Продаж нерухомості в Іспанії супроводжується сплатою податків та обов’язкових витрат з боку продавця. Більшу частину з них можна спланувати і розрахувати ще до угоди, відштовхуючись від ціни купівлі-продажу, податкових тарифів, що діють, і муніципальних мит.
Витрати та податки при продажі нерухомості в 2026 році в Іспанії можуть становити від 5 до 15% від ціни угоди. Такий суттєвий розбіг обумовлений багатьма факторами: віком продавця, його статусом (резидент або нерезидент), типом об’єкта, що продається (основне житло або не основне), територіальністю (кожна автономія застосовує власні податкові ставки, відрахування та пільги).
Витрати та податки при продажі нерухомості в 2026 році в Іспанії можна поділити на передпродажні та постпродажні, а також пов’язані з можливим погашенням іпотеки. Розглянемо їх докладно.
Витрати при продажу нерухомості в 2026 році в Іспанії, що оплачуються до операції
Перше, на що доведеться витратитися продавцю ще до публікації оголошення про продаж своєї власності – оформлення енергетичного сертифікату (Certificado energético). З 2013 року цей документ входить до списку обов’язкових: без нього не вдасться розмістити оголошення на жодному великому порталі, ні зареєструвати угоду у нотаріуса. Сертифікат, що оформляється ліцензованим технічним спеціалістом, надає житловому або комерційному приміщенню клас енергоефективності. Вартість послуги залежить від площі та в середньому становить від 60 до 130 €.
Другим обов’язковим документом є сертифікат про придатність приміщення для проживання та його відповідність чинним санітарним нормам (Cédula de habitabilidad). Сертифікат потрібен не у всіх регіонах Іспанії, а лише в Астурії, Кантабрії, Каталонії, Валенсійському співтоваристві, Естремадурі, Ла-Ріохе, Наваррі, Мурсії та на Балеарських островах. Оформлення сертифікату відбувається після візиту технічного спеціаліста, чиї послуги коштуватимуть 60-160 €.
Також знадобиться витяг з Реєстру власності (Nota simple informativa). Цей документ підтверджує не лише право власності продавця, а й містить відомості про сам об’єкт: його реєстраційні номери, місцезнаходження, площу, існуючі обтяження, дані про інших власників та їх частки тощо. Виписку можна замовити як в офісі реєстру, так і он-лайн, і коштуватиме вона від 4 до 10 €.
До передпродажних витрат можна зарахувати й ті, що пов’язані з підготовкою договору задатку (Contrato de arras). В Інтернеті можна знайти безкоштовні стандартні форми цього договору, але ми все ж таки рекомендуємо звертатися до фахівців. Договір задатку – важливий документ, у якому фіксуються умови майбутньої угоди, умови відмовитися від угоди, і навіть правничий та обов’язки сторін. Адвокат допоможе скласти договір відповідно до чинних норм законодавства, максимально захистивши інтереси продавця. Послуги адвоката коштуватимуть 100-200 €.
Витрати при продажу нерухомості в 2026 році в Іспанії, що сплачуються в момент або після операції
Зазвичай, все нотаріальні витрати, пов’язані з оформленням купчою, оплачує покупець. Тому з витрат, пов’язаних з купівлею-продажем і продавця, що лягають на плечі, залишаються комісійні агентства. Якщо угода здійснювалася без посередників безпосередньо між покупцем та продавцем, цей пункт можна опустити. Але якщо у продажу брав участь незалежний ріелтор чи агентство нерухомості, продавець має виплатити обумовлені комісійні.
Найзручніший варіант – проведення розрахунків у присутності нотаріуса. Агентські комісійні підтверджуються фактурою та фіксуються у купчі. Для продавця це вигідно, т.к. офіційно проведені по угоді комісійні враховуються при розрахунку прибутку та бази оподаткування.
Витрати погашення іпотеки
Якщо продавець має іпотечний кредит, може запросити його дострокове погашення у зв’язку з продажем нерухомості. Погашення суми боргу, що залишилася, відбудеться в момент підписання нотаріальною купчею. Проте продавцю доведеться взяти на себе додаткові витрати, пов’язані із цією процедурою.
Можливо, потрібно буде виплатити комісію банку за дострокове погашення іпотеки. Відсоток комісії становить від 0,15 до 0,25% від залишку боргу, якщо кредит оформлявся з плаваючою відсотковою ставкою і дострокове погашення відбувається у перші 3-5 років, чи 1,5-2% від залишку боргу, якщо кредит оформлявся з фіксованою відсотковою ставкою.
Також обов’язково продавцю необхідно буде сплатити оформлення нотаріального акта про погашення іпотеки та його подальшу реєстрацію у Реєстрі власності. Нотаріально-реєстраційні витрати коштуватимуть приблизно 400 €, якщо займатися всім самостійно.
Податки під час продажу нерухомості в 2026 році в Іспанії
Власник при продажі нерухомості в Іспанії в 2026 році має сплатити три податки:
- Податок на доходи фізичних осіб IRPF з прибутку, одержаного від угоди. Розрахунок відбувається не відразу, а при поданні чергової річної податкової декларації.
- Муніципальний податок Plusvalía (на приріст вартості земель). Розрахунок проводиться протягом 30 днів із моменту нотаріального оформлення купівлі-продажу.
- Податок на нерухоме майно IBI у строки податкової кампанії.
