TL;DR:

• Contrato de Arras – це договір завдатку, який фіксує умови майбутньої угоди купівлі-продажу нерухомості в Іспанії.
• Найпоширеніший варіант – Arras Penitenciales: покупець втрачає завдаток у відмові, а продавець повертає його в подвійному розмірі.
• Зазвичай завдаток становить близько 10% від вартості об’єкта, але закон не встановлює обов’язковий відсоток.
• До підписання договору важливо перевірити об’єкт, продавця, терміни, іпотечні умови та порядок повернення коштів.
• Юридичний супровід на етапі Arras допомагає захистити покупця до нотаріальної угоди.

Договір задатку при купівлі нерухомості в Іспанії

Купівля нерухомості в Іспанії нечасто відбувається за один день. Навіть якщо покупець вже знайшов квартиру мрії, домовився про ціну та готовий вийти на угоду, до підписання нотаріального договору купівлі-продажу триває кілька тижнів, а іноді й місяців. Саме цей період інтереси обох сторін захищає договір завдатку – Contrato de Arras.

Багато іноземних покупців сприймають його як просту формальність чи попередню угоду. Насправді ж саме цей документ стає одним із найважливіших етапів усієї угоди. Він фіксує досягнуті домовленості, закріплює зобов’язання сторін та визначає наслідки, якщо хтось вирішить відмовитися від купівлі чи продажу.

Докладно розберемо, що є договір задатку в Іспанії, які існують види arras, які ризики ховаються за цим документом і чому його підготовку краще довіряти професіоналам.

Що таке Contrato de Arras

Contrato de Arras – це попередній договір між продавцем і покупцем нерухомості, згідно з яким покупець вносить частину вартості нерухомості в якості застави, а сторони беруть на себе зобов’язання укласти основну угоду в обумовлений термін.

Після підписання договору майно зазвичай знімається з продажу. Продавець більше не може вільно шукати нового покупця, а покупець отримує гарантії, що нерухомість не буде продана третім особам.

Важливо розуміти одну особливість іспанського законодавства. Незважаючи на те, що аррас-договір не оформлений нотаріусом, він має повну юридичну силу і може бути предметом судового розгляду.

Саме тому ставитись до нього слід не менш серйозно, ніж до майбутнього нотаріального договору купівлі-продажу.

Навіщо потрібен договір задатку

Іспанський ринок нерухомості досить динамічний. Хороші об’єкти можуть знайти покупця за кілька днів.

Після досягнення усної домовленості обом сторонам потрібен час:

• підготувати документи;
• провести юридичну перевірку нерухомості;
• оформити іпотеку (якщо вона потрібна);
• отримати іспанський податковий номер NIE;
• відкрити банківський рахунок;
• погодити дату підписання нотаріуса.

Всі ці процедури займають час, і саме договір arras дозволяє спокійно пройти цей етап, не побоюючись, що продавець передумає чи підвищить ціну.

Які питання фіксуються у договорі

Грамотно складений Contrato de Arras зазвичай містить набагато більше інформації, ніж багато хто очікує.

У ньому обов’язково вказуються:

• повні дані продавця та покупця;
• докладний опис об’єкту нерухомості;
• кадастровий номер;
• реєстраційні дані;
• погоджена вартість нерухомості;
• розмір внесеного завдатку;
• остаточний термін підписання правочину;
• порядок оплати суми, що залишилася;
• розподіл витрат;
• відповідальність сторін;
• перелік документів, які має надати продавець.

При необхідності договір може включати спеціальні умови: наприклад, залежність купівлі від отримання іпотечного кредиту, продажу іншої нерухомості або оформлення певних документів.

Які види Contrato de Arras існують

Багато іноземців дивуються, дізнавшись, що у Іспанії існує відразу кілька видів договору задатка.

Їх часто називають однаково, хоча юридичні наслідки відрізняються дуже суттєво.

