Ринок нерухомості Іспанії в 2023 році зазнає певних змін: продовжується зростання цін на житло як на вторинному ринку, так і на новобудови практично у всіх регіонах, і одночасно знижується кількість угод у зв’язку з економічною невизначеністю. Одночасно ми продовжуємо спостерігати зростання індексу Euribor, до якого прив’язані плаваючі іпотечні ставки всіх комерційних банків Іспанії. Як наслідок, банки регулярно переглядають і підвищують свої ставки, причому не лише плаваючі, а й фіксовані.

Багато фінансових аналітиків пророкують зростання індексу аж до кінця 2023 року (до 4,00-4,50%) і подальший його відкат до грудня 2024 року (до 2,20-3,70%). Насправді поведінка індексу безпосередньо залежатиме від рівня інфляції в Єврозоні. На сьогоднішній день на 2023 рік найоптимістичніший і песимістичний прогнози говорять про 5,00 і 6,80% інфляції, на 2024 рік – 2,50 і 3,40%, і на 2025 рік – 2,20%.

У поточних умовах попит на іпотеку в Іспанії знижується, проте це зниження не можна назвати значним. Іпотека продовжує бути одним із найбільш затребуваних та популярних банківських продуктів. Для багатьох клієнтів іпотечний кредит – це єдина можливість придбати власне житло (а найчастіше іпотека береться саме на покупку першого основного житла молодими сім’ями). З 2022 року зростає попит на іпотеку з фіксованою процентною ставкою, яка є гарантією стабільності на весь термін дії кредиту.

Якщо ви плануєте оформити іпотеку в Іспанії в 2023 році, ознайомтеся з чинними умовами та ставками провідних комерційних банків. Іспанські банки, з одного боку, з кожним роком висувають все суворіші та жорсткіші вимоги до позичальників, але з іншого боку, пропонують різноманітні бонусні програми, що заохочують лояльних клієнтів або розраховані на молодь. У будь-якому випадку вибір іпотечних кредитів на банківському ринку великий, і кожен клієнт може вибрати максимально відповідні для себе умови. Також не варто забувати, що банки – це комерційні структури, з якими можна вести переговори, торгуватись та відстоювати власні інтереси. З найбільшим бажанням іспанські банки заохочують лояльність: купівлю чи придбання додаткових фінансових продуктів, прив’язку до рахунку прибутків і витрат, брокерську активність тощо.

Іпотека в Іспанії у 2023 році: який банк обрати?

Якщо купується банківська нерухомість, то в переважній більшості випадків іпотека оформляється в тому банку, на балансі якого знаходиться об’єкт. В інших випадках позичальник може вибирати банк на власний розсуд.

В Іспанії окрім традиційних банків зі звичними нам усім офісами є чимало он-лайн банків, які є повноправними учасниками ринку. Нерідко в он-лайн банках можна знайти невисокі ставки з іпотеки. Головна незручність полягає в тому, що всі переговори, обговорення та листування доведеться вести віртуально, що не зовсім зручно.

Також за позичальником зберігається право будь-якої миті часу у разі існуючого іпотечного кредиту змінити банк-позичальник і піти в інший, запросивши суброгацію іпотеки. Подібна нелояльна поведінка тягне за собою стягнення комісійних на користь первісного банку у розмірі 0,15% від невиплаченої суми боргу, але лише у перші три роки кредиту. Починаючи з четвертого року перехід до іншого банку не передбачає жодних штрафів чи комісійних. Однак слід пам’ятати, що з новим банком потрібно укласти новий іпотечний договір, що спричинить додаткові витрати (наприклад, на відкриття кредитної лінії, отримання нового висновку від незалежного оцінювача за ринковою ціною об’єкта тощо).

Умови отримання мінімальної процентної ставки

Кожен комерційний банк в Іспанії пропонує свою систему пільг та заохочень, що знижують відсоткову ставку. Загальний розмір пільг може перевищувати 1%. Усі ці пільги є бонусами за лояльність клієнта.

