La pureza de las transacciones de compra y venta de inmuebles en España es supervisada de cerca por notarios, abogados que brindan apoyo legal a las partes y, en la medida de sus capacidades y conocimientos, agentes inmobiliarios y agencias inmobiliarias. ¿Pero significa esto que el propio comprador no puede controlar el proceso y comprender las cuestiones clave? En absoluto: la lista de documentos que requieren verificación no es larga, e incluso un mínimo conocimiento de español en la mayoría de los casos será suficiente para comprender su esencia.

Todos los documentos necesarios se pueden solicitar al vendedor o al agente que represente sus intereses. Recomendamos hacer esto antes de firmar el contrato de arras. En cualquier caso, el notario será la autoridad final en el control de la pureza de la transacción: la violación de las normas prescritas por la legislación vigente o la falta de documentos importantes serán motivo de denegación del registro de la compraventa.

Comprobación de documentos relacionados con la propiedad antes de comprar.

Para evitar sorpresas desagradables en la fase final, el comprador deberá comprobar los siguientes documentos: un extracto del Registro de la Propiedad, un recibo del IBI, un certificado de ausencia de deuda y un estatuto de condominio, licencias de obra, de ocupación primaria o secundaria, un informe técnico sobre el estado del edificio y un certificado energético.

Extracto del Registro de la Propiedad – Nota Simple Informativa

Nota Simple Informativa es un extracto del Registro de la Propiedad que puede obtener cualquier persona. Aquellos. No es necesario solicitarlo al vendedor, pero puedes solicitarlo tú mismo en la oficina del Registro de la Propiedad en la que esté inscrita la propiedad, o por internet. Para realizar una solicitud será necesario tener al menos algunos datos sobre la propiedad: número catastral, datos del propietario, dirección exacta, etc.

Toda la información indicada en el extracto es de carácter público y está abierta. El extracto es el primer y más importante documento para comprobar una propiedad en España antes de comprarla. Contiene información sobre todos los propietarios, su participación en la propiedad común, las restricciones y gravámenes existentes, así como todas las características del objeto: su área, ubicación, límites, participación en el fondo de la asociación de vivienda, etc.

Recibo de pago del impuesto anual sobre bienes inmuebles – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Este documento y todo lo siguiente debe ser presentado por el vendedor. Los impuestos inmobiliarios se pagan una vez al año y el vendedor debe presentar el último recibo pagado. No estaría de más solicitar un certificado de no deuda de años anteriores, o recibos más antiguos. El último recibo pagado es un documento obligatorio; el notario también lo requerirá. No se requieren certificados ni recibos antiguos, pero, por regla general, los vendedores responsables no rechazan a los compradores.

No está de más asegurarse de que no haya deudas antiguas, porque… En cualquier caso, el servicio municipal exigirá el pago de la deuda, y si el propietario anterior se declara repentinamente insolvente, el gravamen recaerá sobre la propia propiedad. Y el nuevo propietario deberá eliminar este gravamen y cumplir con los requisitos del servicio fiscal por su cuenta.

Tenga en cuenta que el impuesto del año en curso en el que se realiza la transacción se puede dividir proporcionalmente entre el vendedor y el comprador, lo que debe reflejarse en el contrato de depósito.

Certificado de ausencia de deuda sobre cuotas de condominio

Este documento tiene un nombre largo – Certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios – y confirma que el vendedor no tiene deuda con la asociación de vivienda por cuotas obligatorias. Si el objeto de la transacción es una villa, finca, casa de campo, terreno agrícola que no forma parte de ningún complejo residencial, residencia o urbanización, entonces no es necesario dicho documento. En todos los demás casos se incluye en la lista de obligatorios. El certificado es emitido por la sociedad gestora y refleja la ausencia de deuda o la deuda existente, indicando el importe y el plazo.

Además de este certificado, que solo se aplica a las cuotas regulares vigentes, definitivamente debe consultar sobre la disponibilidad de tarifas únicas de emergencia. La necesidad de tales tarifas surge cuando una asociación de vivienda planea realizar trabajos importantes de construcción o restauración en su territorio, o cuando surgen otros gastos de emergencia y el fondo actual no es suficiente para cubrirlos. En este caso, en una reunión general de residentes, se toma una decisión sobre la recaudación de fondos de emergencia adicionales, una sola vez o dividida en varias contribuciones.

Por lo tanto, antes de comprar una propiedad, debería preguntarse si se han decidido impuestos de emergencia y, en caso afirmativo, en qué cantidad y con qué finalidad. La misma sociedad gestora puede emitir un documento separado: Certificado de derramas aprobados y pendientes de abonar. Y luego actuar según la situación, discutiendo con el vendedor quién correrá con estos costos adicionales.

