El mercado inmobiliario español está experimentando ciertos cambios en 2023: los precios de la vivienda siguen aumentando tanto en el mercado secundario como en los de nueva construcción en casi todas las regiones, y al mismo tiempo el número de transacciones está disminuyendo debido a la incertidumbre económica. Al mismo tiempo, seguimos observando un crecimiento del índice Euribor, al que están ligados los tipos hipotecarios flotantes de todos los bancos comerciales en España. Como resultado, los bancos revisan y aumentan periódicamente sus tipos, no sólo flotantes, sino también fijos.

Muchos analistas financieros predicen que el índice crecerá hasta finales de 2023 (entre 4,00 y 4,50%) y su posterior retroceso en diciembre de 2024 (entre 2,20 y 3,70%). En realidad, el comportamiento del índice dependerá directamente del nivel de inflación en la Eurozona. Hoy, para 2023, las previsiones más optimistas y pesimistas hablan de una inflación del 5,00 y 6,80%, para 2024, del 2,50 y 3,40%, y para 2025, del 2,20%.

En las condiciones actuales, la demanda de hipoteca en españa está disminuyendo, pero esta disminución no puede considerarse significativa. La hipoteca sigue siendo uno de los productos bancarios más populares y populares. Para muchos clientes, un préstamo hipotecario es la única oportunidad de adquirir su propia casa (y la mayoría de las veces, una hipoteca se contrata específicamente para la compra de una primera vivienda principal por parte de familias jóvenes). Desde 2022 ha ido creciendo la demanda de hipotecas con tipo de interés fijo, que sirve como garantía de estabilidad durante todo el plazo del préstamo.

Si estás pensando en contratar una hipoteca en España en 2023, consulta las condiciones y tipos actuales de los principales bancos comerciales. Los bancos españoles, por un lado, imponen cada año requisitos cada vez más estrictos a los prestatarios, pero, por otro, ofrecen todo tipo de programas de bonificación que recompensan a los clientes leales o están dirigidos a los jóvenes. En cualquier caso, la elección de préstamos hipotecarios en el mercado bancario es amplia y cada cliente puede elegir las condiciones que más le convengan. Además, no olvides que los bancos son estructuras comerciales con las que puedes negociar, regatear y defender tus propios intereses. Con mayor deseo, los bancos españoles fomentan la fidelización: compra o adquisición de productos financieros adicionales, vinculación a una cuenta de ingresos y gastos, actividad de intermediación, etc.

Hipoteca en España en 2023: ¿qué banco elegir?

Si se compra un inmueble bancario, en la gran mayoría de los casos la hipoteca se emite en el banco en cuyo balance se encuentra la propiedad. En todos los demás casos, el prestatario es libre de elegir un banco a su propia discreción.

En España, además de los bancos tradicionales con las oficinas que todos conocemos, hay muchos bancos online que son participantes de pleno derecho en el mercado. A menudo puede encontrar tasas hipotecarias bajas en los bancos en línea. El principal inconveniente es que todas las negociaciones, discusiones y correspondencia deberán realizarse de forma virtual, lo que no es del todo conveniente.

Asimismo, el prestatario conserva el derecho en cualquier momento, cuando se trate de un préstamo hipotecario existente, de cambiar de banco prestatario y acudir a otro, solicitando la subrogación de la hipoteca. Tal comportamiento desleal conlleva el cobro de una comisión a favor del banco original por un importe del 0,15% del importe pendiente de la deuda, pero sólo durante los tres primeros años del préstamo. A partir del cuarto año, el cambio de banco no implica penalizaciones ni comisiones. Sin embargo, conviene recordar que será necesario celebrar un nuevo contrato hipotecario con el nuevo banco, lo que supondrá costes adicionales (por ejemplo, abrir una línea de crédito, obtener una nueva opinión de un tasador independiente sobre el precio de mercado del inmueble, etc.).

Condiciones para obtener un tipo de interés mínimo

Cada banco comercial en España ofrece su propio sistema de beneficios e incentivos que reducen el tipo de interés. El monto total de los beneficios puede exceder el 1%. Todos estos beneficios son bonos por la fidelidad del cliente.