Податок на доходи фізичних осіб (IRPF) під час продажу нерухомості в 2026 році
При розрахунку бази оподаткування враховується вартість купівлі нерухомості, вартість продажу, а також ряд супутніх витрат:
- Покупка: до розрахунку приймається ціна угоди, в якій власник брав участь як покупець, сплачені податки та витрати (IVA або ITP, гербовий податок IAJD, нотаріальні витрати та мито Реєстру власності), наступні вкладення в ремонт житла, що підтверджуються фактурами, а також амортизація, якщо нерухомість здавалася в нерухомість;
- Продаж: до розрахунку приймається ціна угоди, в якій власник виступав як продавець, витрати та податки (ріелторські комісійні, Plusvalía, мито за реєстрацію факту погашення іпотеки).
Податок IRPF сплачується лише у разі позитивної бази оподаткування за прогресивною шкалою:
- Прибуток до 6.000 € – ставка 19%
- Прибуток від 6.000 до 50.000 € – ставка 21%
- Прибуток від 50.000 до 200.000 € – ставка 23%
- Прибуток від 200.000 до 300.000 € – ставка 27%
- Прибуток понад 300.000 € – ставка 28%
Навіть у разі отримання прибутку продавець може розраховувати на пільгу з податку. Якщо відбувся продаж основного житла, в якому власник-продавець прожив не менше 3 років, та отримана сума реінвестується у нове основне житло у повному обсязі, то пільга з податку становитиме 100%. Якщо реінвестується не вся сума, лише її частина, відсоток пільги розраховується пропорційно. Важливо здійснити нову покупку протягом 2 років з моменту продажу та не менше 12 місяців використовувати нове житло як основне (проживати в ньому на постійній основі, не забувши зробити реєстрацію в мерії за місцем проживання). Якщо продаж відбувався з погашенням іпотеки, то реінвестуванню підлягає сума, що залишилася.
Від зобов’язань з реінвестування звільнено власників віком від 65 років, які продають своє основне житло. Якщо відбувається продаж не основного житла з боку власників віком від 65 років, то і в цьому випадку можна отримати 100% пільгу з податку, якщо виручена від угоди сума буде використана як довічна рента.
Також на податкову пільгу від 20 до 60% мають право розраховувати власники, які здійснили роботи з підвищення енергоефективності: враховується зниження споживання електроенергії з невідновлюваних джерел, встановлення енергозберігаючого обладнання, підвищення класу в енергетичному сертифікаті.
Податок на доходи нерезидентів (IRNR) під час продажу нерухомості в 2026 році
З податку IRPF звітують податкові резиденти Іспанії. Для нерезидентів передбачено податок IRNR – податок на доходи нерезидентів. Оподаткова база розраховується так само, тобто. як різниця між ціною продажу та ціною купівлі з урахуванням податків та витрат.
Громадяни ЄС, Ісландії та Норвегії сплачують податок за ставкою 19% із отриманого прибутку, громадяни третіх країн – за ставкою 24%. Податкова пільга за реінвестиції передбачена лише для громадян ЄС, Ісландії, Норвегії та Ліхтенштейну. 50% пільга передбачена для всіх власників, які придбали нерухомість у період з 12 травня 2012 року до 31 грудня 2012 року.
Для нерезидентів діють жорсткі терміни розрахунку податку. Якщо продавцем нерухомості виступає нерезидент Іспанії, покупець у момент нотаріального оформлення угоди утримує 3% від ціни та протягом одного місяця подає відповідну податкову декларацію. Утримання провадиться незалежно від того, отримує продавець прибуток чи збиток від продажу. Тобто. платником податків виступає продавець, але первинний обов’язок щодо утримання депозиту та декларування покладається на покупця.
Після того, як декларацію з боку покупця було подано, продавець отримує у своє розпорядження три місяці на подання власної декларації та остаточний розрахунок з податків. Якщо було отримано прибуток, нараховується сума податку до доплати з урахуванням раніше депонованих 3%. Якщо нерухомість була продана без прибутку або зі збитком, вимагається повернення зазначених 3%.
Податок Plusvalía при продажі нерухомості у 2026 році
Податок Plusvalía – це державний податок, ставки якого визначаються кожним муніципалітетом самостійно. Також на рівні муніципалітетів встановлюються пільги з податку та можливість розстрочення.
Розраховуватись Plusvalía може двома способами: методом об’єктивної оцінки та на основі реально отриманого прибутку. Податкові резиденти Іспанії сплачують податок самостійно, а за податкових нерезидентів звітує покупець, здійснивши утримання відповідної суми в момент оформлення нотаріальною купчею. У будь-якому разі, податок має бути сплачено протягом 30 днів з моменту здійснення угоди купівлі-продажу. У разі збитку чи відсутності прибутку обов’язок щодо сплати податку не виникає.
За замовчуванням застосовується метод об’єктивної оцінки, основу якого лежить кадастрова вартість об’єкта і коефіцієнт залежно від терміну володіння нерухомістю. Якщо продавець не бажає застосовувати метод об’єктивної оцінки, він має право через нотаріуса, що засвідчує правочин, подати відповідну заяву. Розрахунок податку з урахуванням реально отриманого прибутку враховує і кадастрову вартість, і прибуток від продажу. У будь-якому випадку, щоб зрозуміти, що вигідніше, можна заздалегідь зробити всі розрахунки, попередньо дізнавшись про муніципальні податкові ставки.
Податок на нерухоме майно IBI під час продажу нерухомості в 2026 році
Податок на нерухомість розраховується від кадастрової вартості об’єкта. Ставки встановлюються лише на рівні муніципалітетів і перебувають у діапазоні від 0,3 до 1,3%. Платник податку – особа, яка має статус власника станом на 1 січня кожного року. Таким чином, квитанція з податку оформляється на ім’я продавця і обов’язок зі сплати покладається на нього.
Проте законом передбачено можливість поділу суми податку між продавцем та покупцем у разі продажу нерухомості. Найчастіше така угода закріплюється у договорі резерву. І тут продавець сплачує всю суму, а покупець компенсую частину, пропорційну періоду володіння.
