TL;DR:

• El Contrato de Arras es un contrato de depósito que fija los términos de una futura transacción de compra y venta de bienes inmuebles en España.
• La opción más común es Arras Penitenciales: el comprador pierde el depósito al negarse y el vendedor lo devuelve por el doble.
• Normalmente el depósito es aproximadamente el 10% del coste de la propiedad, pero la ley no establece un porcentaje obligatorio.
• Antes de firmar el contrato, es importante comprobar la propiedad, el vendedor, los plazos, las condiciones de la hipoteca y el procedimiento de devolución de fondos.
• El apoyo legal en la etapa de Arras ayuda a proteger al comprador hasta la transacción notarial.

Contrato de arras para la compra de inmuebles en España

La compra de una propiedad en España rara vez se realiza en un día. Incluso si el comprador ya ha encontrado el apartamento de sus sueños, ha acordado el precio y está dispuesto a cerrar un trato, pasan varias semanas y, a veces, meses antes de firmar un contrato de compraventa notariado. Es durante este período que los intereses de ambas partes están protegidos por el contrato de depósito – Contrato de Arras.

Muchos compradores extranjeros lo perciben como una mera formalidad o un acuerdo preliminar. En la práctica, este documento se convierte en una de las etapas más importantes de toda la transacción. Registra los acuerdos alcanzados, establece las obligaciones de las partes y define las consecuencias si alguien decide no comprar o vender.

Examinemos en detalle qué es un contrato de arras en España, qué tipos de arras existen, qué riesgos se esconden detrás de este documento y por qué es mejor confiar su elaboración a profesionales.

¿Qué es el Contrato de Arras?

El Contrato de Arras es un acuerdo preliminar entre el vendedor y el comprador de un inmueble, según el cual el comprador paga parte del costo de la propiedad como depósito y las partes se comprometen a concluir la transacción principal dentro de un período específico.

Después de firmar el contrato, la propiedad generalmente se retira de la venta. El vendedor ya no es libre de buscar un nuevo comprador y el comprador recibe garantías de que la propiedad no será vendida a terceros.

Es importante comprender una característica de la legislación española. Aunque el acuerdo de arras no es otorgado por un notario, tiene plena fuerza legal y puede ser objeto de procedimientos judiciales.

Por eso no debe tomarse menos en serio que un futuro acuerdo notarial de compraventa.

¿Por qué necesita un acuerdo de depósito?

El mercado inmobiliario español es bastante dinámico. Las buenas propiedades pueden encontrar comprador en tan sólo unos días.

Después de llegar a un acuerdo verbal, ambas partes necesitan tiempo:

• preparar documentos;
• realizar la debida diligencia legal de bienes raíces;
• problema hipoteca (si es necesario);
• obtener un número fiscal español NIE;
• abrir una cuenta bancaria;
• Acordar una fecha de firma con un notario.

Todos estos trámites llevan tiempo, y es el acuerdo de arras el que permite transitar tranquilamente esta etapa sin temor a que el vendedor cambie de opinión o suba el precio.

¿Qué cuestiones se incluyen en el contrato?

Un Contrato de Arras bien redactado suele contener mucha más información de la que la mayoría de la gente espera.

Debe indicar:

• datos completos del vendedor y del comprador;
• descripción detallada de la propiedad;
• número catastral;
• datos de registro;
• valor acordado de la propiedad;
• el monto del depósito pagado;
• fecha límite para firmar el acuerdo;
• procedimiento de pago del importe restante;
• distribución de gastos;
• responsabilidad de las partes;
• lista de documentos que el vendedor debe proporcionar.

Si es necesario, el acuerdo puede incluir condiciones especiales: por ejemplo, la dependencia de la compra de la obtención de un préstamo hipotecario, la venta de otros bienes inmuebles o la ejecución de ciertos documentos.

¿Qué tipos de Contrato de Arras existen?

Muchos extranjeros se sorprenden al saber que en España existen varios tipos de contratos de arras.

A menudo se les llama igual, aunque las consecuencias legales difieren significativamente.