З 2019 року в Іспанії діє новий іпотечний закон, який прямо забороняє банкам нав’язувати своїм клієнтам-позичальникам будь-які фінансові продукти та включати до іпотечних договорів обтяжливі умови. Банки вирішили, що якщо якийсь продукт не можна нав’язати, варто піти іншим шляхом і заохотити його покупку. Таким чином, за будь-яку додаткову послугу чи продукт банки нині знижують відсоткову ставку. До списку послуг/продуктів входять: використання дебетової та/або кредитної картки, прив’язка з рахунку доходів та витрат (зарплати, пенсії, інших виплат, комунальних платежів, податків тощо), участь у приватних пенсійних або інвестиційних планах конкретного банку, оформлення страховок через банк та багато іншого. Необов’язково купувати весь пакет послуг, якщо він не потрібен, т.к. бонуси нараховуються окремо. Але варто пам’ятати, що право на бонуси втрачається, як тільки відмова від послуги або продукту.

Банківські комісійні та витрати на оформлення іпотеки в Іспанії у 2023 році

Майже жоден іспанський банк нині не стягує комісійні за оформлення іпотеки. Проте за дострокове погашення кредиту комісійні стягуються та їх розмір зафіксований на законодавчому рівні:

Для іпотеки з плаваючою ставкою:

– протягом перших трьох років кредиту – 0,25% від залишку боргу, або, якщо обидві сторони згодні, протягом перших п’яти років кредиту – 0,15%;
– З 4-го чи 6-го року – 0%.

Для іпотеки з фіксованою ставкою:

– протягом перших 10-ти років – 2,00%;
– З 11-го року – 1,50%.

Щодо витрат на оформлення іпотеки в Іспанії в 2023 році, то на плечі позичальника лягає лише оплата послуг незалежного оцінювача, який має підготувати висновок за ринковою вартістю об’єкта, а також оплата своєї копії іпотечного договору. Всі інші витрати бере на себе банк:

• Гонорар управителя, який керує всією процедурою оформлення іпотечного кредиту;
• Послуги нотаріуса, що перевіряє чистоту та прозорість угоди, що проводить співбесіду з позичальником та оформлює договір іпотечного кредиту;
• податок на документовані юридичні дії;
• Мито за реєстрацію договору іпотечного кредиту у Реєстрі власності;
• Видання другого примірника договору, який зберігатиметься у банку.

Які існують типи іпотечних ставок?

Іспанські банки у 2023 році продовжують працювати з трьома типами іпотечних ставок:

• Плаваючою, прив’язаною до індексу Euribor. Така ставка складається з двох частин: варіативної та фіксованої. Як варіативна частина виступає індекс, а фіксована являє собою відсоток, закріплений в умовах іпотеки. У результаті плаваюча відсоткова ставка виглядає, наприклад, таким чином: Euribor + 1,25%. Перегляд плаваючої ставки відбувається раз на 6 місяців або щорічно – відповідно до умов конкретного банку. При перегляді фіксована частина залишається незмінною, а змінюється лише варіативна відповідно до значення Euribor на момент перерахунку.
• Фіксована, чинної з першого до останнього місяця іпотеки. Фіксовані ставки завжди вищі за плаваючі, але при цьому вони мають ряд очевидних переваг: незалежність кредиту від ситуації на ринку та фіксація щомісячної квоти за іпотекою на весь термін.
• Змішаною, передбачає використання фіксованої ставки в перші роки іпотеки, а потім перехід на плаваючу ставку.

Для всіх типів ставок банки обов’язково вказують два параметри: TIN і TAE:

• TIN (або Tipo de Interés Nominal) – Це номінальна відсоткова ставка, тобто. ціна кредиту без урахування додаткових витрат та комісійних.
• TAE (або Tasa Anual Equivalente) – це ефективна відсоткова ставка, яка враховує всі додаткові витрати (наприклад, страховки) та комісійні.

