Туристична ліцензія в Іспанії потрібна для короткострокової оренди туристичного житла. Перед поданням документів необхідно перевірити, чи дозволено таку оренду на рівні житлотовариства та місцевої влади. Для розміщення оголошень на цифрових платформах додатково потрібний номер NRA. Туристична та сезонна оренда в Іспанії регулюються по-різному, і їхнє змішання може призвести до відкликання ліцензії. З 2026 року власники з NRA зобов’язані подавати інформаційну декларацію щодо укладених договорів оренди.

Зміст

• Туристична ліцензія в Іспанії
• Дозвіл на туристичну оренду з боку спільноти власників (comunidades de propietarios)
• Відмінності між туристичною та сезонною орендою
• Туристична ліцензія в Іспанії: загальні положення
• Отримання NRA в Іспанії
• FAQ

Туристична ліцензія в Іспанії – це обов’язкове дозвіл, що видається муніципальною чи регіональною владою використання житла як туристичного, тобто. на здачу їх у короткострокову оренду. Порушуючи загальноєвропейські вимоги, в Іспанії діє подвійна реєстрація туристичного житла: туристична ліцензія, видана місцевими органами влади, в обов’язковому порядку має бути доповнена номером NRU (єдиним реєстраційним номером), якщо оголошення розміщуються на цифрових платформах. Крім того, туристична оренда не повинна перебувати під забороною у конкретному житлотоваристві.

Дозвіл на туристичну оренду з боку спільноти власників (comunidades de propietarios)

Перше, що необхідно з’ясувати до запиту туристичної ліцензії, – це закріплені у статуті житлотовариства правила та обмеження. Туристична оренда (а також сезонна оренда) з квітня 2025 року може здійснюватись лише за прямою згодою більшості власників. Рішення про дозвіл або заборону туристичної оренди приймається на загальних зборах членів житлотовариства. Зазвичай, загальні збори проводяться щорічно, але за необхідності може бути скликано позачергові збори.

Дозвіл, обмеження або заборона туристичної та сезонної оренди вимагають згоди 3/5 голосів, які, у свою чергу, становлять не менше 3/5 часток у спільній власності. Частка участі кожного власника прописується в нотаріальній купчі у вигляді відсотка – це співвідношення площі житла та загальної площі житлового комплексу, що включає зони спільного користування.

Якщо у статуті прописано заборону на туристичну оренду, ліцензію оформити не можна. Якщо у статуті взагалі немає пункту про туристичну оренду, вважається, що за умовчанням вона заборонена – рівно доти, доки на загальних зборах не буде схвалено дозвіл належною більшістю голосів.

Туристичні ліцензії, отримані до квітня 2025, продовжують діяти, т.к. нові обмежувальні заходи немає зворотної сили. Але у світлі загального посилення на території Іспанії норм, правил і вимог, що регулюють ринок короткострокової оренди, необхідно мати на увазі наступні нюанси:

• При зміні власника та переоформленні діючої туристичної ліцензії може бути отримана відмова від місцевої влади;
• У деяких регіонах (наприклад, у Валенсійському співтоваристві) туристичні ліцензії підлягають оновленню кожні 5 років за умови відповідності чинним вимогам.
• Багато містах цілком, чи окремих районах популярних туристичних міст короткострокова оренда вже перебуває під забороною. У Барселоні, Бадалоні, Аліканті, Сан-Хуан-де-Аліканте, Фінестраті, Полопі, Ла-Нусії, на Майорці, а також деяких районах Валенсії діє тимчасова або постійна заборона на видачу туристичних ліцензій. Барселона восени 2028 року планує повністю ліквідувати сектор приватної туристичної оренди шляхом скасування майже 10 000 раніше виданих туристичних ліцензій.

Таким чином, щоб отримати туристичну ліцензію, необхідно переконатися, що цей вид діяльності дозволено на рівні спільноти власників та на місцевому рівні.

Відмінності між туристичною та сезонною орендою

Туристична оренда в Іспанії вимагає отримання туристичної ліцензії, а сезонна оренда – не вимагає. При цьому змішувати два види діяльності часто не допускається місцевим законодавством, а порушення може загрожувати відкликанням туристичної ліцензії. Наприклад, У Валенсійському співтоваристві туристична оренда – це оренда терміном до 10 ночей одному орендарю безперервно. Все, що згори, вважається сезонною орендою, яка не дозволена для туристичного житла.

Види короткострокової оренди в Іспанії:

• Сезонна оренда (Viviendas de uso temporal) передбачає, що житло використовується орендарем не для постійного проживання, а для вирішення певних завдань, обмежених за строками: лікування, відрядження, сезонна робота, навчання тощо. Терміни та цілі мають бути зафіксовані в договорі. Як правило, сезонна оренда триває від 31 до 9 місяців. Але вище ми зазначили, що у Валенсійському співтоваристві оренда тривалістю понад 10 днів уже вважається сезонною. Важлива деталь: сезонна оренда не потребує оформлення туристичної ліцензії. Але в деяких муніципалітетах (наприклад, Барселоні) необхідно дотримуватись затверджених лімітів цін, незалежно від того, здається житло цілком або по кімнатах.
• Туристична оренда (Viviendas de uso turístico) передбачає, що житло здається туристам на короткий термін – до 30 днів (у Валенсії – до 10 днів). Туристична оренда регулюється нормами місцевого законодавства та вимагає отримання туристичної ліцензії. Відповідальними за оформлення ліцензій та контроль діяльності є муніципальна чи регіональна влада. Залежно від регіону, може бути дозволена туристична оренда кімнат або всього житлового об’єкта цілком. Норми, правила та вимоги можуть суттєво відрізнятися у різних містах.