Desde 2019, España tiene una nueva ley hipotecaria que prohíbe directamente a los bancos imponer cualquier producto financiero a sus clientes prestatarios e incluir condiciones onerosas en los contratos hipotecarios. Los bancos decidieron que si no se puede imponer un producto, entonces vale la pena tomar un camino diferente y fomentar su compra. Así, los bancos hoy reducen el tipo de interés de cualquier servicio o producto adicional. La lista de servicios/productos incluye: uso de una tarjeta de débito y/o crédito, vinculación de ingresos y gastos a una cuenta (salarios, pensiones, otros pagos, facturas de servicios públicos, impuestos, etc.), participación en planes privados de pensiones o inversiones de un banco específico, registro de seguros a través de un banco y mucho más. No es necesario adquirir el paquete completo de servicios si no lo necesita, porque… los bonos se calculan por separado. Pero conviene recordar que el derecho a las bonificaciones se pierde en cuanto se abandona el servicio o producto.

Comisiones y costes bancarios por obtener una hipoteca en España en 2023

Prácticamente ningún banco español cobra actualmente comisiones por tramitación de hipotecas. Sin embargo, se cobran comisiones por el reembolso anticipado del préstamo y su importe se fija a nivel legislativo:

Para una hipoteca de tasa ajustable:

– Durante los 3 primeros años del préstamo – 0,25% del saldo de la deuda o, si ambas partes están de acuerdo, durante los 5 primeros años del préstamo – 0,15%;
– A partir del 4º o 6º año – 0%.

Para una hipoteca a tipo fijo:

– Durante los primeros 10 años – 2,00%;
– A partir del 11º año – 1,50%.

En cuanto a los costes de obtención de una hipoteca en España en 2023, el prestatario sólo tendrá que pagar los servicios de un tasador independiente, que deberá elaborar un dictamen sobre el valor de mercado del inmueble, así como pagar su copia del contrato de hipoteca. Todos los demás gastos corren a cargo del banco:

• Los honorarios del gestor que gestiona todo el trámite para la obtención de un préstamo hipotecario;
• Servicios de un notario que verifica la pureza y transparencia de la transacción, entrevista al prestatario y redacta un contrato de préstamo hipotecario;
• Impuesto sobre acciones jurídicas documentadas;
• Tasa por inscripción de un contrato de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad;
• Emisión de una segunda copia del contrato, que se conservará en el banco.

¿Qué tipos de tasas hipotecarias existen?

La banca española sigue trabajando con tres tipos de tipos hipotecarios en 2023:

• Flotante, ligado al índice Euribor. Esta tarifa consta de dos partes: variable y fija. La parte variable es el índice, y la parte fija es el porcentaje fijado en las condiciones de la hipoteca. Como resultado, el tipo de interés flotante queda, por ejemplo, así: Euribor + 1,25%. El tipo flotante se revisa una vez cada 6 meses o una vez al año, según las condiciones de un banco en particular. Durante la revisión, la parte fija sigue siendo la misma, y ​​sólo cambia la parte variable de acuerdo con el valor del Euribor en el momento del recálculo.
• fijo, Vigencia desde el primero hasta el último mes de la hipoteca. Los tipos fijos son siempre más altos que los flotantes, pero al mismo tiempo tienen una serie de ventajas evidentes: la independencia del préstamo de la situación del mercado y la fijación de la cuota hipotecaria mensual durante todo el plazo.
• mixto, que implica utilizar una tasa fija en los primeros años de la hipoteca, y luego cambiar a una tasa flotante.

Para todo tipo de apuestas, los bancos deberán indicar dos parámetros: TIN y TAE:

• TIN (o Tipo de Interés Nominal) – es el tipo de interés nominal, es decir, el precio del préstamo sin incluir costes ni comisiones adicionales.
• TAE (o Tasa Anual Equivalente) es la tasa de interés efectiva que tiene en cuenta los costos adicionales (como los seguros) y las tarifas.