Умови оформлення іпотеки в Іспанії у 2023 році

На території Іспанії ведуть свою діяльність кілька десятків комерційних банків. Ми розглянемо умови видачі кредиту у провідних банках, включаючи один Інтернет-банк, що працює лише он-лайн. Проте варто пам’ятати, що у кожному регіоні Іспанії існують місцеві фінансово-кредитні організації, які нерідко пропонують чудові іпотечні умови. Тому, при виборі банку-кредитора не варто скидати з рахунків дрібних регіональних учасників ринку.

У банку, де буде отримано іпотечний кредит, потрібно буде відкрити розрахунковий рахунок. Саме з нього списуватимуся щомісячні квоти з іпотеки, а також всі інші витрати та комісійні.

Ключові умови іпотеки в Іспанії у 2023 році:

1. Термін іпотеки: іпотеку можна оформити терміном від 5 до 30 років, у окремих випадках чи під певні програми цей термін може бути збільшено до 40 років. При цьому всі банки встановлюють гранично допустимий вік позичальника на момент повного погашення кредиту. Як правило, це 75-80 років. Допускається оформляти іпотеку на двох позичальників (наприклад, подружжя), і тоді термін кредиту розраховується з урахуванням віку молодшого позичальника.
2. Розмір фінансування: на купівлю основного житла банки можуть видати до 80% від ринкової вартості об’єкта або від ціни угоди (до розрахунку буде прийнято меншу з двох сум), на купівлю другого житла та наступних – до 70%. Однак Banco Santander за програмою фінансування молоді (вік позичальника на момент отримання іпотеки не перевищує 35 років) збільшує цей ліміт до 95%, а за програмою заміни житла (коли продається основне житло і знову купується основне житло) – до 100%. Одночасно з цим банками встановлюється нижній поріг: іпотеку на суму менше 30.000 € отримати не вдасться. Мінімальний поріг у 30.000 € діє у банку Openbank, в інших банках він вищий (40.000 – 50.000 €).
3. Рівень доходів: на погашення іпотеки та оплату супутніх витрат (комісійні, страховки та ін.) має йти не більше 35-40% щомісячного доходу.

Документи для оформлення іпотеки в Іспанії у 2023 році

Кожен банк в Іспанії має право вимагати свій пакет документів для оформлення іпотеки. У будь-якому випадку до списку обов’язкових документів увійдуть документи особистого характеру, що стосуються сімейного стану, фінансові документи, а також документи щодо об’єкта нерухомості, що купується.

Резиденти та громадяни Іспанії повинні подати до банку:

• Посвідчення особи DNI або ідентифікаційну картку іноземця NIE;
• Трудовий договір, розрахункові листки із зарплати за останні півроку-рік, податкову декларацію;
• Витяг з банку, що відображає рух коштів за останні місяці;
• Свідоцтва про шлюб та/або народження дітей;
• Договір задатку, витяг з Реєстру власності Nota Simple (якщо не йдеться про купівлю житла на стадії будівництва);
• Висновок незалежного оцінювача щодо ринкової вартості об’єкта.

Нерезиденти Іспанії додатково повинні подати:

• Паспорт та сертифікат NIE з наданим податковим та ідентифікаційним номером;
• Сертифікат про податкову резиденцію в країні постійного проживання;
• Витяг із кредитної історії;
• Будь-які інші документи, які банк вважатиме за необхідне запитати.

Усі іноземні документи вимагають перекладу іспанською через присяжного перекладача (Traductor jurado).

Іпотека в Іспанії у 2023 році: ставки провідних банків

Порівняємо ставки з іпотеки у 2023 році у таких банках: Sabadell, CaixaBank, Santander, Openbank та BBVA.

Іпотека у банку Sabadell у 2023 році

Банк Sabadell видає іпотечні кредити без будь-якої комісії. Позичальник може розраховувати на бонуси, тобто. на зниження процентної ставки у разі виконання наступних умов: прив’язки заробітної плати до рахунку та оформлення трьох страхових полісів: страхування життя, страхування нерухомості та страхування ризику неплатоспроможності. Максимально можливий бонус під час виконання всіх умов – 1%.

