Hay varios impuestos que se deben pagar cuando comprar una propiedad en españa; se suman a otros gastos que se requieren al realizar transacciones de compra y venta. En este artículo veremos en detalle cada uno de ellos, así como las normas de aplicación y las tarifas aplicables. Si el inmueble se compra en hipoteca, el importe total de impuestos y gastos aumentará ligeramente. Por lo general, se recomienda incluir del 10 al 12% en el presupuesto de compra para gastos notariales, registrales, impuestos y otros gastos.

Impuestos al comprar una propiedad nueva en España

Al comprar una propiedad en España, debes pagar varios impuestos, independientemente de si la propiedad es nueva o comprada en el mercado secundario.

IVA en la compra de bienes inmuebles en España

IVA – el principal impuesto que se debe pagar al comprar una vivienda nueva. Lo paga el comprador en el momento de la transacción y luego el desarrollador lo transfiere al presupuesto.  El tipo de IVA para la adquisición de vivienda nueva en España es del 10% del valor indicado en la escritura notarial, a excepción de las viviendas sociales con estatus de VPO (Vivienda de Protección Oficial), a las que se les puede aplicar un tipo reducido del 4%. En este último caso, es necesario atender a la normativa y al marco legislativo de la comunidad autónoma en cuyo territorio se ubica la vivienda social.

Asimismo, la compra de trasteros, plazas de aparcamiento (no más de dos) o garajes está gravada con un tipo del 10% si se produce simultáneamente con la compra de un inmueble residencial y la transacción se completa mediante un acto notarial.

En Canarias, en lugar del IVA, se aplica otro impuesto local: el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), cuyo tipo es del 6,5%.

Asimismo, la compra de bienes inmuebles en España puede estar sujeta al IVA al tipo del 21%. Esto ocurre en el caso de la compra de inmuebles comerciales, inmuebles en fase de construcción antes de la puesta en servicio, así como instalaciones auxiliares (trasteros, plazas de aparcamiento y garajes) por separado de la propiedad residencial, es decir, con un escritura notarial de compraventa.

Impuesto de timbre

Otro impuesto que se debe pagar al comprar una propiedad en España es el impuesto de timbre IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El IAJD es compatible con el IVA, calculado a partir del precio del objeto indicado en la factura de compraventa notarial a los tipos establecidos a nivel de autonomía.

Hoy en España se aplican los siguientes tipos de este impuesto: Andalucía – 1,2%, Aragón – 1,5%, Asturias – 1,2%, Islas Baleares – 1,5%, Islas Canarias – 1%, Cantabria – 1,5%, Castilla y León – 1,5%, Castilla La Mancha – 1,5%, Cataluña – 1,5%, Comunidad Valenciana – 1,5%, Extremadura – 1,5%, Galicia – 1,5%, Madrid – 0,75%, Murcia – 1,5%, Navarra – 0,5%, País Vasco – 0,5%, La Rioja – 1%, Ceuta y Melilla – 0,5%.

Muchas autonomías tienen tipos preferenciales o exenciones fiscales completas para determinadas categorías de compradores: jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, etc.

Impuestos en la compra de inmuebles en España en el mercado secundario

La compra de bienes inmuebles en España en el mercado secundario también está sujeta a impuestos.

Impuesto de transferencia de propiedad ITP

El ITP (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales) es un impuesto que se paga únicamente en la compra de vivienda en el mercado secundario. Sus tarifas también se fijan a nivel de autonomía, y existen beneficios y deducciones para determinadas categorías de compradores.

Principales tasas de ITP: Andalucía – 7%, Aragón – 8%, Asturias – 8%, Islas Baleares – 8%, Canarias – 6,5%, Cantabria – 9%, Castilla y León – 8%, Castilla La Mancha – 9%, Cataluña – 10%, Comunidad Valenciana – 10%, Extremadura – 8%, Galicia – 8%, Madrid – 6%, Murcia – 8%, Navarra – 6%, Vasco País – 4%, La Rioja – 7%, Ceuta y Melilla – 6%.

Valor de referencia: valor catastral aproximado

Desde el 1 de enero de 2022, España dispone de un valor catastral aproximado – Valor de referencia, que sirve de base para el cálculo de una serie de impuestos, entre ellos el ITP.

El valor de referencia se calcula sobre la base de transacciones ya realizadas con objetos similares, está sujeto a revisión anual y sirve como guía para el valor de mercado. Después de la introducción del Valor de referencia, subestimar el costo de la compra de un inmueble en una escritura con el fin de minimizar los impuestos perdió su sentido, porque para calcular el impuesto ITP, la ley exige que se utilice como base imponible el mayor de dos montos: el Valor de referencia o el precio real de la transacción.

El valor catastral aproximado actual del inmueble se puede consultar en el catastro solicitando el correspondiente certificado en la web oficial. Si al inmueble no se le asigna un Valor de referencia, el ITP se calculará en base al precio indicado en la factura de compraventa.

Si el contribuyente considera que el valor catastral estimado no se corresponde con el valor real de mercado, tiene derecho a impugnarlo ante la administración tributaria. Como prueba, se pueden utilizar las conclusiones del tasador, fotografías y cualquier otro documento que confirme el estado real del objeto.

Impuesto de timbre

El Impuesto de Timbres es incompatible con el ITP, por lo que las transacciones con inmuebles españoles en el mercado secundario no están sujetas al mismo. El IAJD tendrá que pagar una pequeña cantidad sólo por la emisión de una factura de venta notariada en papel: el cálculo se realiza a una tarifa fija de 0,15 € por página.

Costes adicionales al comprar una propiedad en España

Los honorarios notariales son el primer punto de partida. Los honorarios del notario deben tenerse en cuenta tanto en la compra de inmuebles nuevos como en los de reventa. Suele oscilar entre el 0,2 y el 0,5% del precio de la transacción. La inscripción de la transferencia de propiedad en el Registro de la Propiedad es otro paso necesario. El derecho oscilará entre el 0,1 y el 0,25%.

En el caso de una hipoteca, el comprador debe solicitar y pagar una tasación independiente de la propiedad. Los servicios de un tasador y la elaboración del correspondiente dictamen costarán entre 250 y 600 €. Si obtiene un préstamo hipotecario, pueden surgir costes adicionales en forma de obligaciones seguro inmobiliario y la vida del prestatario.

También en la lista de gastos adicionales se pueden incluir los servicios de un abogado que acompaña la transacción, los servicios de un asesor fiscal, comisiones de agencias inmobiliarias y servicios de traducción. Si el comprador es un residente no español, es posible que deba obtener numero nie, que es necesario para registrar al propietario ante las autoridades fiscales como contribuyente.

Finalmente, la ley actual permite dividir el importe del IBI anual sobre bienes inmuebles entre vendedor y comprador en proporción al tiempo de propiedad en el año de la transacción. Este acuerdo debe quedar plasmado en el acuerdo de reserva.