1. Arras Penitenciales: la opción más común

Esta opción se utiliza en la gran mayoría de transacciones inmobiliarias residenciales. Está regulado por el artículo 1454 del Código Civil español y su significado es bastante sencillo:

Si el comprador cambia de opinión sobre la compra de la propiedad, pierde el depósito.

Si el vendedor decide negarse, está obligado a devolver el depósito al comprador por el doble de su importe.

Por eso un acuerdo de este tipo se considera el más justo: ambas partes están igualmente interesadas en cumplir con sus obligaciones.

Por ejemplo.

El coste del apartamento es de 320.000 euros.

El comprador pagó una fianza de 32.000 euros.

Si el comprador rechaza la transacción sin una buena razón, el vendedor se queda con los 32.000 euros.

Si el vendedor decide vender el piso a otro comprador, tendrá que devolver 64.000 euros.

2. Arras Confirmatorias

Esta opción es mucho menos común.

Aquí, el monto depositado no se considera una forma de rechazar la transacción, sino la primera parte del pago de la propiedad.

Si una de las partes viola el contrato, la otra tiene derecho a exigir judicialmente el cumplimiento de sus obligaciones o una indemnización por las pérdidas.

Es decir, ya no es posible rechazar el trato simplemente perdiendo el depósito.

3. Arras Penales

Esta opción combina las características de sanciones y obligaciones de cumplimiento del contrato.

Si se violan las condiciones, el culpable paga la multa prescrita, pero esto no siempre lo exime de la obligación de completar la transacción.

Estos acuerdos suelen utilizarse con mucha menos frecuencia y requieren una preparación jurídica especialmente cuidadosa.

¿Qué tamaño de depósito se considera normal?

La mayoría de las veces, el importe del depósito es aproximadamente el 10% del valor de la propiedad, pero la ley española no establece un porcentaje obligatorio.

En la práctica, puedes encontrar una variedad de opciones:

• 2-5% si la transacción se completa muy rápidamente;
• el 10% es la opción más común;
• 15-20% si las partes han acordado un largo período entre la firma del contrato y la transacción notarial.

El importe del depósito se determina siempre por acuerdo de las partes.

¿Cuándo se paga el depósito?

Normalmente el dinero se transfiere simultáneamente con la firma del contrato.

La forma de pago puede variar:

• transferencia bancaria;
• cheque bancario;
• Depósito de agencia inmobiliaria (si está previsto en el contrato).

Es muy importante conservar los documentos que confirmen la transferencia de fondos.

¿Qué pasa después de firmar el contrato?

Después de la firma, comienzan los preparativos para la transacción principal.

Durante este tiempo el comprador:

• recibe NIE (si aún no existe);
• abre una cuenta bancaria;
• elabora hipoteca;
• transfiere los fondos necesarios a España.

El vendedor, a su vez:

• recopila los documentos necesarios;
• paga las deudas de servicios públicos existentes;
• si es necesario, elimina el gravamen hipotecario;
• prepara documentos para el notario.

Si la transacción va acompañada de abogados profesionales, es durante este período cuando se realiza una auditoría legal completa del inmueble.

¿Qué documentos hay que comprobar?

Algunos extranjeros creen que si un apartamento lo vende una gran agencia inmobiliaria, no son necesarios controles adicionales.

Sin embargo, en la práctica, se recomienda una auditoría legal para casi cualquier transacción inmobiliaria.

Comprobado:

• extracto del Registro de la Propiedad;
• presencia de arrestos;
• hipoteca;
• restricciones judiciales;
• cumplimiento de datos catastrales;
• disponibilidad de licencias;
• deudas con la Asociación de Propietarios;
• Deudas tributarias del IBI;
• Presencia de propietarios registrados.

Si se identifican problemas, deben resolverse antes de firmar el acuerdo notarial.

Útil sobre el tema: Cómo comprobar una propiedad en España antes de comprar.

¿Es posible cambiar los términos del contrato?

Sí.

Si ambas partes están de acuerdo, se puede firmar un acuerdo adicional.

Cambiado con mayor frecuencia:

• fecha de la transacción;
• procedimiento de pago;
• el monto del pago inicial;
• condiciones técnicas separadas.

Es recomendable realizar todos los cambios exclusivamente por escrito.

¿Qué pasa si el comprador no tiene tiempo para obtener una hipoteca?