Туристична ліцензія в Іспанії: загальні положення

Актуальні вимоги щодо туристичного житла, а також необхідний пакет документів для отримання туристичної ліцензії публікуються на сайтах мерій та регіональних урядів. Єдиних нормативів немає, проте до загальним умовам можна зарахувати такі:

• Житло повинне відповідати санітарним нормам та нормам безпеки у частині свого загального стану, оснащення, виділеної площі на людину, наявних систем опалення/кондиціювання тощо.
• Житло має бути підключене до комунальних послуг, у ньому має бути електрика та/або газ, вода (холодна та гаряча), Інтернет.
• У більшості регіонів власник зобов’язаний застрахувати відповідальність. Страховка повинна покривати шкоду, заподіяну гостям під час проживання, а також шкоду, заподіяну самими гостями третім особам або житлу. Якщо це покриття не входить до стандартної страховки на житло, оформляється окремий страховий поліс.
• На видному місці біля входу має бути розміщена ідентифікаційна табличка з номером туристичної ліцензії.
• Власник чи керуючий зобов’язані вести облік постояльців, дат заїзду та виїзду та своєчасно подавати інформаційні декларації.
• Як будь-яка комерційна точка чи офіс, туристичне житло має мати книгу скарг.

В особливі умови може бути включена вимога забезпечити цілодобовий зв’язок з орендодавцем в екстрених випадках, наявність вогнегасників та планів евакуації, наявність жалюзі або щільних гардин, а також адаптація житла для людей з обмеженими можливостями.

Як правило, заява на отримання туристичної ліцензії в Іспанії подається он-лайн разом із усіма необхідними документами та деклараціями. Список документів у різних муніципалітетах може суттєво відрізнятись. До основних документів належать:

• Заява-декларація встановленого зразка (Declaración Responsable), заповнена та підписана власником, у якій він гарантує повну відповідність житлового об’єкта чинним вимогам.
• Документ, що засвідчує особу заявника (DNI або TIE).
• Правовстановлюючі документи: нотаріальна купча, Nota simple informativa, або договір оренди, в якому зафіксовано дозвіл на здачу житла в суборенду.
• Свідоцтво про відповідність житла санітарно-технічним нормам та придатності для проживання (cédula de habitabilidad) або ліцензія на первинне заселення (licencia de primera ocupación).
• Чинний енергетичний сертифікат.
• Статут житлового товариства або акт загальних зборів власників, де зазначено, що на території житлового комплексу дозволена туристична оренда.
• Страхування цивільної відповідальності.
• Технічні плани приміщень.
• Квитанція про сплату мита за оформлення туристичної ліцензії.

Отриманий номер туристичної ліцензії повинен надалі вказуватись при розміщенні оголошень на Інтернет-сайтах та на інформаційній табличці на вході. Також туристична ліцензія буде потрібна для отримання номера NRA.

Отримання NRA в Іспанії

З 2025 року все житло в Іспанії, що здається в короткострокову оренду (як сезонну, так і туристичну) через платформи, що дозволяють віддалене онлайн бронювання, повинно мати номер NRA (NRUA) – Número de Registro Único de Alquiler. До таких платформ відносяться Airbnb, Booking, Tripadvisor, Expedia та інші. У разі туристичної оренди наявний номер туристичної ліцензії не може замінити NRA, тобто. необхідно пройти цю додаткову реєстраційну процедуру.

Єдиний цифровий реєстр оренди у разі посилює державний контроль ринку короткострокової оренди та забезпечує уніфіковану систему реєстрації та ідентифікації об’єктів. Вищезгадані платформи зобов’язані обмінюватися інформацією з реєстром та суворо стежити за тим, щоб усі оголошення містили чинний номер NRA.

Заява на присвоєння NRA подається в електронному вигляді через офіційний сайт Колегії реєстраторів. Для цього буде потрібно електронний сертифікат або реєстрація на сайті. Номер запитується кожний об’єкт, якщо квартир чи будинків кілька, а разі оренди по кімнатам – на квартиру чи будинок, але з обов’язковим поясненням виду оренди. У формі заявки зазначаються:

• Кадастровий номер нерухомості
• Точна адреса нерухомості
• Кількість ліжко-місць.
• Здача всього об’єкта повністю або по кімнатах.
• У разі туристичної оренди – номер туристичної ліцензії.

Відразу після подання заяви система надає тимчасовий номер NRA. Після завершення перевірки заяви номер отримає статус постійного. Якщо виявлено помилки або неточності у відомостях, їх слід виправити у встановлений термін. В іншому випадку тимчасовий NRA буде анульований.

Також з 2026 року всім власникам, які отримали номери NRA, зобов’язаний подавати декларацію, що носить інформаційний характер, із зазначенням усіх договорів оренди, укладених протягом звітного року, типу та мети оренди, кількості гостей та дат заїзду та виїзду. Неподання у термін декларації обернеться анулюванням номера NRA і, як наслідок, неможливістю розміщувати оголошення на онлайн-платформах. Контроль за виконанням цього зобов’язання здійснюватиметься відповідно до бази вже виданих номерів. Реєструючим органам по єдиному реєстру не важко перевірити, хто номер NRA отримав, а декларацію через той же сайт Колегії реєстраторів не подав.

Платформи онлайн-бронювання повинні стежити за дотриманням вимог законодавства. Проте публікація оголошення без номера NRA або з недійсним номером може спричинити штраф від 2.000 € та аж до 500.000 € за повторні порушення та здачу житла у короткострокову оренду без туристичної ліцензії та/або номера NRA.