TL;DR

Ще кілька років тому купівля квартири за криптовалюту здавалася чимось екзотичним. Сьогодні цифрові активи стали повноцінною частиною світової фінансової системи, а Іспанія поступово адаптує законодавство під нову реальність. У 2026 році володіння криптовалютою, інвестиції в цифрові активи і навіть купівля нерухомості з використанням криптовалюти вже не є чимось незвичайним. Однак такі угоди вимагають ретельної підготовки, оскільки перебувають під пильною увагою податкових органів та фінансових регуляторів.

Розберемося, як працює іспанське законодавство щодо криптовалют, які податки необхідно сплачувати і чи можна купити нерухомість в Іспанії за біткоїни, ефір чи інші цифрові активи.

Чи законна криптовалюта в Іспанії?

Так, криптовалюта в Іспанії цілком легальна. Фізичні та юридичні особи можуть купувати, продавати, зберігати та використовувати цифрові активи в інвестиційних цілях.

При цьому важливо розуміти, що криптовалюта не визнається офіційним платіжним засобом нарівні з євро. Іспанська влада розглядає її як цифровий актив або майно, яке може мати вартість та брати участь у цивільно-правових угодах.

Останніми роками регулювання значно посилилося. На діяльність криптобірж та провайдерів послуг поширюються європейські норми боротьби з відмиванням коштів (AML) та фінансуванням тероризму. Крім того, із запровадженням загальноєвропейського регламенту MiCA ринок криптоактивів став набагато більш прозорим та контрольованим.

Для інвесторів це означає одне: користуватися криптовалютою можна вільно, але походження коштів має бути підтверджено документально.

Як іспанська податкова ставиться до криптовалюти

Іспанська податкова служба уважно стежить за операціями із цифровими активами. Більше того, Іспанія вважається однією з найактивніших європейських країн щодо контролю криптовалютних доходів.

Якщо раніше багато інвесторів вважали криптовалюту анонімним інструментом, то сьогодні це вже не відповідає дійсності. Великі біржі співпрацюють із державними органами, а інформація про рахунки та транзакції може передаватися податковим службам у рамках міжнародного обміну даними.

Саме тому будь-які операції із криптовалютою рекомендується своєчасно декларувати.

Читайте також релевантні матеріали про податках в Іспанії.

Оподаткування криптовалюти в Іспанії у 2026 році

Головний принцип іспанського законодавства досить простий: податок виникає не при володінні криптовалютою, а при отриманні доходу від операцій із нею.

Продаж криптовалюти

Якщо інвестор купив біткоїн за однією ціною, а потім продав дорожче, різниця вважається приростом капіталу (ganancia patrimonial) та оподатковується.

Податок розраховується за прогресивною шкалою доходів капіталу. Чим вищий прибуток, тим вища ставка.

Важливо враховувати, що оподатковуваною подією вважається не лише виведення коштів у євро. Навіть обмін однієї криптовалюти на іншу може розглядатися як реалізація активу та призводити до виникнення податкових зобов’язань.

Отримання доходу від стейкінгу та майнінгу

Доходи від стейкінгу*, майнінгу*, фармінгу* ліквідності та аналогічних інструментів зазвичай розглядаються як звичайний дохід та підлягають декларуванню.

Залежно від обставин такі доходи можуть належати або до інвестиційних доходів, або підприємницької діяльності.

• *Майнінг – це видобуток криптовалюти. p align=”justify”> Комп’ютери або спеціальні пристрої вирішують складні математичні завдання для підтвердження перекладів та захисту мережі, а за цю роботу система видає нові монети. Простими словами, це як робота золотошукача, тільки замість лопати використовуються потужні відеокарти.
• *Стейкінг – це заморозка своїх криптовалютних накопичень на спеціальному гаманці для підтримки працездатності блокчейна. За те, що ви добровільно тримаєте монети «у заставі» та допомагаєте мережі функціонувати, система нараховує вам відсоток – аналог депозиту у банку, де дохід виплачується тими самими криптовалютами.
• *Фармінг (або прибуткове фермерство) – це інвестування криптовалюти в пули ліквідності для заробітку. Ви виступаєте в ролі обмінника: даєте свої кошти сервісу, щоб інші користувачі могли здійснювати обміни, а натомість забираєте частину комісії за кожну здійснену угоду.

Володіння криптовалютою

Саме собою зберігання криптоактивів не оподатковується. Проте великі криптовалютні портфелі можуть враховуватися при розрахунку податку багатство (Impuesto sobre el Patrimonio), якщо сукупна вартість активів перевищує встановлені законом пороги.

Чи потрібно декларувати криптовалюту

Так. В останні роки обов’язки щодо декларування суттєво розширилися.

Іспанські податкові резиденти зобов’язані відображати операції з криптовалютою в щорічній податковій декларації, а в окремих випадках повідомляти про цифрові активи, що знаходяться на закордонних платформах.

Особлива увага приділяється підтвердженню походження коштів. Якщо криптовалюта використовувалася для купівлі нерухомості, податкова може запросити історію транзакцій, дані про купівлю активів, виписки з бірж та інші документи, які б підтверджували законність походження капіталу.

