• inquiokupas – hay acuerdo, pero no pagos; El desalojo suele pasar por un procedimiento civil y puede llevar mucho tiempo.
• okupas – ocupación no autorizada de viviendas; Se aplican las disposiciones del Código Penal y los procedimientos acelerados, pero en la práctica existen restricciones y obstáculos.
• La cuestión de la moratoria/medidas sociales y el momento real de los desalojos sigue siendo incierta, y los objetivos de los invasores pueden desplazarse hacia otros tipos de objetos.
• La arbitrariedad (medidas contundentes, cambio de cerraduras, corte de servicios públicos) puede generar responsabilidad para el propietario.

Qué hacer ahora mismo:

• Fortalecer la protección física de la instalación y registrar eventos (cerraduras/alarmas/cámaras).
• Actuar jurídicamente de forma correcta y rápida, recabando pruebas y documentos.
• No utilice métodos ilegales de presión.

La diferencia entre inquilinos sin escrúpulos e invasores (ocupantes ilegales)

Distingamos inmediatamente entre estas dos categorías: inquiokupas y okupas. A menudo en las redes sociales y foros se confunden entre sí o no ven la diferencia en absoluto. De hecho, la diferencia entre estas dos categorías radica en la naturaleza de su relación con el sector inmobiliario:

• inquilinos sin escrúpulos (inquiokupas) son aquellos que, por diversas razones, no cumplen con sus obligaciones contractuales al no pagar el alquiler correspondiente;
• ocupantes (okupas) son personas que han ocupado arbitrariamente la casa de otra persona sin tener ningún derecho legal para hacerlo.

El inquilino, por regla general, celebra un contrato de arrendamiento en el que se establecen sus derechos y obligaciones, mientras que la persona que ocupó el local sin permiso no tiene una base legal para vivir en esta propiedad. En términos jurídicos y sociales, los enfoques de estas situaciones difieren porque implican consecuencias y decisiones específicas.

Estadísticas

Es difícil dar cifras reales, porque… No todos los casos se registran y van a los tribunales, no todos los propietarios están en España, no todos tienen los medios y la salud para solucionar el problema. En 2023, según el partido VOX, en España había 80.000 viviendas con inquiokupas, es decir, inquilinos morosos. Esta cifra fue duramente criticada por otros partidos y periódicos importantes, pero ninguno de ellos citó sus propias estadísticas para respaldarla.

Organizaciones y asociaciones sin ánimo de lucro implicadas en la protección de los derechos de propiedad en España calculan que se producen aproximadamente 25.000 casos de alquileres abusivo al año, a partir de las llamadas y quejas recibidas. Se estima que hay 60.000 casos congelados en los tribunales. Teniendo en cuenta que desde 2020 existe una moratoria sobre los desalojos forzosos de familias vulnerables en España y que los tribunales se han prolongado durante años, la cifra de 80.000 nombrados por VOX parece incluso subestimada.

El número de viviendas ocupadas por okupas y puestas a la venta se estima en 20.000. Sin embargo, muchas veces hay más objetos que no se incluyen en las estadísticas: se trata de viviendas abandonadas y viviendas cuyos propietarios no conocen la incautación, así como casos que no han sido llevados a los tribunales. Se estima que en España hay +16.500 viviendas ocupadas cada año.

Inquilinos sin escrúpulos (inquiokupas)

Desde el punto de vista jurídico, los malos inquilinos tienen más protección que los okupas porque están acogidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la extinción de los contratos de arrendamiento. Para desalojar a un inquiokupas, el propietario debe iniciar un proceso judicial por falta de pago del alquiler, que puede ser largo y costoso. Durante este período, el ocupante no autorizado del local podrá seguir residiendo en él hasta que se dicte resolución judicial en proceso civil y se lleve a cabo el desalojo.

El contrato de arrendamiento vigente, incluso si el inquilino no cumple con sus obligaciones, le otorga los siguientes derechos:

• Derecho a permanecer en la vivienda hasta que finalice el proceso de desalojo. Esto puede llevar varios meses (en el mejor de los casos) y, a veces, años.
• Protección contra la violencia o la intimidación por parte de los propietarios: los propietarios no pueden utilizar coerción o amenazas, y no pueden cortar los servicios públicos. Estas acciones serán calificadas por el tribunal como ilegales, lo que perjudicará a los propietarios.
• Moratoria sobre los desalojos forzosos de personas/familias vulnerables.

Hablemos con más detalle sobre los dos últimos puntos. En 2020, en plena pandemia en España, entró en vigor un Real Decreto Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, que introdujo una moratoria al desalojo forzoso de inquilinos morosos en situación de vulnerabilidad. En cada caso concreto se tienen en cuenta los ingresos familiares, la composición familiar, el número de hijos menores, otras personas a cargo, familiares con discapacidad, etc. La moratoria se prorrogó anualmente. En diciembre de 2025, el Consejo de Ministros aprobó otra prórroga de la moratoria, pero a finales de enero, el Real Decreto-Ley, que impulsaba simultáneamente otras medidas sociales, fue rechazado en una reunión del Congreso de los Diputados. De este modo, los propietarios pudieron solicitar al tribunal que rescindiera el contrato de arrendamiento y desalojara a los morosos. Se espera que el procedimiento dure entre 2 y 4 meses, pero en realidad los tribunales están tan sobrecargados que es simplemente imposible hacer previsiones sobre los plazos.