Чинні процентні ставки:

• Плаваюча відсоткова ставка без будь-яких бонусів (Hipoteca Variable sin Bonificar): 2,50% у перший рік та Euribor + 1,65%, починаючи з другого року.
• Плаваюча процентна ставка з максимальними бонусами (Hipoteca Variable Bonificada): 1,50% у перший рік та Euribor + 0,65%, починаючи з другого року.
• Фіксована процентна ставка без будь-яких бонусів (Hipoteca Fija sin Bonificar): 4,75%.
• Фіксована процентна ставка із максимальними бонусами (Hipoteca Fija Bonificada): 3,75%.

Крім того, банк Sabadell пропонує спеціальні програми для будівництва або реконструкції житла з метою підвищення його енергоефективності, а також для самозабудовників.

Іпотека у банку CaixaBank у 2023 році

Банк CaixaBank видає іпотечні кредити без будь-якої комісії та виключно з фіксованою процентною ставкою. Позичальник має право розраховувати на бонуси, тобто. на зниження процентної ставки (максимум, на 1%) у разі виконання наступних умов:

• Прив’язка заробітної плати чи інших доходів до рахунку: -0,25%;
• Страхування нерухомості через банк: -0,25%;
• Страхування життя чи здоров’я через банк: -0,25%;
• Установка сигналізації: -0,25%.
• Чинні процентні ставки у CaixaBank:

Іпотека на 15 років – CasaFácil Fijo 15 años:

– фіксована процентна ставка без будь-яких бонусів (sin bonificación): 4,60%;
– Фіксована процентна ставка із максимальними бонусами (con bonificación): 3,60%.

Іпотека на 20 років – CasaFácil Fijo 20 años:

– фіксована процентна ставка без будь-яких бонусів (sin bonificación): 4,75%;
– Фіксована процентна ставка із максимальними бонусами (con bonificación): 3,75%.

Іпотека на 30 років – CasaFácil Fijo 30 años:

– фіксована процентна ставка без будь-яких бонусів (sin bonificación): 4,85%;
– Фіксована процентна ставка із максимальними бонусами (con bonificación): 3,85%.

Іпотека у банку Santander у 2023 році

Банк Santander видає іпотечні кредити без будь-якої комісії, пропонуючи плаваючу, фіксовану та змішану відсоткові ставки. Позичальник має право розраховувати на бонуси, тобто. на зниження процентної ставки (максимум, на 1,10%) у разі виконання таких умов:

• Прив’язка заробітної плати, інших доходів чи квоти підприємця до рахунку: -0,50%;
• Оформлення та використання кредитної картки банку: -0,05%;
• Оформлення страховок через банк (нерухомість, життя, нещасний випадок, інвалідність): -0,10% за кожні 100€ сплачених страхових внесків;
• Сигналізація: -0,20%;
• Екологічне житло: -0,10% на енергетичний сертифікат класу А, В або еко житло.

Чинні процентні ставки:

• Плаваюча відсоткова ставка без будь-яких бонусів (Hipoteca Variable sin bonificaciones): 1,79% у перші 6 місяців та Euribor + 1,79%, починаючи з 7-го місяця.
• Плаваюча процентна ставка з максимальними бонусами (Hipoteca Variable Bonificada): 1,79% у перші 6 місяців та Euribor + 0,69%, починаючи з 7-го місяця.
• Фіксована процентна ставка без будь-яких бонусів (Hipoteca Fija sin bonificaciones): 3,99% у перші 6 місяців та 4,99%, починаючи з 7-го місяця.
• Фіксована процентна ставка з максимальними бонусами (Hipoteca Fija Bonificada): 3,99% у перші 6 місяців та 3,89%, починаючи з 7-го місяця.
• Змішана процентна ставка (простий варіант) без будь-яких бонусів (Hipoteca Mixta sin bonificaciones): 4,40% у перші 6 місяців і 4,30%, починаючи з 7-го місяця і до закінчення 9-го року іпотеки, потім на весь термін – Euribor + 0,80%.
• Змішана відсоткова ставка (простий варіант) з максимальними бонусами (Hipoteca Mixta Bonificada): 4,40% у перші 6 місяців і 5,40%, починаючи з 7-го місяця і до закінчення 9-го року іпотеки, потім на весь термін – Euribor + 1,90%.
• Змішана процентна ставка (покращений варіант) без будь-яких бонусів (Hipoteca Mixta Plus sin bonificaciones): 3,10% у перші 6 місяців і 3,00%, починаючи з 7-го місяця і до закінчення 2-го року іпотеки, потім, починаючи з 3-го року на весь термін, що залишився – Euri0.
• Змішана процентна ставка (покращений варіант) з максимальними бонусами (Hipoteca Mixta Plus Bonificada): 3,10% у перші 6 місяців і 4,10%, починаючи з 7-го місяця і до закінчення 2-го року іпотеки, потім, починаючи з 3-го року на весь термін, що залишився, – Euribor+.