Carta de Condominio – Estatutos de la Comunidad de Propietarios

El estatuto de un condominio (o asociación de vivienda) es un documento muy importante que regula las normas y reglas de vida en su territorio. Y la sección más importante se refiere a las restricciones impuestas a los miembros de la asociación de vivienda. La carta puede regular estrictamente el diseño y la apariencia de fachadas, balcones y terrazas, hasta la prohibición de la instalación de antenas parabólicas, restricciones estrictas a la instalación de marquesinas, toldos y toldos, pero lo más importante que se puede prescribir en la carta es una prohibición o restricción de alquileres turísticos a corto plazo en el territorio de la asociación de vivienda.

Si se compra un inmueble con fines de inversión, lo primero que se debe comprobar cuidadosamente son las disposiciones de los estatutos. Sería buena idea preguntar si en general se permiten los alquileres turísticos en este municipio o provincia en particular, y si la alcaldía expide todos los permisos necesarios.

Licencia de construcción y licencia de ocupación inicial – Licencia de obras y Licencia de primera ocupación

Ambos documentos son importantes a la hora de comprar una casa nueva a un promotor. Si la propiedad se compra en la etapa de construcción, debe asegurarse de que el trabajo se realice sobre la base de una licencia – Licencia de obras. Las viviendas nuevas terminadas y puestas en funcionamiento deben contar con licencia de ocupación principal, que garantiza que el inmueble cumple con las normas residenciales y sanitarias.

Observamos aquí que la compra de vivienda secundaria puede requerir documentos similares: una licencia de ocupación secundaria (Licencia de segunda ocupación) o un certificado de habitabilidad de la vivienda (Cédula de habitabilidad). Los requisitos pueden variar en cada región específica. Por lo tanto, es necesario primero obtener asesoramiento sobre la legislación local vigente. Este o aquel documento puede ser necesario no solo en el momento del registro notarial de la transacción, sino también en el futuro, al volver a registrar contratos con empresas que brindan servicios públicos.

Informe técnico del estado del edificio – Certificado de Inspección Técnica del Edificio

El nombre del documento puede diferir en diferentes regiones. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana se llama Informe de evaluación del edificio de viviendas y se solicita para todos los edificios de viviendas, tanto plurifamiliares como unifamiliares, de más de 50 años.

El certificado refleja el estado técnico general del edificio, sus características, el cumplimiento de la normativa vigente y la clase de eficiencia energética. En la vecina región de Murcia, el documento se llama Informe de Evaluación de Edificios y también se exige para edificios de más de 50 años, en Cataluña – Certificado de Aptitud del Edificio para edificios de más de 45 años. En cada caso concreto, es necesario aclarar lo dispuesto en la legislación local.

Certificado de eficiencia energética (certificado energético) – Certificado de eficiencia energética

Otro documento importante, sin el cual no se puede realizar ni una sola transacción de compraventa. Este certificado técnico muestra qué clase de eficiencia energética se asigna a una propiedad residencial específica. El documento es emitido por un técnico certificado después de una visita de inspección y evaluación de las necesidades eléctricas de la propiedad residencial en condiciones normales de funcionamiento, teniendo en cuenta los sistemas existentes de ventilación, iluminación, calefacción, aire acondicionado y suministro de agua caliente.

¿Qué más buscar antes de comprar una propiedad en España?

Además de los documentos, es necesario comprobar un punto más importante: la presencia o ausencia de inquilinos y, lo que es más importante, de ocupantes ilegales de viviendas: los «okupas». Un cambio de propietario no significa que un inquilino que vive en una vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento y cumple regularmente con sus obligaciones en materia de alquiler esté obligado a mudarse. En absoluto: de acuerdo con la legislación española vigente, el inquilino tiene derecho a seguir viviendo en el piso o casa no sólo hasta la expiración del contrato de arrendamiento que firmó, sino también hasta la expiración de todas las prórrogas automáticas de contrato previstas por la ley española.

Además, no se olvide del derecho del inquilino a un derecho de preferencia para comprar una vivienda: si la renuncia a dicho derecho no se registró en el contrato de arrendamiento, el vendedor está obligado a notificar al inquilino sobre la próxima transacción y recibir de él una renuncia por escrito al derecho de preferencia.

La situación se complica más con inquilinos sin escrúpulos que no cumplen con sus obligaciones de pago alquiler, así como okupas. La lucha contra ellos en el ámbito judicial, los juicios y los desalojos puede prolongarse durante años. Por eso, es muy importante que en el momento de la compra la propiedad esté libre de inquilinos y ocupantes. Por regla general, esta circunstancia se fija en los contratos firmados por las partes.