En las demandas civiles, es deseable confirmar la posición vulnerable del propio propietario, declarar el daño causado, tanto económico como moral, es decir, no ocultar las dificultades financieras provocadas por las acciones de inquilinos sin escrúpulos. Los propietarios también tienen derecho a solicitar una indemnización por el alquiler perdido, porque el Estado ha destinado para ello 300 millones de euros. El Real Decreto-Ley rechazado contenía también la prohibición de cortar los servicios públicos.

Un inconveniente: existe una alta probabilidad de que la moratoria aún se prorrogue. Esto sucederá después de que se alcancen acuerdos entre partidos y la medida se formalice mediante un decreto separado. Dado que el Congreso rechazó un gran paquete de medidas sociales, algunas controvertidas y otras necesarias, simplemente porque fueron promulgadas en un solo decreto, podemos esperar que se disuelvan y se vuelvan a promulgar. El gobierno actuó de manera similar hace un año, por lo que ahora recurrirá a una solución similar al problema. Así, la situación de los desahucios sigue siendo incierta y en los próximos meses puede volver a girar 180 grados.

Invasores de viviendas (okupas)

Pasemos ahora a los okupas: okupas. En caso de ocupación de vivienda, entran en juego el Código Penal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Artículo 245 Código Penal español establece sanciones para quienes ocupen propiedad ajena sin permiso, especialmente si se utiliza la violencia o la intimidación. Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento de desalojo exprés de okupas. Este procedimiento permite al propietario exigir la recuperación del inmueble, y si se cumplen ciertos requisitos, un juez puede ordenar el desalojo en un plazo relativamente corto. Los invasores de viviendas en España también tienen derechos:

• El derecho a una vivienda digna según la Constitución (artículo 47), que puede dificultar el desalojo si no se garantiza una vivienda alternativa.
• Protección contra el desalojo forzoso sin decisión judicial. Las leyes española y europea prohíben los desalojos sin orden judicial. Esto significa que los propietarios no pueden tomarse la justicia por su mano, ejercer la arbitrariedad, proteger sus propiedades o desalojar por la fuerza a los ocupantes ilegales.
• Protección en casos de vulnerabilidad social (similar a la que pueden contar inquilinos sin escrúpulos). Las familias con hijos menores o personas con discapacidad podrán recibir un estatus especial durante los procedimientos judiciales, lo que retrasará su desalojo hasta que se garantice una solución.

Cuando se dice “resolver el problema” y “proporcionar viviendas alternativas”, significa que están involucrados servicios sociales. En realidad, simplemente no hay suficientes viviendas sociales para todas las familias vulnerables y de bajos ingresos. Nadie desalojará a la gente a la calle, por lo que el problema lo resuelve el único propietario posible, a expensas de los propietarios y vulnerando sus derechos.

En algunas regiones, el gobierno local ha introducido registros especiales de ocupantes: la inclusión en dicho registro significa automáticamente perder el derecho a una vivienda social durante un período determinado. En Murcia, por ejemplo, este plazo es de 10 años, en Andalucía y Madrid, de 5 años.

Entrada ilegal y ocupación ilegal de viviendas en España

La entrada ilegal a una vivienda y el embargo ilegal de bienes inmuebles son situaciones jurídicas diferentes que afectan la seguridad y los derechos de los propietarios. Aunque muchas veces se confunden, las diferencias entre ellos son fundamentales, especialmente en el contexto de la legislación española actual.

El allanamiento de morada significa la entrada no autorizada en el domicilio de otra persona o la estancia ilegal en él. Según el art. 202 del Código Penal español, se trata de un delito grave porque vulnera la intimidad del domicilio, derecho fundamental protegido por la Constitución. En términos legales, una “vivienda” incluye no sólo una residencia principal, sino también cualquier espacio habitable, como una segunda residencia o una propiedad de alquiler.

La ocupación ilegal (okupación) ocurre cuando una persona ocupa sin autorización una propiedad vacía sin el permiso del propietario. Esta ley está regulada por el art. 245 del Código Penal y, a diferencia de la entrada ilegal en una vivienda, no implica una intrusión en un espacio habitable, sino que se trata de un objeto vacío o no utilizado. Para ser considerada una propiedad residencial en lugar de una propiedad vacante, es importante, por ejemplo, que la propiedad esté amueblada y conectada a los servicios públicos.