Condiciones para obtener una hipoteca en España en 2023

En España operan varias decenas de bancos comerciales. Consideraremos las condiciones para emitir un préstamo en los principales bancos, incluido un banco de Internet que opera únicamente en línea. Sin embargo, conviene recordar que en todas las regiones de España existen organizaciones financieras y crediticias locales que a menudo ofrecen excelentes condiciones hipotecarias. Por lo tanto, al elegir un banco acreedor, no se deben descartar los pequeños participantes del mercado regional.

En el banco donde se obtendrá el préstamo hipotecario será necesario abrir una cuenta corriente. De él se cargarán las cuotas hipotecarias mensuales, así como todos los demás gastos y comisiones.

Condiciones clave de las hipotecas en España en 2023:

1. Plazo de la hipoteca: Se puede emitir una hipoteca por un período de 5 a 30 años; En casos excepcionales o para determinados programas, este período puede ampliarse a 40 años. Además, todos los bancos establecen la edad máxima permitida del prestatario en el momento del reembolso total del préstamo. Como regla general, esto es entre 75 y 80 años. Se permite emitir una hipoteca para dos prestatarios (por ejemplo, cónyuges) y luego el plazo del préstamo se calcula teniendo en cuenta la edad del prestatario más joven.
2. Monto de financiación: Para la compra de una vivienda habitual, los bancos pueden emitir hasta el 80% del valor de mercado de la propiedad o del precio de transacción (se tendrá en cuenta el menor de los dos importes), para la compra de una segunda vivienda y posteriores, hasta el 70%. Sin embargo, Banco Santander, en el marco del programa de financiación para jóvenes (la edad del prestatario en el momento de recibir la hipoteca no supera los 35 años), aumenta este límite al 95%, y en el programa de reposición de vivienda (cuando se vende la vivienda principal y se vuelve a comprar inmediatamente), al 100%. Al mismo tiempo, los bancos también fijan un umbral más bajo: no será posible obtener una hipoteca por un importe inferior a 30.000 euros. En Openbank se aplica el umbral mínimo de 30.000 €; en otros bancos es superior (40.000 – 50.000 €).
3. Nivel de ingresos: No se debe gastar más del 35-40% de los ingresos mensuales en amortizar la hipoteca y pagar los gastos relacionados (comisiones, seguros, etc.).

Documentos para obtener una hipoteca en España en 2023

Cada banco en España tiene derecho a exigir su propio paquete de documentos para obtener una hipoteca. En todo caso, la lista de documentos requeridos incluirá documentos de carácter personal y relacionados con el estado civil, documentos financieros, así como documentos relacionados con el inmueble adquirido.

Los residentes y ciudadanos de España deberán presentar al banco:

• DNI del documento de identidad o NIE del documento de identidad de extranjería;
• Contrato de trabajo, nóminas de los últimos seis meses a un año, declaración de impuestos;
• Un extracto bancario que muestre los flujos de efectivo de los últimos meses;
• Certificados de matrimonio y/o nacimiento de hijos;
• Contrato de arras, extracto de Nota Simple del Registro de la Propiedad (si no hablamos de compraventa de vivienda en construcción);
• Conclusión de un tasador independiente sobre el valor de mercado de la propiedad.

Los no residentes en España deberán presentar adicionalmente:

• Pasaporte y certificado NIE con número de identificación fiscal y de identificación asignado;
• Certificado de residencia fiscal en el país de residencia permanente;
• Un extracto de su historial crediticio;
• Cualquier otro documento que el banco considere necesario solicitar.

Todos los documentos extranjeros requieren traducción al español a través de un traductor jurado.

Hipoteca en España en 2023: tipos de los principales bancos

Comparemos los tipos hipotecarios en 2023 en los siguientes bancos: Sabadell, CaixaBank, Santander, Openbank y BBVA.

Hipoteca en Banco Sabadell en 2023

Banco Sabadell concede préstamos hipotecarios sin comisión. El prestatario tiene derecho a contar con bonificaciones, es decir, a reducir el tipo de interés si se cumplen las siguientes condiciones: vincular los salarios a la cuenta y contratar tres pólizas de seguro: seguro de vida, seguro inmobiliario y seguro de riesgo de insolvencia. La bonificación máxima posible si se cumplen todas las condiciones es del 1%.

