Рынок недвижимости Испании в 2023 году претерпевает определенные изменения: продолжается рост цен на жилье как на вторичном рынке, так и на новостройки практически во всех регионах, и одновременно снижается количество сделок в связи с экономической неопределенностью. Одновременно мы продолжаем наблюдать рост индекса Euribor, к которому привязаны плавающие ипотечные ставки всех коммерческих банков Испании. Как следствие, банки регулярно пересматривают и повышают свои ставки, причем, не только плавающие, но и фиксированные.

Многие финансовые аналитики предрекают рост индекса вплоть до конца 2023 года (до 4,00-4,50%) и последующий его откат к декабрю 2024 года (до 2,20-3,70%). В реальности поведение индекса будет напрямую зависеть от уровня инфляции в Еврозоне. На сегодняшний день на 2023 год самый оптимистичный и самый пессимистичный прогнозы говорят о 5,00 и 6,80% инфляции, на 2024 год – 2,50 и 3,40%, и на 2025 год – 2,20%.

В текущих условиях спрос на ипотеку в Испании снижается, однако это снижение нельзя назвать значительным. Ипотека продолжает являться одним из самых востребованных и популярных банковских продуктов. Для многих клиентов ипотечный кредит – это единственная возможность обзавестись собственным жильем (а чаще всего ипотека берется именно на покупку первого основного жилья молодыми семьями). С 2022 года растет спрос на ипотеку с фиксированной процентной ставкой, которая служит гарантией стабильности на весь срок действия кредита.

Если вы планируете оформить ипотеку в Испании в 2023 году, ознакомьтесь с действующими условиями и ставками ведущих коммерческих банков. Испанские банки, с одной стороны, с каждым годом предъявляют все более строгие и жесткие требования к заемщикам, но с другой стороны, предлагают всевозможные бонусные программы, поощряющие лояльных клиентов или рассчитанные на молодежь. В любом случае, выбор ипотечных кредитов на банковском рынке большой, и каждый клиент может выбрать максимально подходящие для себя условия. Также не стоит забывать, что банки – это коммерческие структуры, с которыми можно вести переговоры, торговаться и отстаивать собственные интересы. С наибольшим желанием испанские банки поощряют лояльность: покупку или приобретение дополнительных финансовых продуктов, привязку к счету доходов и расходов, брокерскую активность и т.д.

Ипотека в Испании в 2023 году: какой банк выбрать?

Если покупается банковская недвижимость, то в подавляющем большинстве случаев ипотека оформляется в том банке, на чьем балансе находится объект. Во всех остальных случаях заемщик волен выбирать банк по собственному усмотрению.

В Испании помимо традиционных банков с привычными нам всем офисами есть немало он-лайн банков, которые являются полноправными участниками рынка. Нередко в он-лайн банках можно найти невысокие ставки по ипотеке. Главное неудобство состоит в том, что все переговоры, обсуждения и переписку придется вести виртуально, что не совсем удобно.

Также за заемщиком сохраняется право в любой момент времени в случае существующего ипотечного кредита сменить банк-заемщик и уйти в другой, запросив суброгацию ипотеки. Подобное нелояльное поведение влечет за собой взыскание комиссионных в пользу первоначального банка в размере 0,15% от невыплаченной суммы долга, но исключительно в первые три года кредита. Начиная с четвертого года переход в другой банк не предполагает никаких штрафов или комиссионных. Однако следует помнить, что с новым банком потребуется заключить новый ипотечный договор, что повлечет за собой дополнительные расходы (например, на открытие кредитной линии, получение нового заключения от независимого оценщика по рыночной цене объекта и т.д.).

Условия получения минимальной процентной ставки

Каждый коммерческий банк в Испании предлагает свою систему льгот и поощрений, снижающих процентную ставку. Общий размер льгот может превышать 1%. Все эти льготы являются бонусами за лояльность клиента.

С 2019 года в Испании действует новый ипотечный закон, напрямую запрещающий банкам навязывать своим клиентам-заемщикам какие-либо финансовые продукты и включать в ипотечные договоры обременительные условия. Банки решили, что если какой-то продукт нельзя навязать, то стоит пойти иным путем и поощрить его покупку. Таким образом, за любую дополнительную услугу или продукт банки сегодня снижают процентную ставку. В список услуг/продуктов входят: использование дебетовой и/или кредитной карты, привязка с счету доходов и расходов (зарплаты, пенсии, иных выплат, коммунальных платежей, налогов и т.д.), участие в частных пенсионных или инвестиционных планах конкретного банка, оформление страховок через банк и многое другое. Необязательно приобретать весь пакет услуг, если он вам не нужен, т.к. бонусы насчитываются по-отдельности. Но стоит помнить, что право на бонусы теряется, как только происходит отказ от услуги или продукта.

