Коротко:

Продать квартиру или виллу в Испании – это звучит так просто: нашел покупателя, подписал бумаги, получил деньги. Однако, на практике между этими тремя пунктами умещается еще несколько важных шагов, три налоговых ведомства и как минимум один момент, когда хочется все бросить и сдать объект в аренду вместо продажи. Поскольку мы в Alegría проводим такие сделки постоянно, то сегодня решили разложить для вас весь процесс по полочкам: что нужно подготовить, куда пойти, сколько заплатить и где обычно спотыкаются даже опытные продавцы.

Разговор пойдет не про абстрактное «оформить сделку по продаже», а про конкретные документы, реальные ставки 2026 года и суммы, которые стоит закладывать в бюджет заранее, а не узнавать о них у нотариуса за день до подписания.

С чего стартует продажа

Первое, что стоит понять: испанский рынок недвижимости живет по своим правилам. Здесь нет единого «одного окна», сделку сопровождают сразу несколько сторон: нотариус, регистратор, риелтор, иногда юрист, иногда банк, если есть ипотека.

Прежде чем выставлять объект на продажу, полезно задать себе три вопроса:

• Сколько реально стоит недвижимость сейчас, а не три года назад, когда вы ее покупали?
• Есть ли непогашенная ипотека или обременения?
• И готовы ли документы, часть из которых оформляется неделями, а не за один визит?

Ответы на эти вопросы определяют, растянется ли продажа на месяц или на полгода.

Пошаговая процедура: как это выглядит от начала до конца

Шаг 1. Оценка и подготовка объекта

Разумная цена продажи в Испании определяется не только квадратными метрами. Учитывается также состояние дома, район, наличие лифта (для старого жилого фонда это вообще отдельная история), парковка, вид, энергоэффективность. Агентство обычно делает сравнительный анализ похожих объектов, которые продавались поблизости за последние месяцы, а не тех, что просто выставлены на продажу: выставленная цена и цена реальной сделки могут различаться заметно.

Шаг 2. Сбор документов и получение справок

Пока идет поиск покупателя, параллельно готовится пакет документов (далее перечислим их отдельно). Часть справок действительна ограниченное время, поэтому заказывать их слишком рано тоже не стоит, иначе к моменту сделки придется обновлять.

Шаг 3. Задаток и предварительный договор

Когда покупатель найден и стороны договорились о цене, обычно подписывается предварительный договор, «контракто де аррас» (contrato de arras). Покупатель вносит задаток, чаще всего 10% от стоимости объекта. Если после этого сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если передумывает продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Условия жесткие, поэтому договор стоит читать внимательно, а не подписывать «на доверии».

Шаг 4. Подписание у нотариуса и передача escritura

Финальный этап, эскритура (escritura pública de compraventa), подписывается в присутствии нотариуса. Именно этот документ фиксирует переход права собственности. В этот же день, как правило, происходит окончательный расчет: остаток суммы, погашение ипотеки продавца, если она есть, и передача ключей.

Шаг 5. Регистрация в реестре собственности

После подписания эскритуры документ подается в Registro de la Propiedad. Регистрация занимает от нескольких дней до пары месяцев в зависимости от загруженности конкретного реестра, но право собственности юридически переходит уже в момент подписания у нотариуса, регистрация лишь закрепляет это публично.

Какие документы нужны продавцу

Список выглядит длинным, но большая часть справок заказывается быстро, если знать, куда обращаться.

• Escritura de propiedad – правоустанавливающий документ, подтверждающий, что вы владелец.
• Nota simple – свежая выписка из реестра недвижимости, показывающая, есть ли обременения, аресты или ипотека на объект. Заказывается через Registro de la Propiedad, действительна недолго, поэтому ее обновляют ближе к сделке.
• Certificado energético – энергетический сертификат здания. Информация об энергоэффективности должна указываться при рекламе объекта, а при продаже копия зарегистрированного сертификата и энергетическая этикетка прилагаются к договору купли-продажи.
• Último recibo del IBI – квитанция об уплате последнего годового налога на недвижимость.
• Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad – справка от жилищного сообщества (comunidad) о том, что нет долгов по коммунальным взносам.
• Certificado de deuda cero от банка, если объект был в ипотеке, и она уже погашена, либо документ о текущем остатке долга, если гасить предстоит из суммы сделки.
• Cédula de habitabilidad – требуется не во всех регионах Испании, но в некоторых автономиях (например, на Балеарах или в Каталонии) без нее сделку не провести. Это официальный сертификат пригодности жилья, который подтверждает, что в квартире или доме можно безопасно жить.
• NIE – идентификационный номер иностранца, обязателен для всех, кто владеет недвижимостью в Испании и не является гражданином страны.
• Для нерезидентов дополнительно понадобится представитель с доверенностью, если продавец не может присутствовать лично на всех этапах.

Если недвижимость приобреталась в браке или досталась по наследству, список расширяется: понадобятся документы о разделе имущества супругов либо свидетельство о вступлении в наследство с уплаченным налогом на наследование. Это отдельная и довольно объемная тема, мы разбирали ее подробнее в других наших материалах.

Сколько стоит продать недвижимость в Испании: расходы и налоги 2026 года

Вот тут начинается самое интересное, и, честно говоря, самое недооцененное продавцами. Люди привыкли считать расходы покупателя, а не свои собственные, и часто оказываются неприятно удивлены итоговой суммой, которая «уходит» с их стороны сделки.