Tasas de interés actuales:

• Tipo de interés variable sin bonificaciones (Hipoteca Variable sin Bonificar): 2,50% el primer año y Euribor + 1,65% a partir del segundo año.
• Tipo de interés variable con bonificaciones máximas (Hipoteca Variable Bonificada): 1,50% el primer año y Euribor + 0,65% a partir del segundo año.
• Tasa de interés fija sin bonificaciones (Hipoteca Fija sin Bonificar): 4,75%.
• Tasa de interés fija con bonificaciones máximas (Hipoteca Fija Bonificada): 3,75%.

Además, Banco Sabadell ofrece programas especiales para la construcción o rehabilitación de viviendas para mejorar su eficiencia energética, así como para autoconstructores.

Hipoteca en CaixaBank en 2023

CaixaBank concede préstamos hipotecarios sin comisión y exclusivamente a tipo de interés fijo. El prestatario tiene derecho a contar con bonificaciones, es decir, a reducir el tipo de interés (hasta un 1%) si se cumplen las siguientes condiciones:

• Vinculación de salarios u otros ingresos a la cuenta: -0,25%;
• Seguro inmobiliario a través de banco: -0,25%;
• Seguros de vida o de salud a través de un banco: -0,25%;
• Ajuste de alarma: -0,25%.
• Tipos de interés actuales en CaixaBank:

Hipoteca a 15 años – CasaFácil Fijo 15 años:

– Tipo de interés fijo sin bonificación: 4,60%;
– Tipo de interés fijo con bonificaciones máximas (con pago): 3,60%.

Hipoteca a 20 años – CasaFácil Fijo 20 años:

– Tipo de interés fijo sin bonificación: 4,75%;
– Tipo de interés fijo con bonificaciones máximas (con pago): 3,75%.

Hipoteca a 30 años – CasaFácil Fijo 30 años:

– Tipo de interés fijo sin bonificación: 4,85%;
– Tipo de interés fijo con bonificaciones máximas (con pago): 3,85%.

Hipoteca con el banco Santander en 2023

El Banco Santander emite hipotecas sin comisión, ofreciendo tipos de interés variables, fijos y mixtos. El prestatario tiene derecho a contar con bonificaciones, es decir, a reducir el tipo de interés (hasta un máximo del 1,10%) si se cumplen las siguientes condiciones:

• Vinculación de salarios, otros ingresos o cuota empresarial a la cuenta: -0,50%;
• Registro y uso de tarjeta de crédito bancaria: -0,05%;
• Alta de seguros a través de un banco (inmobiliario, vida, accidentes, invalidez): -0,10% por cada 100 € de primas de seguro pagadas;
• Alarma: -0,20%;
• Vivienda ecológica: -0,10% para certificado energético clase A, B o “vivienda eco”.

Tasas de interés actuales:

• Tipo de interés variable sin bonificaciones (Hipoteca Variable sin bonificaciones): 1,79% en los 6 primeros meses y Euribor + 1,79% a partir del 7º mes.
• Tipo de interés variable con bonificaciones máximas (Hipoteca Variable Bonificada): 1,79% en los 6 primeros meses y Euribor + 0,69% a partir del 7º mes.
• Tasa de interés fija sin bonificaciones (Hipoteca Fija sin bonificaciones): 3,99% en los primeros 6 meses y 4,99% a partir del 7º mes.
• Tasa de interés fija con bonificaciones máximas (Hipoteca Fija Bonificada): 3,99% en los primeros 6 meses y 3,89% a partir del 7º mes.
• Tipo de interés mixto (opción simple) sin bonificaciones (Hipoteca Mixta sin bonificaciones): 4,40% en los 6 primeros meses y 4,30% desde el 7º mes hasta el final del 9º año de la hipoteca, luego durante todo el plazo restante – Euribor + 0,80%.
• Tipo de interés mixto (opción simple) con bonificaciones máximas (Hipoteca Mixta Bonificada): 4,40% en los 6 primeros meses y 5,40% desde el 7º mes hasta finalizar el 9º año de la hipoteca, luego durante todo el plazo restante – Euribor + 1,90%.
• Tipo de interés mixto (opción mejorada) sin bonificaciones (Hipoteca Mixta Plus sin bonificaciones): 3,10% en los 6 primeros meses y 3,00%, a partir del 7º mes hasta el final del 2º año de la hipoteca, luego, a partir del 3º año durante todo el plazo restante – Euribor + 0,90%.
• Tipo de interés mixto (opción mejorada) con bonificaciones máximas (Hipoteca Mixta Plus Bonificada): 3,10% en los 6 primeros meses y 4,10%, a partir del 7º mes hasta el final del 2º año de la hipoteca, luego, a partir del 3º año durante todo el plazo restante – Euribor + 2,00%.