Іпотека у банку Openbank у 2023 році

Openbank – один із провідних он-лайн банків Іспанії. Він входить до групи Banco Santander, є абсолютно надійним та пропонує своїм клієнтам повний спектр банківських послуг. Іпотечні кредити видає без комісій, працює з трьома видами ставок та пропонує бонуси до 0,80% за обраною ставкою за дотримання таких умов:

• Прив’язка доходів до рахунку в банку або перерахування не менше ніж 900 € на місяць з рахунку в іншому банку: -0,30%;
• Страхування нерухомості через банк: -0,10%;
• Страхування життя через банк: -0,10%;
• Договір із компанією Repsol на газ/електрику: -0,05% за кожний договір;
• Оформлення та використання кредитної картки від банку: -0,10%;
• Участь в інвестиційних фондах або купівля приватного пенсійного плану (не менше 600 євро на рік): -0,10%.

Чинні процентні ставки в Openbank у 2023 році:

• Плаваюча процентна ставка без будь-яких бонусів (Hipoteca Variable sin bonificaciones): від 2,40% у перший рік та від Euribor + 1,40%, починаючи з другого року.
• Плаваюча процентна ставка з максимальними бонусами (Hipoteca Variable Bonificada): від 1,60% у перший рік та від Euribor + 0,60%, починаючи з другого року.
• Фіксована процентна ставка без бонусів (Hipoteca Fija sin bonificaciones): від 3,59%.
• Фіксована процентна ставка із максимальними бонусами (Hipoteca Fija Bonificada): від 2,79%.
• Змішана процентна ставка без будь-яких бонусів (Hipoteca Mixta sin bonificaciones): від 3,27% протягом перших 10 років, потім на весь термін – від Euribor + 1,35%.
• Змішана процентна ставка з максимальними бонусами (Hipoteca Mixta Bonificada): від 2,47% протягом перших 10 років, потім на весь термін – від Euribor + 0,55%.

Іпотека у банку BBVA у 2023 році

Банк BBVA видає іпотечні кредити без будь-якої комісії, пропонуючи плаваючу та фіксовану відсоткові ставки. Позичальник має право розраховувати на бонуси, тобто. на зниження процентної ставки (максимум, на 1%) у разі виконання наступних умов:

• Прив’язка доходів до рахунку у банку;
• Оформлення через банк страховки на нерухомість;
• Оформлення через банк страховки від неплатоспроможності.

Чинні процентні ставки:

• Відсоткова ставка, що плаває, без будь-яких бонусів (Hipoteca Variable BBVA sin bonificaciones): від 1,49% у перший рік і від Euribor + 1,60%, починаючи з другого року.
• Плаваюча процентна ставка з максимальними бонусами (Hipoteca Variable BBVA con bonificaciones): від 1,49% у перший рік та від Euribor + 0,60%, починаючи з другого року.
• Фіксована процентна ставка без будь-яких бонусів (Hipoteca Fija BBVA sin bonificaciones): від 3,80% терміном до 15 років, від 3,90% терміном до 30 років.
• Фіксована процентна ставка з максимальними бонусами (Hipoteca Fija BBVA con bonificaciones): від 2,80% терміном до 15 років.

На сайтах усіх банків діють іпотечні калькулятори, за допомогою яких можна розрахувати іпотеку на різні терміни, суми та під різні відсоткові ставки.