TL;DR

Еще несколько лет назад покупка квартиры за криптовалюту казалась чем-то экзотическим. Сегодня же цифровые активы стали полноценной частью мировой финансовой системы, а Испания постепенно адаптирует законодательство под новую реальность. В 2026 году владение криптовалютой, инвестиции в цифровые активы и даже покупка недвижимости с использованием криптовалюты уже не являются чем-то необычным. Однако такие сделки требуют тщательной подготовки, поскольку находятся под пристальным вниманием налоговых органов и финансовых регуляторов.

Разберемся, как работает испанское законодательство в отношении криптовалют, какие налоги необходимо платить и можно ли купить недвижимость в Испании за биткоины, эфир или другие цифровые активы.

Законна ли криптовалюта в Испании?

Да, криптовалюта в Испании полностью легальна. Физические и юридические лица могут покупать, продавать, хранить и использовать цифровые активы в инвестиционных целях.

При этом важно понимать, что криптовалюта не признается официальным платежным средством наравне с евро. Испанские власти рассматривают ее как цифровой актив или имущество, которое может иметь стоимость и участвовать в гражданско-правовых сделках.

В последние годы регулирование значительно усилилось. На деятельность криптобирж и провайдеров услуг распространяются европейские нормы по борьбе с отмыванием денежных средств (AML) и финансированием терроризма. Кроме того, с введением общеевропейского регламента MiCA рынок криптоактивов стал гораздо более прозрачным и контролируемым.

Для инвесторов это означает одно: пользоваться криптовалютой можно свободно, но происхождение средств должно быть подтверждено документально.

Как испанская налоговая относится к криптовалюте

Испанская налоговая служба внимательно следит за операциями с цифровыми активами. Более того, Испания считается одной из наиболее активных европейских стран в вопросах контроля криптовалютных доходов.

Если раньше многие инвесторы считали криптовалюту анонимным инструментом, то сегодня это уже не соответствует действительности. Крупные биржи сотрудничают с государственными органами, а информация о счетах и транзакциях может передаваться налоговым службам в рамках международного обмена данными.

Именно поэтому любые операции с криптовалютой рекомендуется своевременно декларировать.

Читайте также релевантные материалы о налогах в Испании.

Налогообложение криптовалюты в Испании в 2026 году

Главный принцип испанского законодательства достаточно прост: налог возникает не при владении криптовалютой, а при получении дохода от операций с ней.

Продажа криптовалюты

Если инвестор купил биткоин по одной цене, а затем продал дороже, разница считается приростом капитала (ganancia patrimonial) и облагается налогом.

Налог рассчитывается по прогрессивной шкале доходов от капитала. Чем выше прибыль, тем выше ставка.

Важно учитывать, что налогооблагаемым событием считается не только вывод средств в евро. Даже обмен одной криптовалюты на другую может рассматриваться как реализация актива и приводить к возникновению налоговых обязательств.

Получение дохода от стейкинга и майнинга

Доходы от стейкинга*, майнинга*, фарминга* ликвидности и аналогичных инструментов обычно рассматриваются как обычный доход и подлежат декларированию.

В зависимости от обстоятельств такие доходы могут относиться либо к инвестиционным доходам, либо к предпринимательской деятельности.

• *Майнинг – это добыча криптовалюты. Компьютеры или специальные устройства решают сложные математические задачи для подтверждения переводов и защиты сети, а за эту работу система выдает новые монеты. Простыми словами, это как работа золотоискателя, только вместо лопаты используются мощные видеокарты.
• *Стейкинг – это заморозка своих криптовалютных накоплений на специальном кошельке для поддержания работоспособности блокчейна. За то, что вы добровольно держите монеты «в залоге» и помогаете сети функционировать, система начисляет вам процент – аналог депозита в банке, где доход выплачивается теми же криптовалютами.
• *Фарминг (или доходное фермерство) – это инвестирование криптовалюты в пулы ликвидности для заработка. Вы выступаете в роли обменника: даете свои средства сервису, чтобы другие пользователи могли совершать обмены, а взамен забираете часть комиссии за каждую проведенную сделку.

Владение криптовалютой

Само по себе хранение криптоактивов не облагается налогом. Однако крупные криптовалютные портфели могут учитываться при расчете налога на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio), если совокупная стоимость активов превышает установленные законом пороги.

Нужно ли декларировать криптовалюту

Да. В последние годы обязанности по декларированию существенно расширились.

Испанские налоговые резиденты обязаны отражать операции с криптовалютой в ежегодной налоговой декларации, а в определенных случаях сообщать о цифровых активах, находящихся на зарубежных платформах.

Особое внимание уделяется подтверждению происхождения средств. Если криптовалюта использовалась для покупки недвижимости, налоговая может запросить историю транзакций, данные о покупке активов, выписки с бирж и иные документы, подтверждающие законность происхождения капитала.