Банковские комиссионные и расходы на оформление ипотеки в Испании в 2023 году

Практически ни один испанский банк в настоящее время не взимает комиссионные за оформление ипотеки. Однако за досрочное погашение кредита комиссионные взимаются, и их размер зафиксирован на законодательном уровне:

Для ипотеки с плавающей ставкой:

— В течение первых 3-х лет кредита – 0,25% от остатка долга, либо, если обе стороны согласны, в течение первых 5-ти лет кредита — 0,15%;
— С 4-го или 6-го года – 0%.

Для ипотеки с фиксированной ставкой:

— В течение первых 10-ти лет – 2,00%;
— С 11-го года – 1,50%.

Что касается расходов на оформление ипотеки в Испании в 2023 году, то на плечи заемщика ложится лишь оплата услуг независимого оценщика, который должен подготовить заключение по рыночной стоимости объекта, а также оплата своей копии ипотечного договора. Все прочие расходы берет на себя банк:

• Гонорар управляющего, руководящего всей процедурой оформления ипотечного кредита;
• Услуги нотариуса, проверяющего чистоту и прозрачность сделки, проводящего собеседование с заемщиком и оформляющего договор ипотечного кредита;
• Налог на документированные юридические действия;
• Пошлину за регистрацию договора ипотечного кредита в Реестре собственности;
• Выдачу второго экземпляра договора, который будет храниться в банке.

Какие типы ипотечных ставок существуют?

Испанские банки в 2023 году продолжают работать с тремя типами ипотечных ставок:

• Плавающей, привязанной к индексу Euribor. Такая ставка состоит из двух частей: вариативной и фиксированной. В качестве вариативной части выступает индекс, а фиксированная представляет собой процент, закрепленный в условиях ипотеки. В итоге плавающая процентная ставка выглядит, например, таким образом: Euribor + 1,25%. Пересмотр плавающей ставки происходит раз в 6 месяцев или раз в год – согласно условиям конкретного банка. При пересмотре фиксированная часть остается прежней, а меняется лишь вариативная в соответствии со значением Euribor на момент перерасчета.
• Фиксированной, действующей с первого до последнего месяца ипотеки. Фиксированные ставки всегда выше плавающих, но при этом они имеют ряд очевидных преимуществ: независимость кредита от ситуации на рынке и фиксация ежемесячной квоты по ипотеке на весь срок.
• Смешанной, предполагающей использование фиксированной ставки в первые годы ипотеки, а затем переход на плавающую ставку.

Для все типов ставок банки в обязательном порядке указывают два параметра: TIN и TAE:

• TIN (или Tipo de Interés Nominal) – это номинальная процентная ставка, т.е. цена кредита без учета дополнительных расходов и комиссионных.
• TAE (или Tasa Anual Equivalente) – это эффективная процентная ставка, учитывающая все дополнительные расходы (например, страховки) и комиссионные.

Условия оформления ипотеки в Испании в 2023 году

На территории Испании ведут свою деятельность несколько десятков коммерческих банков. Мы рассмотрим условия выдачи кредита в ведущих банках, включая один Интернет-банк, работающий только он-лайн. Однако стоит помнить, что в каждом регионе Испании существуют местные финансово-кредитные организации, нередко предлагающие отличные ипотечные условия. Поэтому при выборе банка-кредитора не стоит сбрасывать со счетов мелких региональных участников рынка.

В банке, где будет получен ипотечный кредит, необходимо будет открыть расчетный счет. Именно с него буду списываться ежемесячные квоты по ипотеке, а также все прочие расходы и комиссионные.

Ключевые условия ипотеки в Испании в 2023 году:

1. Срок ипотеки: ипотеку можно оформить на срок от 5 до 30 лет, в редких случаях или под определенные программы этот срок может быть увеличен до 40 лет. При этом все банки устанавливают максимально допустимый возраст заемщика на момент полного погашения кредита. Как правило, это 75-80 лет. Допускается оформлять ипотеку на двух заемщиков (например, супругов), и тогда срок кредита рассчитывается с учетом возраста младшего заемщика.
2. Размер финансирования: на покупку основного жилья банки могут выдать до 80% от рыночной стоимости объекта или от цены сделки (к расчету будет принята меньшая из двух сумм), на покупку второго жилья и последующих – до 70%. Однако Banco Santander по программе финансирования молодежи (возраст заемщика на момент получения ипотеки не превышает 35 лет) увеличивает этот лимит до 95%, а по программе замены жилья (когда продается основное жилье и тут же снова покупается основное жилье) – до 100%. Одновременно с этим банками устанавливается и нижний порог: ипотеку на сумму меньше 30.000 € получить не удастся. Минимальный порог в 30.000 € действует в банке Openbank, в других банках он выше (40.000 – 50.000 €).
3. Уровень доходов: на погашение ипотеки и оплату сопутствующих расходов (комиссионные, страховки и проч.) должно уходить не более 35-40% ежемесячного дохода.

