Існує кілька податків, які необхідно сплатити за купівлі нерухомості в Іспанії; вони підсумовуються з іншими витратами, які є обов’язковими при оформленні угод купівлі-продажу. У цій статті ми докладно розглянемо кожен із них, а також правила застосування та чинні ставки. Якщо нерухомість купується в іпотеку, загальна сума податків та витрат трохи збільшиться. Загалом рекомендується закладати у кошторис покупки від 10 до 12% на оплату гонорару нотаріуса, реєстраційних мит, податків та інших витрат.

Податки при купівлі нової нерухомості в Іспанії

При купівлі нерухомості в Іспанії необхідно сплатити кілька податків, незалежно від того, чи він об’єкт є новим, чи купується на вторинному ринку.

ПДВ при купівлі нерухомості в Іспанії

ПДВ (IVA) – Основний податок, який необхідно сплатити при покупці нового житла. Його оплачує покупець у момент укладання угоди, а забудовник потім перераховує до бюджету.  Ставка ПДВ при купівлі нового житла в Іспанії становить 10% вартості, зазначеної в нотаріальному акті, за винятком соціального житла, що має статус VPO (Vivienda de Protección Oficial), щодо якого може застосовуватися знижена ставка у розмірі 4%. В останньому випадку необхідно дивитися нормативи та законодавчу базу тієї автономної спільноти, на території якої знаходиться соціальне житло.

Також за ставкою 10% оподатковується купівля комор, паркувальних місць (не більше двох) або гаражів, якщо це відбувається одночасно з купівлею житлового об’єкта та оформлення угоди проводиться одним нотаріальним актом.

На Канарах замість ПДВ застосовується інший місцевий податок – Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), ставка якого складає 6,5%.

Також купівля нерухомості в Іспанії може оподатковуватись ПДВ за ставкою 21%. Таке відбувається у разі купівлі комерційних об’єктів, нерухомості на стадії будівництва до введення в експлуатацію, а також допоміжних об’єктів (комор, паркувальних місць та гаражів) окремо від житлового об’єкта, тобто. з оформленням окремої нотаріальною купчею.

Гербовий податок

Ще одним податком, який потрібно сплатити при покупці нерухомості в Іспанії, є гербовий податок IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). IAJD сумісний з ПДВ, розраховується від ціни об’єкта, зазначеної в нотаріальній купчі за ставками, що встановлюються на рівні автономій.

На сьогоднішній день в Іспанії діють такі ставки цього податку: Андалусія – 1,2%, Арагон – 1,5%, Астурія – 1,2%, Балеарські острови – 1,5%, Канарські острови – 1%, Кантабрія – 1,5%, Кастілья-і-Леон – 1 1,5%, Каталонія – 1,5%, Валенсійська спільнота – 1,5%, Естремадура – 1,5%, Галісія – 1,5%, Мадрид – 0,75%, Мурсія – 1,5%, Наварра – 0,5%, Країна Басків – 0,5%, Ла-Рі 0,5%.

Багато автономіях діють пільгові ставки чи повне звільнення від податку щодо окремих категорій покупців: молоді, багатодітних сімей, людей з інвалідністю тощо.

Податки при покупці нерухомості в Іспанії на вторинному ринку

Купівля нерухомості в Іспанії на вторинному ринку також оподатковується.

Податок на передачу власності ITP

ITP (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales) – це податок, який сплачується лише за умови купівлі житла на вторинному ринку. Його ставки також встановлюються на рівні автономій, і існують пільги та відрахування для окремих категорій покупців.

Основні ставки ITP: Андалусія – 7%, Арагон – 8%, Астурія – 8%, Балеарські острови – 8%, Канарські острови – 6,5%, Кантабрія – 9%, Кастілья-і-Леон – 8%, Кастілья-Ла-Манча – 9%, Каталонія 10%, Естремадура – 8%, Галісія – 8%, Мадрид – 6%, Мурсія – 8%, Наварра – 6%, Країна Басків – 4%, Ла-Ріоха – 7%, Сеута та Мелілья – 6%.

Valor de referencia: орієнтовна кадастрова вартість

З 1 січня 2022 року в Іспанії діє орієнтовна кадастрова вартість – Valor de referencia, яка є базою для розрахунку низки податків, у тому числі податку на передачу власності ITP.

Valor de referencia розраховується з урахуванням вже скоєних угод із аналогічними об’єктами, підлягає щорічному перегляду і є орієнтиром ринкової вартості. Після запровадження Valor de referencia занижувати вартість придбання нерухомості купчою з метою мінімізації податків втратило сенс, т.к. Для розрахунку податку ITP закон наказує використовувати як податкову базу найбільшу з двох сум: Valor de referencia або реальну ціну угоди.

Актуальну орієнтовну кадастрову вартість об’єкта можна дізнатись у кадастрі, запросивши відповідний сертифікат на офіційному сайті. Якщо об’єкту не присвоєно Valor de referencia, розрахунок ITP вестиметься від ціни, зазначеної у купчі.

Якщо платник податків вважає, що орієнтовна кадастрова вартість відповідає реальної ринкової, він має право оскаржити її перед податкової адміністрацією. Як докази можна використовувати висновки оцінювача, фотографії та будь-які інші документи, що підтверджують фактичний стан об’єкта.

Гербовий податок

Гербовий податок несумісний з ITP, тому угоди з іспанською нерухомістю на вторинному ринку не оподатковуються. Невелику суму IAJD доведеться заплатити лише за оформлення паперової нотаріальної купчі: розрахунок ведеться за фіксованою ставкою 0,15 € за сторінку.

Додаткові витрати при купівлі нерухомості в Іспанії

Нотаріальні витрати – перше, із чого слід почати. Гонорар нотаріуса слід враховувати як при покупці нової нерухомості, так і вторинки. Він зазвичай становить від 0,2 до 0,5% ціни угоди. Реєстрація переходу права власності у Реєстрі власності – ще один крок. Розмір мита становитиме від 0,1 до 0,25%.

У разі оформлення іпотеки покупець зобов’язаний замовити та сплатити незалежну оцінку об’єкта. Послуги оцінювача та підготовка відповідного висновку коштуватиме 250-600 €. У разі отримання іпотечного кредиту можуть виникнути додаткові витрати як обов’язковий страхування нерухомості та життя позичальника.

Також до списку додаткових витрат можна включити послуги адвоката, який супроводжує правочин, послуги податкового консультанта, комісійні агентства нерухомості, послуги перекладача. Якщо покупцем виступає нерезидент Іспанії, можливо, попередньо потрібно буде отримати номер NIE, який необхідний для реєстрації власника у податкових органах як платник податків.

І, нарешті, чинний закон дозволяє поділити між продавцем та покупцем суму річного податку на нерухоме майно IBI пропорційно до часу володіння на рік укладання угоди. Ця угода має бути закріплена у договорі резерву.