Как проверить недвижимость в Испании перед покупкой?
Как проверить недвижимость в Испании перед покупкой?

За чистотой сделок купли-продажи недвижимости в Испании пристально следят нотариусы, адвокаты, оказывающие сторонам правовую поддержку, и, по мере сил и знаний, риэлторы и агентства недвижимости. Но означает ли это, что покупатель сам не в силах проконтролировать процесс и разобраться в ключевых вопросах? Вовсе нет: список документов, которые требуют проверки, не длинный, и даже минимального знания испанского языка в большинстве случаев будет достаточно, чтобы понять их суть.

Все необходимые документы можно запросить у продавца или представляющего его интересы агента. Рекомендуем сделать это еще до подписания договора задатка (Contrato de arras). В любом случае, последней инстанцией в проверке чистоты сделки выступит нотариус: нарушение предписанных действующим законодательством норм или нехватка важных документов будет являться основанием для отказа в регистрации купли-продажи.

Проверка документов, касающихся объекта недвижимости, перед покупкой

Чтобы избежать неприятных сюрпризов на завершающем этапе, покупателю понадобится проверить следующие документы: выписку из Реестра собственности, квитанцию об оплате налога IBI, сертификат об отсутствии задолженности и устав кондоминиума (жилтоварищества), лицензии на строительные работы, первичное или вторичное заселение, техническое заключение о состоянии здания и энергетический сертификат.

Выписка из Реестра собственности — Nota Simple Informativa

Nota Simple Informativa – это выписка из Реестра собственности, которую может получить любой человек. Т.е. необязательно ее запрашивать у продавца, а можно заказать самостоятельно в офисе того Реестра собственности, на территории которого зарегистрирован объект, либо он-лайн. Для запроса понадобится располагать хоть какими-то сведениями об объекте: кадастровым номером, данными собственника, точным адресом и проч.

Все сведения, указанные в выписке, носят публичный характер и являются открытыми. Выписка является первым и самым важным документом для проверки недвижимости в Испании перед покупкой. Она содержит сведения обо всех собственниках, их долях в общем праве собственности, имеющихся ограничениях и обременениях, а также всех характеристиках объекта: его площади, местоположении, границах, доле участия в фонде жилтовариществе и проч.

Квитанция об оплате годового налога на недвижимое имущество — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Этот документ и все нижеперечисленные должен представить продавец. Налог на недвижимое имущество уплачивается раз в год, и продавец обязан представить последнюю оплаченную квитанцию. Не помешает запросить сертификат об отсутствии задолженности за предыдущие годы, либо более старые квитанции. Последняя оплаченная квитанция является обязательным документом, ее потребует в том числе и нотариус. Сертификат и старые квитанции обязательными не являются, но, как правило, ответственные продавцы не отказывают покупателям.

Убедиться в отсутствии старых задолженностей не помешает, т.к. муниципальная служба в любом случае истребует погашение долга, и если предыдущий собственник внезапно окажется неплатежеспособным, обременение будет наложено на саму недвижимость. И уже новому собственнику придется снимать это обременение и за свой счет удовлетворять требования налоговой службы.

Отметим, что налог за текущий год, в котором совершается сделка, может быть пропорционально разделен между продавцом и покупателем, что должно быть отражено в договоре задатка.

Сертификат об отсутствии задолженности по квотам кондоминиума

Этот документ носит длинное название – Certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios – и подтверждает, что у продавца нет долга перед жилтовариществом по обязательным квотам. Если объектом сделки выступает вилла, усадьба, загородный дом, сельхозугодья, не входящие в состав какого-либо жилого комплекса, резиденции, урбанизации, то нужды в таком документе не возникает. Во всех остальных случаях он входит в список обязательных. Сертификат выдает управляющая компания, и в нем отражается либо отсутствие задолженности, либо имеющаяся задолженность с указанием суммы и периода.

Помимо этого сертификата, который касается только регулярных текущих квот, обязательно стоит поинтересоваться наличием разовых экстренных сборов. Необходимость таких сборов возникает, когда жилтоварищество планирует провести на своей территории серьезные строительные или восстановительные работы, либо когда имеют место иные экстренные расходы, а текущего фонда на их покрытие не хватает. В это случае на общем собрании жильцов принимается решение о дополнительном экстренном сборе средств – разовом или разделенном на несколько взносов.

Таким образом, перед покупкой недвижимости обязательно следует поинтересоваться, были ли приняты решения об экстренных сборах, и если да, то в какой сумме и с какой целью. Та же управляющая компания может выдать отдельный документ – Certificado de derramas aprobadas y pendientes de abonar. А далее – действовать по ситуации, обговаривая с продавцом, кто возьмет на себя эти дополнительные расходы.