Комиссия агентства

Обычно составляет от 3% до 6% от цены продажи плюс НДС 21%. Размер зависит от региона, эксклюзивности договора и уровня объекта. Комиссия, кстати, уменьшает налогооблагаемую базу при расчете налога на прирост капитала, если у вас есть счет-фактура на нее, так что сохраняйте документы агентства до самой подачи декларации.

Plusvalía municipal

Муниципальный налог на прирост стоимости земли платит продавец. Начисляется мэрией на основе того, насколько выросла кадастровая стоимость земли под объектом за годы владения. После решения Конституционного суда Испании собственник вправе выбрать более выгодный из двух способов расчета, объективный или по фактическому приросту, а если фактической прибыли не было вовсе, налог законно не платится. Сумма сильно зависит от муниципалитета: где-то это символические 300–500 евро, а где-то счет идет на тысячи.

Погашение ипотеки, если она есть

Если на объекте остается действующая ипотека, ее нужно снять до или в момент сделки: оформляется cancelación de hipoteca. Услуга банка и нотариальные расходы на снятие обременения обычно обходятся в 300–1000 евро, в зависимости от банка и суммы кредита.

Налог на доход от продажи

Самая весомая статья расходов, и здесь важно понимать, резидент вы Испании для налоговых целей или нет.

Для налоговых резидентов прибыль от продажи включается в базу сбережений (base del ahorro), которая облагается по прогрессивной шкале: 19% на первые 6 000 евро, 21% – на часть от 6 000 до 50 000 евро, 23% – от 50 000 до 200 000 евро, 27% – от 200 000 до 300 000 евро и 30% – на часть базы свыше 300 000 евро.

Для нерезидентов прибыль от продажи недвижимости в Испании облагается налогом IRNR по ставке 19%. Эта ставка применяется к приросту капитала, полученному при продаже имущества, независимо от того, является продавец налоговым резидентом страны ЕС/ЕЭЗ или другой страны. Налогооблагаемая прибыль в общем случае рассчитывается как разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения с учетом предусмотренных законом расходов и корректировок.

Здесь есть важный нюанс, о котором часто забывают: если продавец является налоговым нерезидентом Испании, покупатель обязан удержать 3% от полной цены продажи и перечислить эту сумму в испанскую налоговую службу как авансовый платеж по налогу продавца. Это не дополнительный налог и не 3% от прибыли – удержание рассчитывается именно от полной стоимости сделки. После продажи нерезидент подает декларацию Modelo 210, в которой рассчитывается фактический налог с полученного прироста капитала. Если удержанные 3% превышают итоговую сумму налога, можно запросить возврат разницы; если удержанной суммы недостаточно, необходимо доплатить разницу.

Ежегодный налог IBI за период владения в текущем году

Плательщиком IBI за год сделки перед муниципалитетом является тот, кто был собственником объекта на 1 января. При этом продавец вправе пропорционально распределить сумму IBI с покупателем за период владения каждого из них, если стороны не договорились об ином. На практике этот вопрос часто урегулируется при окончательном расчете по сделке.

Ориентировочная структура расходов продавца

Цифры ориентировочные и зависят от конкретного региона, стоимости объекта и того, есть ли у вас скидки за счет налоговых вычетов. Но как база для планирования бюджета подходит хорошо.

Где продавцы чаще всего теряют деньги и время

Одна и та же история повторяется из сделки в сделку. Человек находит покупателя, радуется быстрой продаже, а потом выясняется, что нет свежей nota simple, энергетический сертификат просрочен, а по комунидаду висит долг за три месяца, о котором продавец давно забыл, потому что платежи списывались автоматически с закрытого счета.

Еще одна классическая ситуация: продавец-нерезидент не закладывает в расчеты то самое удержание 3%, планирует получить на руки полную сумму сделки, а по факту недосчитывается заметной части денег прямо в день подписания. И третья история, пожалуй, самая обидная: люди просто не подают Modelo 210 после сделки и теряют переплаченный налог, хотя закон прямо дает право на возврат.

Все три ситуации решаются одинаково просто: подготовкой заранее и сопровождением человека, который знает конкретно испанскую процедуру, а не общие принципы «как принято продавать недвижимость в Европе».

Сколько времени закладывать на всю историю

Если объект в порядке, документы готовы заранее, а покупатель платит без ипотеки, сделку реально закрыть за месяц-полтора. Если покупатель берет ипотеку в банке, банку нужно время на оценку и одобрение, и срок легко растягивается до трех месяцев. Наследственные истории или объекты с обременениями могут занять и полгода. Планировать стоит с запасом, а не под идеальный сценарий.

Что ж, если после всего прочитанного у вас в голове образовался небольшой винегрет из аррас, эскритур и плюсвалий, это абсолютно нормальная реакция, мы через это проходили с каждым клиентом. В Alegría мы как раз для того и существуем, чтобы весь этот процесс не превращался в квест с непонятными правилами: берем на себя подготовку документов, считаем реальные расходы заранее, а не постфактум, и следим, чтобы вы не забыли подать декларацию и не потеряли ни одного евро из того, что вам законно причитается. Если планируете продавать недвижимость в Испании в 2026 году, приходите к нам, разберем именно вашу ситуацию и составим понятный план без сюрпризов на финише.

Информация не является юридической или налоговой консультацией. Не является публичной офертой.