segundo trimestre de 2025.
Razones estructurales y de mercado para la escasez de oferta
La escasez de oferta combina factores estructurales y de mercado que se refuerzan mutuamente. Los primeros incluyen:
- lento desarrollo de los recursos terrestres;
- incertidumbre regulatoria;
- escasez de mano de obra, lo que genera costes elevados y una rentabilidad relativamente baja en comparación con otros países de la eurozona, lo que explica el bajo nivel de inversión.
En particular, las ventas como porcentaje de los activos totales siguen siendo muy bajas. Esto se debe al período excesivamente largo desde la compra del terreno hasta el inicio de la construcción. Como resultado, los activos se financian principalmente con fondos propios, pero se amortizan por sí solos durante mucho tiempo. Este problema es particularmente grave para las pequeñas y medianas empresas, que constituyen la mayor parte de la estructura productiva del sector.
Regulación y clima de inversión
Para hacer más atractiva la inversión en el sector, el informe afirma que «acelerar el calendario de conversión de tierras debería ser una prioridad. Además, sería beneficioso mejorar la regulación, ayudar a reducir los costos operativos de las empresas y aumentar la productividad».
BBVA Research señala que la incertidumbre regulatoria es otro factor que impacta directamente en la inversión. Así, las recientes medidas de control de los precios de alquiler, las restricciones a los grandes propietarios y el fallido intento de reforma de la Ley del Suelo han aumentado la percepción de riesgo en el mercado.
Escasez de mano de obra en la construcción
Otro desafío al que se enfrenta el sector es la falta de mano de obra cualificada y el gran número de puestos vacantes no cubiertos, incluso en sectores importantes como albañiles, fontaneros o electricistas. Si bien la inmigración ha ayudado a sostener la actividad, la falta de programas de capacitación laboral y de políticas efectivas de capacitación laboral ha frenado el crecimiento.
Los economistas de BBVA Research coincidieron en que la escasez de mano de obra seguirá siendo un desafío para la construcción en el mediano plazo. En este contexto, enfatizaron la necesidad de lograr un mayor consenso político e institucional que permita realizar reformas estructurales y un impulso a la oferta de vivienda.