Устав кондоминиума – Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Устав кондоминиума (или жилтоварищества) – очень важный документ, регулирующий нормы и правила проживания на его территории. А самый важный раздел касается ограничений, накладываемых на членов жилтоварищества. Устав может жестко регламентировать оформление и внешний вид фасадов, балконов и террас, вплоть до запрета установки спутниковых антенн, жестких ограничений на установку навесов, тентов и маркиз, но самое важное, что может быть прописано в уставе – это запрет или ограничение краткосрочной туристической аренды на территории жилтоварищества.

Если недвижимость приобретается с инвестиционными целями, положения устава – первое, что должно быть проверено тщательным образом. Нелишним будет поинтересоваться, разрешена ли вообще туристическая аренда в данном конкретном муниципалитете или провинции, и выдает ли мэрия все требуемые разрешения.

Лицензия на ведение строительных работ и лицензия на первичное заселение – Licencia de obras и Licencia de primera ocupación

Оба документа важны при покупке нового жилья от застройщика. Если объект покупается на стадии строительства, необходимо убедиться, что работы ведутся на основании лицензии – Licencia de obras. Готовое новое жилье, сданное в эксплуатацию, должно располагать лицензией на первичное заселение, которая выступает гарантией соответствия объекта жилым и санитарным нормам.

Здесь же отметим, что покупка вторичного жилья может потребовать аналогичных документов – лицензии на вторичное заселение (Licencia de segunda ocupación) или удостоверении о пригодности жилья к проживанию (Cédula de habitabilidad). Требования в каждом конкретном регионе могут отличаться. Поэтому предварительно необходимо получить консультацию по действующим нормам местного законодательства. Тот или другой документ может потребоваться не только в момент нотариальной регистрации сделки, но и в дальнейшем – при переоформлении договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг.

Техническое заключение о состоянии здания – Certificado de Inspección Técnica del Edificio

В разных регионах название документа может отличаться. Так, например, в Валенсийском сообществе он называется Informe de evaluación del edificio de viviendas и запрашивается для всех жилых зданий, как многоквартирных, так и индивидуальных на одну семью, старше 50 лет.

Сертификат отражает общее техническое состояние здания, его характеристики, соответствие действующим нормативам и класс энергоэффективности. В соседнем регионе Мурсия документ называется Informe de Evaluación de Edificios и также требуется для зданий старше 50 лет, в Каталонии – Certificado de Aptitud del Edificio для зданий возрастом 45 лет. В каждом конкретном случае необходимо уточнить нормы местного законодательства.

Сертификат энергоэффективности (энергетический сертификат) – Certificado de eficiencia energética

Еще один важный документ, без которого не обходится ни одна сделка купли-продажи. Этот технический сертификат показывает, какой класс энергоэффективности присвоен конкретному жилому объекту. Документ выдается сертифицированным техническим специалистом после инспекционного визита и оценки потребности жилого объекта в электроэнергии в условиях обычной эксплуатации с учетом имеющихся систем вентиляции, освещения, отопления, кондиционирования и горячего водоснабжения.

На что еще обратить внимание перед покупкой недвижимости в Испании

Помимо документов необходимо проверить еще один важный момент: наличие или отсутствие арендаторов и, что еще важнее, самозахватчиков жилья – «окупас». Смена собственника не означает, что арендатор, проживающий в жилье на основании договора аренды и исправно исполняющий свои обязанности в части арендной платы, обязан съехать. Вовсе нет: в соответствии с действующим испанским законодательством арендатор вправе продолжать жить в квартире или доме не только до окончания срока действия подписанного им договора аренды, но и до окончания срока действия всех предусмотренных испанским законодательством автоматических пролонгаций договора.

Также не стоит забывать о праве арендатора на преимущественное право покупки жилья: если отказ от такого права не был зафиксирован в договоре аренды, продавец обязан уведомить арендатора о предстоящей сделке и получить от него письменный отказ от права преимущественной покупки.

Сложнее обстоит дело с недобросовестными арендаторами, не выполняющими свои обязательства в части оплаты аренды, а также самозахватчиками. Борьба с ними в правовом поле, судебные процессы и выселение могут тянуться годами. Поэтому очень важно, чтобы на момент покупки недвижимость была свободна от арендаторов и захватчиков. Как правило, это обстоятельство фиксируется в договорах, подписываемых сторонами.

Закажите услугу в Alegria Service
Консультация по покупке недвижимости в Испании
Консультация по покупке недвижимости в Испании
Подробнее
Читайте также
Что делать сразу после покупки квартиры? Оформление документов
Блог Жизнь и иммиграция
Что делать сразу после покупки квартиры? Оформление документов
Экзамены на получение гражданства Испании: все что нужно знать
Блог Жизнь и иммиграция
Экзамены на получение гражданства Испании: все что нужно знать
Дарение недвижимости в Испании: процедура, документы, налоги
Жизнь и иммиграция
Дарение недвижимости в Испании
Максимальное время ответа -30 минут * в рабочие часы

Возникли вопросы по получению услуг в испании?

Manager
Соглашение с условиями использвания данных