Покупка недвижимости в Испании в обязательном порядке предполагает уплату налогов, а также сопутствующих расходов. Налоги и расходы могут относиться как к регистрации самой сделки купли-продажи, так и к оформлению ипотечного кредита. Рассмотрим их все по-отдельности.

Налоги при покупке недвижимости в 2023 году

К основным налогам, обязанность по уплате которых возлагается на покупателя, относятся НДС (IVA) и Налог на передачу собственности (ITP). Выбор налога зависит от типа объекта и его статуса (новая недвижимость или объект вторичного рынка). Также в список входят гербовый налог и госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи в Реестре собственности.

НДС (IVA) при покупке недвижимости в Испании в 2023 году

НДС на покупку недвижимости может начисляться по двум ставкам: 21% и 10%.

Под основную ставку в размере 21% подпадает покупка коммерческих объектов, объектов на стадии строительства до ввода в эксплуатацию, а также покупка гаражей, гаражных мест и кладовок, если они не идут дополнением к приобретаемому жилому объекту и не включаются в основную купчую.

Под сниженную ставку в размере 10% подпадает покупка нового жилья, введенного в эксплуатацию и получившего все необходимые для заселения лицензии и разрешения, а также покупка гаражей, гаражных мест (не более 2) и кладовок, если они идут дополнением к приобретаемому жилому объекту и включаются в основную купчую.

Налог на передачу собственности (ITP) при покупке недвижимости в Испании в 2023 году

Ставки налога ITP устанавливаются на уровне автономий, поэтому в каждом регионе Испании действуют собственные нормативы. В общем и целом, на территории страны ставка колеблется в пределах от 4 до 10%. Так, в Валенсийском сообществе она равна 10%, а на Коста-дель-Соль — 7%.

Налогом на передачу собственности облагаются сделки с недвижимостью на вторичном рынке, если продавцом выступает физическое лицо. Т.к. физлица не являются плательщиками НДС, в отношении них применяется иной налог – ITP. Если продавцом вторички выступает юридическое лицо (фирма или предприниматель), зарегистрированное в реестре видов экономической деятельности и являющееся плательщиком НДС, возможны оба варианта.

Главное, о чем следует помнить, так это о существовании в Испании особого показателя, напрямую влияющего на расчет ITP и гербового налога, о котором мы расскажем ниже. Данным показателем выступает Valor de Referencia, являющийся ориентировочной стоимостью объекта недвижимости, рассчитанной на основании ранее зарегистрированных сделок с аналогичными объектами. Иными словами, это не цена текущей сделки и не рыночная цена, а усредненное значение уже завершенных сделок за определенный период в определенной зоне. Именно от Valor de Referencia идет расчет ITP и IAJD.

Гербовый налог (IAJD) при покупке недвижимости в Испании в 2023 году

Гербовый налог – это налог на документированные юридические акты. Его ставка, как и в случае ITP устанавливается на уровне автономий. Действующие ставки на территории Испании колеблются от 0,4 до 1,5%.

Налог IAJD несовместим с ITP, но совместим с НДС, поэтому им облагаются лишь те сделки, которые предполагают уплату налога на добавленную стоимость.

Также гербовый налог уплачивается при совершении нотариальных действий: оформлении купчей или ипотечного договора. В этом случае начисление идет по фиксированной ставке порядка 0,15 центов за каждую страницу документа.

Госпошлина за регистрацию купли-продажи в Реестре собственности при покупке недвижимости в Испании в 2023 году

Нотариально оформленные документы обязательно должны пройти регистрацию в Реестре собственности. Это касается как купчей, так и ипотечного договора, т.к. Реестр фиксирует не только переход или вступление в право собственности, но и существующие обременения на объект.

Госпошлина рассчитывается по прогрессивной шкале от 0,1 до 0,25% от цены сделки.

Расходы при покупке недвижимости в Испании в 2023 году

К обязательным расходам, которых не удастся избежать, относятся гонорары нотариусов, регистрирующих куплю-продажу. Гонорар нотариуса может составить от 0,2 до 0,5% от цены сделки. Также покупателю необходимо будет заплатить за свою копию нотариальной купчей.

Покупка недвижимости в ипотеку обычно не обходится без назначения управляющего, которой будет вести весь процесс, контролировать уплату налогов и регистрацию документов в соответствующих реестрах. Как правило, сумма гонорара управляющего составляет около 300 евро.

К необязательным расходам относятся услуги адвоката и налогового советника. Покупка недвижимости в Испании не требует официального участия адвоката. Однако практически всегда возникает необходимость в профессиональной помощи: проверить прозрачность сделки, составить или проверить текст предварительных договоров резерва, задатка и прочих договоров, провести налоговое планирование и если речь идет об инвестициях – рассчитать рентабельность.

Банковские и ипотечные расходы при покупке недвижимости в Испании в 2023 году

Даже если не оформляется ипотека, покупателю необходимо учесть банковские расходы: комиссию за обслуживание счета, покупку дополнительных банковских продуктов при открытии счета (например, страховок).

Если оформляется ипотечный кредит, то на покупателя возлагается оплата услуг независимого оценщика, т.к. без его заключения кредитование невозможно. Оценка рыночной стоимости объекта обойдется в 300-400 евро.

Кроме того, покупатель-заемщик должен будет оплатить свой экземпляр ипотечного договора, заверенного нотариусом.

В настоящее время банки не взимают комиссию за оформление ипотеки, но обязывают заемщика застраховать свою жизнь в пользу банка, а зачастую также оформить страховку от неплатежеспособности. Страхование недвижимости, являющейся объектом ипотечного кредита, также является обязательным.

Прочие расходы и затраты при покупке недвижимости в Испании в 2023 году

Выше мы перечислили все основные расходы и налоги, которые ждут покупателя при покупке недвижимости в Испании. Но возможен также ряд дополнительных затрат, которые стоит учитывать:

• Оформление NIE, если покупатель не является резидентом Испании;
• Присяжный перевод документов, носящих экономический характер, если покупатель не является резидентом Испании и планирует открыть счет в испанском банке или запросить ипотечный кредит;
• Новое оформление или переоформление договоров с коммунальными и сервисными службами (электричество, вода, газ, Интернет);
• Услуги риелтора, который осуществил поиск и подбор объекта;
• Услуги переводчика, сопровождающего подписание документов у нотариуса;
• Оплата пропорциональной части годового налога на недвижимое имущество IBI.