Можно ли купить недвижимость в Испании за криптовалюту?

Это один из самых популярных вопросов среди международных инвесторов.

Короткий ответ – да, но с определенными нюансами.

На практике большинство нотариусов и регистраторов работают исключительно с евро. Поэтому в подавляющем большинстве случаев криптовалюта сначала конвертируется в фиатные деньги*, после чего покупатель оплачивает объект стандартным банковским переводом.

С юридической точки зрения объект недвижимости регистрируется с указанием цены в евро, даже если стороны первоначально договаривались о расчетах через цифровые активы.

Поэтому фраза «покупка недвижимости за криптовалюту» чаще всего означает покупку недвижимости на средства, полученные от продажи криптовалюты.

*Фиатные деньги – это привычные нам государственные деньги (рубли, доллары, евро), номинальная стоимость которых закреплена законом. Они не обеспечены золотом, а их ценность держится исключительно на авторитете выпустившего их государства и доверии людей.

Как проходит покупка недвижимости через криптовалюту

Процесс обычно выглядит следующим образом.

1. Покупатель подтверждает происхождение криптоактивов и предоставляет документы по истории владения ими.
2. Затем криптовалюта продается через регулируемую биржу или лицензированного посредника.
3. После этого средства поступают на банковский счет покупателя или специализированный эскроу-счет.
4. Банк проводит проверку происхождения средств в рамках требований AML и KYC.
5. После завершения проверки деньги переводятся продавцу недвижимости через нотариуса в стандартном порядке.

На первый взгляд схема кажется сложной, однако при грамотном сопровождении она давно стала рабочей практикой на испанском рынке недвижимости.

Читайте также материалы об открытии и использовании банковского счета в Испании.

Какие документы могут потребоваться

При покупке недвижимости за средства, полученные от продажи криптовалюты, банки и нотариусы обычно запрашивают документы, подтверждающие легальное происхождение капитала.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:

• выписки с криптовалютных бирж;
• история транзакций;
• подтверждение первоначального приобретения криптоактивов;
• налоговые декларации;
• банковские выписки;
• документы о выводе средств в евро;
• сведения о владельце криптокошелька.

Чем более прозрачной является история происхождения средств, тем быстрее проходит проверка.

Риски покупки недвижимости через криптовалюту

Главный риск связан вовсе не с криптовалютой, а с недостаточной подготовкой документов.

Даже если цифровые активы были заработаны абсолютно законно, отсутствие подтверждающих документов может привести к задержкам со стороны банка или нотариуса.

Кроме того, следует учитывать высокую волатильность* криптовалютного рынка. Между подписанием договора резервирования и завершением сделки курс цифровых активов может существенно измениться.

Поэтому многие инвесторы предпочитают фиксировать стоимость объекта в евро и заранее конвертировать необходимую сумму.

*Волатильность – это показатель того, как сильно и как часто меняется цена на актив (акцию, валюту или криптовалюту) за определенный период времени.

• Низкая волатильность – это спокойный рынок. Цена актива почти не меняется или растет/падает плавно, без резких скачков.
• Высокая волатильность – это «американские горки». Цена актива может за короткий срок сильно взлететь, а затем резко рухнуть.

В финансах действует главное правило: чем выше волатильность актива, тем больше потенциальная прибыль, но и тем выше риск потерять деньги.

Перспективы рынка в 2026 году

Испания остается одним из самых привлекательных рынков недвижимости в Европе для международных инвесторов. Одновременно растет количество покупателей, которые накопили капитал именно в криптовалюте.

На фоне развития европейского регулирования и усиления прозрачности рынка банки, нотариусы и агентства недвижимости все чаще сталкиваются с подобными сделками. То, что еще несколько лет назад считалось редкостью, постепенно становится обычной частью рынка.

При этом успех сделки во многом зависит от правильного юридического и финансового сопровождения, а также от грамотной подготовки документов, подтверждающих происхождение средств.

В компании Alegria, на сегодняшний день мы наблюдаем устойчивый рост интереса к покупке недвижимости в Испании со стороны владельцев криптовалютных активов. Несмотря на существующие требования банков и налоговых органов, сделки с использованием средств, полученных от продажи криптовалюты, вполне реализуемы и успешно проводятся на практике. Главное – заранее подготовить документы, подтвердить происхождение капитала и правильно организовать процесс расчетов.

Наши специалисты сопровождают клиентов на всех этапах сделки: от подбора объекта до взаимодействия с банками, нотариусами и налоговыми консультантами. Более того, в нашей практике уже есть успешные кейсы покупки недвижимости в Испании с использованием криптовалюты, что позволяет нам уверенно сопровождать подобные сделки даже в самых сложных ситуациях.

Информация не является юридической или налоговой консультацией. Не является публичной офертой.