Документы для оформления ипотеки в Испании в 2023 году

Каждый банк в Испании вправе требовать свой пакет документов для оформления ипотеки. В любом случае в список обязательных документов войдут документы личного характера и касающиеся семейного положения, финансовые документы, а также документы, касающиеся приобретаемого объекта недвижимости.

Резиденты и граждане Испании должны представить в банк:

• Удостоверение личности DNI или идентификационную карту иностранца NIE;
• Трудовой договор, расчетные листки по зарплате за последние полгода-год, налоговую декларацию;
• Выписку из банка, отражающую движение денежных средств за последние месяцы;
• Свидетельства о браке и/или рождении детей;
• Договор задатка, выписку из Реестра собственности Nota Simple (если речь не идет о покупке жилья на стадии строительства);
• Заключение независимого оценщика о рыночной стоимости объекта.

Нерезиденты Испании дополнительно должны представить:

• Паспорт и сертификат NIE с присвоенным налоговым и идентификационным номером;
• Сертификат о налоговой резиденции в стране постоянного проживания;
• Выписку из кредитной истории;
• Любые иные документы, которые банк посчитает необходимым запросить.

Все иностранные документы требуют перевода на испанский язык через присяжного переводчика (Traductor jurado).

Ипотека в Испании в 2023 году: ставки ведущих банков

Сравним ставки по ипотеке в 2023 году в следующих банках: Sabadell, CaixaBank, Santander, Openbank и BBVA.

Ипотека в банке Sabadell в 2023 году

Банк Sabadell выдает ипотечные кредиты без какой-либо комиссии. Заемщик вправе рассчитывать на бонусы, т.е. на снижение процентной ставки в случае выполнения следующих условий: привязки заработной платы к счету и оформлении трех страховых полисов: страхование жизни, страхование недвижимости и страхование риска неплатежеспособности. Максимально возможный бонус при выполнении всех условий – 1%.

Действующие процентные ставки:

• Плавающая процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Variable sin Bonificar): 2,50% в первый год и Euribor + 1,65%, начиная со второго года.
• Плавающая процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Variable Bonificada): 1,50% в первый год и Euribor + 0,65%, начиная со второго года.
• Фиксированная процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Fija sin Bonificar): 4,75%.
• Фиксированная процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Fija Bonificada): 3,75%.

Кроме того, банк Sabadell предлагает особые программы для строительства или реконструкции жилья с целью повышения его энергоэффективности, а также для самозастройщиков.

Ипотека в банке CaixaBank в 2023 году

Банк CaixaBank выдает ипотечные кредиты без какой-либо комиссии и исключительно с фиксированной процентной ставкой. Заемщик вправе рассчитывать на бонусы, т.е. на снижение процентной ставки (максимум, на 1%) в случае выполнения следующих условий:

• Привязка заработной платы или иных доходов к счету: -0,25%;
• Страхование недвижимости через банк: -0,25%;
• Страхование жизни или здоровья через банк: -0,25%;
• Установка сигнализации: -0,25%.
• Действующие процентные ставки в CaixaBank:

Ипотека на 15 лет — CasaFácil Fijo 15 años:

— Фиксированная процентная ставка без каких-либо бонусов (sin bonificación): 4,60%;
— Фиксированная процентная ставка с максимальными бонусами (con bonificación): 3,60%.

Ипотека на 20 лет — CasaFácil Fijo 20 años:

— Фиксированная процентная ставка без каких-либо бонусов (sin bonificación): 4,75%;
— Фиксированная процентная ставка с максимальными бонусами (con bonificación): 3,75%.

Ипотека на 30 лет — CasaFácil Fijo 30 años:

— Фиксированная процентная ставка без каких-либо бонусов (sin bonificación): 4,85%;
— Фиксированная процентная ставка с максимальными бонусами (con bonificación): 3,85%.

Ипотека в банке Santander в 2023 году

Банк Santander выдает ипотечные кредиты без какой-либо комиссии, предлагая плавающую, фиксированную и смешанную процентные ставки. Заемщик вправе рассчитывать на бонусы, т.е. на снижение процентной ставки (максимум, на 1,10%) в случае выполнения следующих условий:

• Привязка заработной платы, иных доходов или квоты предпринимателя к счету: -0,50%;
• Оформление и использование кредитной карты банка: -0,05%;
• Оформление страховок через банк (недвижимость, жизнь, несчастный случай, инвалидность): -0,10% за каждые 100 € уплаченных страховых взносов;
• Сигнализация: -0,20%;
• Экологичное жилье: -0,10% на энергетический сертификат класса А, В или «эко жилье».