Hipoteca en Openbank en 2023

Openbank es uno de los bancos online líderes en España. Forma parte del grupo Banco Santander, es absolutamente fiable y ofrece a sus clientes una gama completa de servicios bancarios. Emite préstamos hipotecarios sin comisiones, trabaja con tres tipos de tasas y ofrece bonificaciones de hasta el 0,80% a la tasa seleccionada, sujeto a las siguientes condiciones:

• Vincular ingresos a una cuenta bancaria o transferir al menos 900 € al mes desde una cuenta en otro banco: -0,30%;
• Seguro inmobiliario a través de banco: -0,10%;
• Seguros de vida a través de banco: -0,10%;
• Contrato con Repsol de gas/electricidad: -0,05% para cada contrato;
• Registro y uso de tarjeta de crédito del banco: -0,10%;
• Participación en fondos de inversión o adquisición de un plan de pensiones privado (al menos 600 € al año): -0,10%.

Tipos de interés actuales en Openbank en 2023:

• Tipo de interés variable sin bonificaciones (Hipoteca Variable sin bonificaciones): desde el 2,40% el primer año y desde Euribor + 1,40% a partir del segundo año.
• Tipo de interés variable con bonificaciones máximas (Hipoteca Variable Bonificada): desde el 1,60% el primer año y desde Euribor + 0,60% a partir del segundo año.
• Tipo de interés fijo sin bonificaciones (Hipoteca Fija sin bonificaciones): desde 3,59%.
• Tipo de interés fijo con bonificaciones máximas (Hipoteca Fija Bonificada): desde 2,79%.
• Tipo de interés mixto sin bonificaciones (Hipoteca Mixta sin bonificaciones): desde el 3,27% durante los primeros 10 años, luego durante todo el período restante – desde Euribor + 1,35%.
• Tipo de interés mixto con bonificaciones máximas (Hipoteca Mixta Bonificada): desde el 2,47% durante los primeros 10 años, luego durante todo el período restante – desde Euribor + 0,55%.

Hipoteca en el banco BBVA en 2023

El Banco BBVA emite hipotecas sin comisión, ofreciendo tipos de interés fijos y variables. El prestatario tiene derecho a contar con bonificaciones, es decir, a reducir el tipo de interés (hasta un 1%) si se cumplen las siguientes condiciones:

• Vincular ingresos a una cuenta bancaria;
• Registro de seguros inmobiliarios a través de un banco;
• Contratación de un seguro de insolvencia a través de un banco.

Tasas de interés actuales:

• Tipo de interés flotante sin bonificaciones (Hipoteca Variable BBVA sin bonificaciones): desde el 1,49% el primer año y desde Euribor + 1,60% a partir del segundo año.
• Tipo de interés variable con bonificaciones máximas (Hipoteca Variable BBVA con bonificaciones): desde el 1,49% el primer año y desde Euribor + 0,60% a partir del segundo año.
• Tipo de interés fijo sin bonificaciones (Hipoteca Fija BBVA sin bonificaciones): desde el 3,80% hasta 15 años, desde el 3,90% hasta 30 años.
• Tipo de interés fijo con bonificaciones máximas (Hipoteca Fija BBVA con bonificaciones): desde 2,80% hasta 15 años.

Las webs de todos los bancos disponen de calculadoras de hipotecas que permiten calcular hipotecas a diferentes plazos, importes y a diferentes tipos de interés.