Чи можна придбати нерухомість в Іспанії за криптовалюту?

Це одне із найпопулярніших питань серед міжнародних інвесторів.

Коротка відповідь – так, але з певними нюансами.

На практиці більшість нотаріусів та реєстраторів працюють виключно з євро. Тому в переважній більшості випадків криптовалюта спочатку конвертується у фіатні гроші, після чого покупець оплачує об’єкт стандартним банківським переказом.

З юридичної точки зору об’єкт нерухомості реєструється із зазначенням ціни на євро, навіть якщо сторони спочатку домовлялися про розрахунки через цифрові активи.

Тому фраза «купівля нерухомості за криптовалюту» найчастіше означає купівлю нерухомості на кошти, одержані від продажу криптовалюти.

*Фіатні гроші – це звичні нам державні гроші (рублі, долари, євро), номінальна вартість яких закріплена законом. Вони не забезпечені золотом, а їхня цінність тримається виключно на авторитеті держави, що їх випустила, і довірі людей.

Як проходить купівля нерухомості через криптовалюту

Процес зазвичай виглядає так.

1. Покупець підтверджує походження криптоактивів та надає документи з історії володіння ними.
2. Потім криптовалюта продається через біржу, що регулюється, або ліцензованого посередника.
3. Після цього кошти надходять на банківський рахунок покупця чи спеціалізований ескроу-рахунок.
4. Банк проводить перевірку походження коштів у рамках вимог AML та KYC.
5. Після завершення перевірки гроші переводять продавцю нерухомості через нотаріуса в стандартному порядку.

На перший погляд, схема здається складною, проте при грамотному супроводі вона давно стала робочою практикою на іспанському ринку нерухомості.

Читайте також матеріали про відкритті та використанні банківського рахунку в Іспанії.

Які документи можуть знадобитися

При купівлі нерухомості за кошти, отримані від продажу криптовалюти, банки та нотаріуси зазвичай вимагають документи, що підтверджують легальне походження капіталу.

Залежно від конкретної ситуації можуть знадобитися:

• виписки з криптовалютних бірж;
• історія транзакцій;
• підтвердження первісного придбання криптоактивів;
• податкові декларації;
• банківські витяги;
• документи про виведення коштів у євро;
• відомості про власника криптогаманця.

Чим прозорішою є історія походження коштів, тим швидше проходить перевірка.

Ризики купівлі нерухомості через криптовалюту

Головний ризик пов’язаний зовсім не з криптовалютою, а з недостатньою підготовкою документів.

Навіть якщо цифрові активи були зароблені абсолютно законно, відсутність документів, що підтверджують, може призвести до затримок з боку банку або нотаріуса.

Крім того, слід враховувати високу волатильність криптовалютного ринку. Між підписанням договору резервування та завершенням угоди курс цифрових активів може суттєво змінитись.

Тому багато інвесторів вважають за краще фіксувати вартість об’єкта в євро і заздалегідь конвертувати необхідну суму.

*Волатильність – це показник того, наскільки сильно і як часто змінюється ціна на актив (акцію, валюту або криптовалюту) за певний період часу.

• Низька волатильність – це спокійний ринок. Ціна активу майже не змінюється або зростає/падає плавно, без різких стрибків.
• Висока волатильність – це “американські гірки”. Ціна активу може за короткий термін сильно злетіти, а потім різко звалитися.

У фінансах діє головне правило: чим вища волатильність активу, тим більший потенційний прибуток, але й тим вищий ризик втратити гроші.

Перспективи ринку у 2026 році

Іспанія залишається одним із найпривабливіших ринків нерухомості в Європі для міжнародних інвесторів. Водночас зростає кількість покупців, які накопичили капітал саме у криптовалюті.

На тлі розвитку європейського регулювання та посилення прозорості ринку банки, нотаріуси та агенції нерухомості все частіше стикаються з подібними угодами. Те, що ще кілька років тому вважалося рідкістю, поступово стає звичайною частиною ринку.

При цьому успіх угоди багато в чому залежить від правильного юридичного та фінансового супроводу, а також грамотної підготовки документів, що підтверджують походження коштів.

У компанії Alegria на сьогоднішній день ми спостерігаємо стійке зростання інтересу до купівлі нерухомості в Іспанії з боку власників криптовалютних активів. Незважаючи на існуючі вимоги банків та податкових органів, угоди з використанням коштів, отриманих від продажу криптовалюти, цілком реалізуються та успішно проводяться на практиці. Головне – заздалегідь підготувати документи, підтвердити походження капіталу та правильно організувати процес розрахунків.

Наші фахівці супроводжують клієнтів на всіх етапах угоди: від підбору об’єкта до взаємодії з банками, нотаріусами та податковими консультантами. Більше того, у нашій практиці вже є успішні кейси купівлі нерухомості в Іспанії з використанням криптовалюти, що дозволяє нам впевнено супроводжувати подібні угоди навіть у найскладніших ситуаціях.

Інформація не є юридичною чи податковою консультацією. Не є публічною офертою.