1. Arras Penitenciales – найпоширеніший варіант

Саме цей варіант використовується в переважній більшості угод із житловою нерухомістю. Він регулюється статтею 1454 Цивільного кодексу Іспанії і зміст його досить простий:

Якщо покупець передумає купувати нерухомість, він втрачає внесений завдаток.

Якщо відмовитися вирішить продавець, він зобов’язаний повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі.

Саме тому такий договір вважається найсправедливішим: обидві сторони однаково зацікавлені виконати свої зобов’язання.

Наприклад.

Вартість квартири складає 320 000 євро.

Покупець вніс завдаток 32 000 євро.

Якщо покупець відмовляється від угоди без поважних причин, продавець залишає ці 32 000 євро.

Якщо продавець вирішить продати квартиру іншому покупцю, йому доведеться повернути вже 64 000 євро.

2. Arras Confirmatorias

Цей варіант зустрічається значно рідше.

Тут внесена сума вважається не способом відмовитись від угоди, а першою частиною оплати нерухомості.

Якщо одна із сторін порушує договір, інша має право вимагати виконання зобов’язань через суд або компенсації збитків.

Тобто відмовитись від угоди, просто втративши завдаток, вже не можна.

3. Arras Penales

Цей варіант поєднує особливості штрафних санкцій та зобов’язання виконати договір.

За порушення умов винна сторона виплачує передбачений штраф, проте це не завжди звільняє її від обов’язку завершити правочин.

Такі договори зазвичай використовуються значно рідше і потребують особливо уважної юридичної підготовки.

Який розмір задатку вважається нормальним

Найчастіше розмір задатку становить близько 10% вартості нерухомості, проте іспанське законодавство не встановлює обов’язкового відсотка.

На практиці можна зустріти різні варіанти:

• 2–5 %, якщо оформлення правочину відбудеться дуже швидко;
• 10% – найпоширеніший варіант;
• 15–20 %, якщо сторони домовилися про тривалий термін між підписанням договору та нотаріальною угодою.

Розмір завдатку завжди визначається угодою сторін.

Коли оплачується завдаток

Зазвичай гроші перераховуються одночасно із підписанням договору.

Спосіб оплати може бути різним:

• банківський переказ;
• банківський чек;
• депозит агентства нерухомості (якщо це передбачено договором).

Дуже важливо зберегти документи, що підтверджують переказ коштів.

Що відбувається після підписання договору

Після підписання починається підготовка до основної угоди.

За цей час покупець:

• отримує NIE (якщо ще немає);
• відкриває банківський рахунок;
• оформляє іпотеку;
• переказує необхідні кошти до Іспанії.

Продавець, у свою чергу:

• збирає необхідні документи;
• погашає наявні заборгованості з комунальних послуг;
• за необхідності знімає іпотечне обтяження;
• готує документи для нотаріуса

Якщо правочин супроводжується професійними юристами, саме в цей період проводиться повна юридична перевірка об’єкта.

Які документи обов’язково перевіряються

Деякі іноземці вважають, що якщо квартиру продає велике агентство нерухомості, то додаткових перевірок проводити не потрібно.

Однак, на практиці юридичний аудит рекомендується проводити практично за будь-якої угоди з нерухомістю.

Перевіряються:

• витяг з Реєстру власності;
• наявність арештів;
• іпотека;
• судові обмеження;
• відповідність кадастрових даних;
• наявність ліцензій;
• заборгованості перед ТСЖ;
• податкові борги IBI;
• наявність зареєстрованих власників.

У разі виявлення проблем їх необхідно вирішити до підписання нотаріального договору.

Корисне по темі: як перевірити нерухомість в Іспанії перед покупкою.

Чи можна змінити умови договору?

так

При згоді обох сторін можливе підписання додаткової угоди.

Найчастіше змінюються:

• дата операції;
• порядок оплати;
• розмір первісного внеску;
• окремі технічні умови.