Действующие процентные ставки:

• Плавающая процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Variable sin bonificaciones): 1,79% в первые 6 месяцев и Euribor + 1,79%, начиная с 7-го месяца.
• Плавающая процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Variable Bonificada): 1,79% в первые 6 месяцев и Euribor + 0,69%, начиная с 7-го месяца.
• Фиксированная процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Fija sin bonificaciones): 3,99% в первые 6 месяцев и 4,99%, начиная с 7-го месяца.
• Фиксированная процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Fija Bonificada): 3,99% в первые 6 месяцев и 3,89%, начиная с 7-го месяца.
• Смешанная процентная ставка (простой вариант) без каких-либо бонусов (Hipoteca Mixta sin bonificaciones): 4,40% в первые 6 месяцев и 4,30%, начиная с 7-го месяца и до окончания 9-го года ипотеки, затем на весь оставшийся срок — Euribor + 0,80%.
• Смешанная процентная ставка (простой вариант) с максимальными бонусами (Hipoteca Mixta Bonificada): 4,40% в первые 6 месяцев и 5,40%, начиная с 7-го месяца и до окончания 9-го года ипотеки, затем на весь оставшийся срок — Euribor + 1,90%.
• Смешанная процентная ставка (улучшенный вариант) без каких-либо бонусов (Hipoteca Mixta Plus sin bonificaciones): 3,10% в первые 6 месяцев и 3,00%, начиная с 7-го месяца и до окончания 2-го года ипотеки, затем, начиная с 3-го года на весь оставшийся срок — Euribor + 0,90%.
• Смешанная процентная ставка (улучшенный вариант) с максимальными бонусами (Hipoteca Mixta Plus Bonificada): 3,10% в первые 6 месяцев и 4,10%, начиная с 7-го месяца и до окончания 2-го года ипотеки, затем, начиная с 3-го года на весь оставшийся срок — Euribor + 2,00%.

Ипотека в банке Openbank в 2023 году

Openbank – один из ведущих он-лайн банков Испании. Он входит в группу Banco Santander, является абсолютно надежным и предлагает своим клиентам полный спектр банковских услуг. Ипотечные кредиты выдает без комиссий, работает с тремя видами ставок и предлагает бонусы до 0,80% по выбранной ставке при соблюдении следующих условий:

• Привязка доходов к счету в банке или перечисление не менее 900 € в месяц со счета в другом банке: -0,30%;
• Страхование недвижимости через банк: -0,10%;
• Страхование жизни через банк: -0,10%;
• Договор с компанией Repsol на газ/электричество: -0,05% за каждый договор;
• Оформление и использование кредитной карты от банка: -0,10%;
• Участие в инвестиционных фондах или покупка частного пенсионного плана (не менее 600 € в год): -0,10%.

Действующие процентные ставки в Openbank в 2023 году:

• Плавающая процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Variable sin bonificaciones): от 2,40% в первый год и от Euribor + 1,40%, начиная со второго года.
• Плавающая процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Variable Bonificada): от 1,60% в первый год и от Euribor + 0,60%, начиная со второго года.
• Фиксированная процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Fija sin bonificaciones): от 3,59%.
• Фиксированная процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Fija Bonificada): от 2,79%.
• Смешанная процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Mixta sin bonificaciones): от 3,27% в течение первых 10 лет, затем на весь оставшийся срок – от Euribor + 1,35%.
• Смешанная процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Mixta Bonificada): от 2,47% в течение первых 10 лет, затем на весь оставшийся срок – от Euribor + 0,55%.

Ипотека в банке BBVA в 2023 году

Банк BBVA выдает ипотечные кредиты без какой-либо комиссии, предлагая плавающую и фиксированную процентные ставки. Заемщик вправе рассчитывать на бонусы, т.е. на снижение процентной ставки (максимум, на 1%) в случае выполнения следующих условий:

• Привязка доходов к счету в банке;
• Оформление через банк страховки на недвижимость;
• Оформление через банк страховки от неплатежеспособности.

Действующие процентные ставки:

• Плавающая процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Variable BBVA sin bonificaciones): от 1,49% в первый год и от Euribor + 1,60%, начиная со второго года.
• Плавающая процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Variable BBVA con bonificaciones): от 1,49% в первый год и от Euribor + 0,60%, начиная со второго года.
• Фиксированная процентная ставка без каких-либо бонусов (Hipoteca Fija BBVA sin bonificaciones): от 3,80% на срок до 15 лет, от 3,90% на срок до 30 лет.
• Фиксированная процентная ставка с максимальными бонусами (Hipoteca Fija BBVA con bonificaciones): от 2,80% на срок до 15 лет.

На сайтах всех банков действуют ипотечные калькуляторы, с помощью которых можно рассчитать ипотеку на разные сроки, суммы и под разные процентные ставки.