Este fenómeno es muy controvertido en España, especialmente en el contexto de los derechos de los propietarios y las restricciones legales existentes relacionadas con la devolución de los bienes inmuebles de su propiedad. Y aquí llegamos al importante y frecuentemente mencionado criterio de las “48 horas”. La policía tiene derecho a actuar inmediatamente tras la solicitud del propietario, sin orden judicial, si es posible confirmar que la propiedad es la principal y la solicitud se presenta dentro de las primeras horas después de ocupar la propiedad. Este período no está claramente establecido en ninguna parte de la ley. Por ello, agregaremos una aclaración “en la práctica”: para que una situación califique como entrada ilegal debe ser reciente. En la práctica esto es 48 horas. En caso de una entrada ilegal evidente, la policía tiene derecho a tomar medidas inmediatas, especialmente dentro de las primeras 48 horas después de la detección de la ocupación ilegal de la propiedad. Si el propietario actúa con prontitud y demuestra que la propiedad afectada es su residencia permanente o está efectivamente habitada, las autoridades pueden intervenir sin necesidad de largos procedimientos judiciales.

Si el hecho de la entrada ilegal al domicilio no fue denunciado dentro de las primeras 48 horas, las autoridades podrán considerar que el delito ya no está comprendido en el art. 202 del Código Penal, lo que complicará significativamente el proceso de desalojo. En este caso, el propietario deberá iniciar un procedimiento judicial, que puede retrasar la devolución del inmueble.

La ley entró en vigor a principios de 2025. Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, permitiendo el desalojo de los invasores dentro de los 15 días siguientes a la presentación de la demanda. Aquellos. Se espera que los casos de entrada e incautación ilegales se procesen con rapidez. Si los okupas no pueden demostrar el título legal de la propiedad (por ejemplo, presentando un contrato de arrendamiento válido), el juez, como medida de precaución, ordenará un desalojo inmediato sin esperar un juicio final. En realidad, la situación no parece tan halagüeña. Los propietarios de propiedades invadidas (tanto ocupantes ilegales como inquilinos sin escrúpulos) están obligados por ley a intentar negociar con los okupas o inquiokupas antes de presentar una demanda. Aquellos. Los propietarios deben intentar llegar a un acuerdo antes de presentar una demanda (utilizar métodos alternativos de resolución de disputas), lo que sólo retrasa el procedimiento de desalojo.

Protección de la vivienda contra la incautación.

Las principales medidas para proteger la vivienda de los invasores son:

• Cerraduras fiables, cerraduras inteligentes difíciles o imposibles de forzar.
• Una puerta blindada segura y, si es posible, una reja adicional delante de la puerta.
• Rejas protectoras en ventanas.
• Instalación de un sistema de alarma Anti Okupas, que envía una señal directamente a la policía (esto también es importante para registrar la hora de entrada a la vivienda y el inicio del periodo de 48 horas).
• Instalación de medidas de seguridad adicionales, por ejemplo, cámaras CCTV.
• Contratación del seguro Anti Okupas, que cubre honorarios legales, daños a la propiedad y otros costos relacionados, y brinda asistencia financiera y legal para devolver la propiedad al propietario y compensar las pérdidas.

También recomendamos mantener copias de seguridad de los documentos de título fuera de su hogar.

Como medidas de protección adicionales se recomiendan las siguientes:

• Evite que la propiedad parezca vacía o abandonada. Esto requerirá la ayuda de amigos o vecinos. Recoger el correo del buzón, dejar luces encendidas en el local, subir/bajar las persianas son las acciones mínimas que demuestran que el inmueble está bajo supervisión.
• Mantener buenas relaciones con los vecinos. En la mayoría de los casos, serán los primeros en notar que algo anda mal y podrán avisar al propietario.

Desafortunadamente, estas medidas no siempre son efectivas. En los últimos meses, la situación de la okupación ha ido cambiando y cada vez con más frecuencia se confiscan objetos como garajes, plazas de aparcamiento privadas, construcciones auxiliares en terrenos agrícolas, terrenos baldíos, pequeñas fincas, etc. A medida que las leyes para proteger las viviendas tradicionales se vuelven más estrictas, los objetivos de los invasores están cambiando.

¿Cuáles son los riesgos de utilizar medidas ilegales contra las okupas?

Lo que en España no se puede hacer en absoluto es arbitrariedad. Cualquier intento de resolver la situación de forma independiente puede volverse contra el propietario. Un propietario de vivienda no puede forzar el desalojo de los invasores de la vivienda, ni puede cambiar las cerraduras, ya que hacerlo puede resultar en un proceso por invasión o invasión de propiedad privada. El linchamiento se tipificará como delito de coacción (artículo 172 del Código Penal), que puede conllevar una multa de 12 a 24 meses o incluso una pena de prisión de 6 meses a 3 años, dependiendo de la gravedad de las acciones.

Por tanto, al propietario afectado le quedan dos formas de solucionar el problema:

• Camino pacífico. Negociaciones con los invasores sobre su desalojo voluntario a cambio de una indemnización. Podemos hablar de varios miles de euros. Es mejor que las negociaciones las dirija un especialista con experiencia.
• Camino judicial. Además de la evidencia de ocupación, recopile todos los documentos que confirmen la propiedad y presente un reclamo ante el tribunal, solicitando el uso de un procedimiento legal acelerado.

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