Коротко:

Продати квартиру або віллу в Іспанії на перший погляд просто: знайти покупця, підписати документи й отримати гроші. На практиці між цими трьома пунктами є ще кілька важливих етапів, різні державні органи та принаймні один момент, коли замість продажу хочеться просто здати об’єкт в оренду.

В Alegría ми регулярно супроводжуємо такі угоди, тому розберемо весь процес поетапно: що потрібно підготувати, які процедури пройти, скільки закласти у бюджет і де навіть досвідчені продавці можуть зіткнутися з проблемами.

Йтиметься не про абстрактне «оформлення угоди», а про конкретні документи, актуальні ставки 2026 року та витрати, які краще передбачити заздалегідь.

З чого починається продаж

Насамперед варто розуміти, що іспанський ринок нерухомості має власні правила. Єдиного «одного вікна» немає: в угоді беруть участь нотаріус, Реєстр власності, агент з нерухомості, а в окремих випадках – юрист і банк, якщо є іпотека.

Перед тим як виставляти об’єкт на продаж, варто відповісти на три запитання:

• Скільки нерухомість реально коштує сьогодні, а не три роки тому, коли ви її купували?
• Чи є непогашена іпотека або інші обтяження?
• Чи готові документи, частину з яких доведеться оформлювати протягом кількох тижнів?

Від відповідей залежить, чи триватиме продаж місяць, чи розтягнеться на пів року.

Покрокова процедура: від підготовки до завершення угоди

Крок 1. Оцінка та підготовка об’єкта

Реалістична ціна продажу в Іспанії залежить не лише від площі. Враховуються стан будинку, район, наявність ліфта, паркінг, краєвид та енергоефективність. Агентство зазвичай аналізує схожі об’єкти, які реально були продані поблизу протягом останніх місяців, а не лише актуальні оголошення, адже ціна пропозиції та фактична ціна угоди можуть суттєво відрізнятися.

Крок 2. Підготовка документів і довідок

Поки триває пошук покупця, паралельно можна готувати пакет документів. Частина довідок має обмежений строк дії, тому отримувати їх надто рано також не варто.

Крок 3. Завдаток і попередній договір

Коли покупця знайдено й ціну погоджено, сторони зазвичай підписують попередній договір – contrato de arras. Покупець найчастіше вносить завдаток у розмірі близько 10% вартості об’єкта.

За поширеною схемою arras penitenciales, якщо покупець відмовляється від угоди, він втрачає завдаток. Якщо відмовляється продавець, він повинен повернути покупцеві подвійну суму. Тому умови договору варто уважно перевіряти до підписання.

Крок 4. Підписання у нотаріуса

Фінальний документ – escritura pública de compraventa – підписується у нотаріуса. Того самого дня зазвичай відбувається остаточний розрахунок, погашення іпотеки продавця, якщо вона є, та передача ключів.

Крок 5. Реєстрація в Реєстрі власності

Після підписання escritura документ подається до Registro de la Propiedad. Реєстрація може тривати від кількох днів до кількох місяців залежно від завантаженості конкретного реєстру. У стандартній угоді оформлення escritura pública має ефект передачі нерухомості, а подальша реєстрація закріплює право нового власника в Registro de la Propiedad.

Які документи потрібні продавцю

Перелік може здаватися довгим, але більшість довідок можна отримати досить швидко.

• Escritura de propiedad – правовстановлювальний документ, що підтверджує право власності.
• Nota simple – актуальна виписка з Реєстру власності, де зазначаються зареєстровані обтяження, арешти та іпотека.
• Certificado energético – сертифікат енергоефективності. Інформація про енергоефективність має зазначатися в рекламі об’єкта, а під час продажу копія зареєстрованого сертифіката та енергетична етикетка додаються до документації угоди.
• Остання квитанція IBI – підтвердження сплати щорічного податку на нерухомість.
• Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad – довідка від comunidad про відсутність заборгованості за внесками.
• Certificado de deuda cero – документ банку, якщо іпотеку вже погашено, або довідка про залишок боргу, якщо його планують погасити з коштів від продажу.
• Cédula de habitabilidad – потрібна не в усіх регіонах Іспанії, але застосовується в окремих автономних спільнотах, зокрема в Каталонії та на Балеарських островах.
• NIE – ідентифікаційний номер іноземця, необхідний іноземцям для операцій із нерухомістю в Іспанії.
• Якщо продавець не може особисто бути присутнім на необхідних етапах, його може представляти уповноважена особа за довіреністю.

Якщо нерухомість була придбана у шлюбі або отримана у спадщину, можуть знадобитися додаткові документи. Детальніше про спадкове оподаткування читайте в матеріалі про податок на спадщину в Іспанії у 2026 році.