Усі зміни бажано оформляти виключно письмово.

Що відбувається, якщо покупець не встигає оформити іпотеку

Це одне з найчастіших питань.

Відповідь залежить виключно від тексту договору.

Якщо договір включено умова, що купівля залежить від отримання іпотечного кредиту, покупець може відмовитися без фінансових втрат (за дотримання умов такого пункту).

Якщо ж такого застереження немає, відмова через неотримання іпотеки зазвичай вважається відмовою покупця від угоди, і завдаток може бути втрачено.

Саме тому подібні умови завжди рекомендується заздалегідь обговорювати із юристом.

Читайте також: іпотека в Іспанії: умови та особливості оформлення.

Чи можна відмовитися від угоди за згодою сторін

Так.

Іспанське законодавство дозволяє сторонам розірвати договір за взаємною згодою.

У цьому випадку вони самостійно визначають:

• чи буде повернено завдаток;
• яка сума залишається продавцю;
• хто компенсує понесені витрати.

Усі домовленості також оформлюються письмово.

Поширені помилки іноземних покупців

Найпоширеніша помилка – підписання стандартного договору, який пропонує агентство нерухомості без незалежної юридичної перевірки.

Наступна помилка – внесення великого задатку до перевірки об’єкта.

Також багато покупців не звертають уваги на терміни, порядок передачі ключів, розподіл витрат та податків або умови отримання іпотечного кредиту.

Нерідко проблеми виникають і тоді, коли покупець переказує гроші безпосередньо продавцю без достатнього документального підтвердження платежу.

На перший погляд всі ці нюанси здаються другорядними, проте саме вони найчастіше стають причиною судових суперечок після угод, що не відбулися.

Корисний матеріал: витрати та податки при продажі нерухомості в Іспанії.

Чи потрібно запевняти нотаріально Contrato de Arras

Ні.

Іспанське законодавство цього не вимагає.

Договір набирає чинності з підписання сторонами.

Однак його юридична сила залишається повною.

Якщо одна із сторін порушить зобов’язання, документ може використовуватись у суді як основний доказ досягнутих домовленостей.

Чому юридичний супровід особливо важливий саме на етапі Arras

Багато покупців вважають, що допомога юриста знадобиться лише перед нотаріальною угодою. Насправді, основні юридичні ризики виникають набагато раніше – саме в момент підписання договору завдатку.

Після внесення авансу змінити умови угоди чи відмовитися від угоди без фінансових наслідків буває дуже складно. Тому саме на етапі Contrato de Arras важливо переконатись, що об’єкт ретельно перевірений, до договору включені всі необхідні захисні положення, а інтереси покупця надійно захищені.

Досвідчений юрист не тільки перевіряє нерухомість та документи продавця, але й допомагає передбачити можливі ризики: від проблем з іпотекою до прихованих обтяжень чи затримок під час оформлення угоди. Це дозволяє уникнути неприємних сюрпризів та зберегти значні суми.

Висновок

Купівля нерухомості в Іспанії – це не лише вибір гарного будинку чи квартири, а й ціла юридична процедура, де кожен документ має значення. Contrato de Arras – не проста формальність і не «бронь» об’єкта, а повноцінна угода, яка закріплює права та обов’язки сторін та визначає наслідки відмови від угоди.

У компанії Alegria ми рекомендуємо ніколи не підписувати договір задатку без попередньої юридичної перевірки об’єкта та самого тексту угоди. Наші фахівці супроводжують клієнтів на всіх етапах купівлі нерухомості в Іспанії: проводять комплексний due diligence, погоджують умови договору, контролюють розрахунки та представляють інтереси покупця аж до підписання нотаріального акту та реєстрації права власності.

Грамотно підготовлений Contrato de Arras – це спокій, впевненість у безпеці угоди та надійний захист ваших інвестицій у сонячну іспанську нерухомість.

Інформація не є юридичною чи податковою консультацією. Не є публічною офертою.