Esta es una de las preguntas más frecuentes.

La respuesta depende únicamente del texto del propio contrato.

Si el contrato incluye la condición de que la compra esté supeditada a la obtención de un préstamo hipotecario, el comprador puede negarse sin pérdida financiera (sujeto a las condiciones de dicha cláusula).

Si no existe tal cláusula, el rechazo por no recibir la hipoteca generalmente se considera un rechazo de la transacción por parte del comprador y se puede perder el depósito.

Por eso siempre se recomienda consultar dichas condiciones con un abogado con antelación.

Lea también: Hipoteca en España: condiciones y características del registro..

¿Es posible rechazar un trato por acuerdo de las partes?

Sí.

La legislación española permite a las partes resolver el contrato de mutuo acuerdo.

En este caso, determinan de forma independiente:

• ¿Se devolverá el depósito?
• qué cantidad le queda al vendedor;
• ¿Quién compensará los gastos ocasionados?

Todos los acuerdos también se formalizan por escrito.

Errores comunes de los compradores extranjeros.

El error más común es firmar un contrato estándar ofrecido por una agencia inmobiliaria sin una revisión legal independiente.

El siguiente error es hacer un depósito grande antes de revisar la propiedad.

Además, muchos compradores no prestan atención a los plazos, al procedimiento de entrega de llaves, al reparto de gastos e impuestos, ni a las condiciones para la obtención de un préstamo hipotecario.

A menudo surgen problemas cuando el comprador transfiere dinero directamente al vendedor sin pruebas documentales suficientes del pago.

A primera vista, todos estos matices parecen secundarios, pero son los que más a menudo se convierten en causa de disputas legales tras transacciones fallidas.

Material útil: Gastos e impuestos al vender bienes inmuebles en España..

¿Es necesario notarizar el Contrato de Arras?

No.

La ley española no lo exige.

El acuerdo entra en vigor desde el momento de su firma por las partes.

Sin embargo, su fuerza legal sigue siendo plena.

Si una de las partes viola las obligaciones, el documento puede utilizarse ante los tribunales como prueba principal de los acuerdos alcanzados.

Por qué el apoyo jurídico es especialmente importante en la etapa de Arras

Muchos compradores creen que la ayuda de un abogado solo es necesaria antes de realizar una transacción notarial. De hecho, los principales riesgos legales surgen mucho antes, precisamente en el momento de firmar el contrato de depósito.

Después de hacer un anticipo, puede resultar extremadamente difícil cambiar los términos del acuerdo o rechazar el trato sin consecuencias financieras. Por lo tanto, es en la etapa del Contrato de Arras cuando es importante asegurarse de que el objeto sea revisado minuciosamente, que todas las disposiciones de protección necesarias estén incluidas en el contrato y que los intereses del comprador estén protegidos de manera confiable.

Un abogado experimentado no sólo comprueba la propiedad y los documentos del vendedor, sino que también ayuda a anticipar posibles riesgos: desde problemas con la hipoteca hasta cargas ocultas o retrasos en la transacción. Esto le permite evitar sorpresas desagradables y ahorrar cantidades importantes.

Conclusión

Comprar una propiedad inmobiliaria en España no se trata sólo de elegir una bonita casa o apartamento, sino también de todo un trámite legal, en el que cada documento cuenta. El Contrato de Arras no es una simple formalidad ni una “reserva” de un objeto, sino un acuerdo completo que establece los derechos y obligaciones de las partes y determina las consecuencias de rechazar la transacción.

En Alegria te recomendamos que nunca firmes un contrato de arras sin antes realizar una revisión legal del inmueble y del texto del propio contrato. Nuestros especialistas acompañan a los clientes en todas las etapas de la compra de bienes inmuebles en España: realizan la debida diligencia integral, acuerdan los términos del contrato, controlan los pagos y representan los intereses del comprador hasta la firma del documento notarial y el registro de los derechos de propiedad.

Un Contrato de Arras debidamente preparado significa tranquilidad, confianza en la seguridad de la transacción y protección confiable de su inversión en el soleado inmueble español.

La información no constituye asesoramiento legal o fiscal. Esta no es una oferta pública.