Скільки коштує продати нерухомість в Іспанії: витрати та податки у 2026 році

Саме цю частину продавці часто недооцінюють. Зазвичай більше уваги приділяють витратам покупця, а власні витрати продавця стають неприємним сюрпризом уже ближче до завершення угоди.

Комісія агентства

Зазвичай вона становить від 3% до 6% ціни продажу плюс ПДВ 21%. Розмір залежить від регіону, умов договору з агентством та рівня об’єкта. Комісія, підтверджена належним рахунком, може враховуватися при розрахунку оподатковуваного приросту капіталу, тому документи агентства слід зберігати.

Plusvalía municipal

Муніципальний податок Plusvalía, як правило, сплачує продавець. Його розрахунок пов’язаний зі зміною вартості землі, на якій розташований об’єкт, протягом періоду володіння.

Розмір податку залежить від муніципалітету та застосовного методу розрахунку. Якщо приросту вартості для цілей цього податку не було, податкового зобов’язання може не виникнути.

Погашення та зняття іпотеки

Якщо за об’єктом залишається зареєстрована іпотека, її необхідно врегулювати до або під час угоди через відповідну процедуру cancelación de hipoteca. Витрати залежать від банку та конкретної ситуації.

Податок на приріст капіталу

Це може бути однією з найбільших статей витрат, і тут важливо враховувати податковий статус продавця.

Для податкових резидентів Іспанії прибуток від продажу включається до бази заощаджень (base del ahorro), яка оподатковується за прогресивною шкалою: 19% на перші 6 000 євро, 21% – на частину від 6 000 до 50 000 євро, 23% – від 50 000 до 200 000 євро, 27% – від 200 000 до 300 000 євро та 30% – на частину бази понад 300 000 євро.

Для нерезидентів приріст капіталу від продажу нерухомості в Іспанії оподатковується IRNR за ставкою 19%. Ця ставка застосовується незалежно від того, чи є продавець податковим резидентом країни ЄС/ЄЕЗ або іншої держави. У загальному випадку оподатковуваний приріст розраховується як різниця між вартістю продажу та вартістю придбання з урахуванням передбачених законодавством витрат і коригувань.

Є ще один важливий нюанс: якщо продавець є податковим нерезидентом Іспанії, покупець зобов’язаний утримати 3% від повної ціни продажу та перерахувати цю суму іспанській податковій службі як авансовий платіж за податком продавця.

Це не додатковий податок і не 3% від прибутку – утримання розраховується саме від повної ціни продажу. Після угоди нерезидент подає Modelo 210, де визначається фактична сума податку з приросту капіталу. Якщо утримані 3% перевищують остаточну суму податку, можна запросити повернення різниці; якщо утриманої суми недостатньо, різницю необхідно доплатити.

Щорічний IBI у році продажу

Перед муніципалітетом платником IBI за рік продажу є особа, яка була власником нерухомості станом на 1 січня. Водночас продавець може пропорційно розподілити суму IBI з покупцем відповідно до періоду володіння кожної сторони, якщо сторони не домовилися про інше. На практиці це питання часто врегульовується під час остаточного розрахунку.

Орієнтовна структура витрат продавця

Ці суми є орієнтовними та залежать від регіону, вартості об’єкта й конкретних обставин продавця, але їх можна використовувати як основу для планування бюджету.

Де продавці найчастіше втрачають гроші та час

Типові проблеми повторюються з угоди в угоду. Продавець знаходить покупця, але потім виявляється, що nota simple потрібно оновити, енергетичний сертифікат прострочений або накопичилася заборгованість перед comunidad.

Ще одна поширена ситуація – продавець-нерезидент не враховує утримання 3% і розраховує отримати всю суму продажу в день підписання.

Третя помилка – не подати Modelo 210 після угоди й через це не отримати назад переплату, якщо виникло право на повернення.

Усіх цих проблем значно легше уникнути, якщо підготуватися до угоди заздалегідь і залучити фахівця, який знає саме іспанську процедуру.

Скільки часу займає продаж нерухомості в Іспанії

Якщо з об’єктом усе гаразд, документи готові, а покупець не використовує іпотеку, угоду реально завершити приблизно за місяць-півтора. Якщо покупцеві потрібна іпотека, банку знадобиться час на оцінку та схвалення, тому строк може збільшитися приблизно до трьох місяців. Спадкові питання або обтяження можуть розтягнути процес до пів року.

Тому краще планувати строки із запасом, а не орієнтуватися лише на ідеальний сценарій.

В Alegría ми допомагаємо підготувати документи, заздалегідь розрахувати витрати та проконтролювати необхідні формальності після продажу. Якщо ви плануєте продавати нерухомість в Іспанії у 2026 році, перегляньте наші послуги з нерухомості – ми допоможемо розібрати вашу ситуацію та скласти зрозумілий план угоди.

Інформація не є юридичною або податковою консультацією та не є публічною офертою.