Se requiere una licencia turística en España para el alquiler de alojamiento turístico a corto plazo. Antes de presentar los documentos, es necesario comprobar si dicho alquiler está permitido a nivel de la asociación de vivienda y de las autoridades locales. Además, se requiere un número NRA para publicar anuncios en plataformas digitales. Los alquileres turísticos y vacacionales están regulados de manera diferente en España y mezclarlos podría resultar en la revocación de su licencia. A partir de 2026, los propietarios ante la NRA deberán presentar una declaración informativa para sus contratos de arrendamiento.

Contenidos

• Licencia turística en España
• Permiso de alquiler turístico por parte de la comunidad de propietarios
• Diferencias entre alquiler turístico y de temporada
• Licencia turística en España: disposiciones generales
• Obtención de una NRA en España
• FAQ

Una licencia turística en España es un permiso obligatorio expedido por las autoridades municipales o regionales para el uso de un alojamiento como propiedad turística, es decir, para alquiler a corto plazo. En contravención de las exigencias europeas, España tiene un doble registro de alojamiento turístico: la licencia turística expedida por las autoridades locales debe completarse con un número NRU (número de registro único) si se publican anuncios en plataformas digitales. Además, no deberían prohibirse los alquileres turísticos en una determinada asociación de viviendas.

Permiso de alquiler turístico por parte de la comunidad de propietarios

Lo primero que hay que saber antes de solicitar una licencia turística son las normas y restricciones fijadas en los estatutos de la asociación de vivienda. Los alquileres turísticos (así como los alquileres de temporada) a partir de abril de 2025 sólo podrán realizarse con el consentimiento expreso de la mayoría de los propietarios. La decisión de permitir o prohibir los alquileres turísticos se toma en una asamblea general de miembros de la asociación de vivienda. Por regla general, las juntas generales se celebran una vez al año, pero si es necesario, se puede convocar una junta extraordinaria.

La autorización, restricción o prohibición de alquileres turísticos y de temporada requiere el consentimiento de 3/5 de los votos, que, a su vez, representen al menos 3/5 de las participaciones en la propiedad común. La participación de cada propietario se registra en la escritura notarial en forma de porcentaje: esta es la relación entre el área de vivienda y el área total del complejo residencial, incluidas las áreas de uso compartido.

Si la carta estipula la prohibición de alquileres turísticos, no se puede expedir una licencia. Si la carta no contiene ninguna cláusula sobre alquileres turísticos, se considera que por defecto está prohibido, exactamente hasta que el permiso sea aprobado por la mayoría de votos de la junta general.

Las licencias turísticas obtenidas antes de abril de 2025 siguen siendo válidas porque… las nuevas medidas restrictivas no tienen efecto retroactivo. Pero ante el endurecimiento generalizado de las normas, reglas y requisitos que rigen el mercado del alquiler de corta duración en España, es necesario tener en cuenta los siguientes matices:

• Al cambiar de propietario y volver a emitir una licencia turística vigente, se puede obtener una denegación de las autoridades locales;
• En algunas regiones (por ejemplo, la Comunidad Valenciana) las licencias turísticas deben renovarse cada 5 años, sujeto al cumplimiento de los requisitos vigentes.
• En muchas ciudades o en determinadas zonas de ciudades turísticas populares ya están prohibidos los alquileres a corto plazo. En Barcelona, ​​Badalona, ​​Alicante, San Juan de Alicante, Finestrat, Polop, La Nucia, Mallorca, así como algunas zonas de Valencia, existe una prohibición temporal o permanente de expedición de licencias turísticas. Barcelona planea eliminar por completo el sector privado de alquiler turístico en el otoño de 2028 cancelando casi 10.000 licencias turísticas emitidas anteriormente.

Así, para obtener una licencia turística es necesario asegurarse de que este tipo de actividad esté permitida a nivel de comunidad de propietarios y a nivel local.

Diferencias entre alquiler turístico y de temporada

Los alquileres turísticos en España requieren licencia turística, pero los alquileres de temporada no. Al mismo tiempo, la legislación local a menudo no permite mezclar dos tipos de actividades, y su violación puede dar lugar a la revocación de una licencia turística. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana los alquileres turísticos son alquileres de hasta 10 noches a un mismo inquilino de forma continuada. Todo lo que supere esta cifra se considera alquiler de temporada, lo que no está permitido para alojamiento turístico.

Tipos de alquileres a corto plazo en España:

• El alquiler por temporada (Viviendas de uso temporal) supone que la vivienda es utilizada por el inquilino no para residencia permanente, sino para resolver determinadas tareas limitadas en el tiempo: tratamiento, viaje de negocios, trabajo de temporada, estudio, etc. Los plazos y objetivos deben fijarse en el contrato. Normalmente, los alquileres de temporada duran de 31 días a 9 meses. Pero hemos señalado anteriormente que en la Comunidad Valenciana los alquileres de más de 10 días ya se consideran estacionales. Detalle importante: los alquileres de temporada no requieren licencia turística. Pero en algunos municipios (por ejemplo, Barcelona) es necesario cumplir con los límites de precios aprobados, independientemente de si la vivienda se alquila íntegramente o por habitaciones.
• Alquileres turísticos (Viviendas de uso turístico) supone que la vivienda se alquila a turistas por un corto período de tiempo – hasta 30 días (en la Comunidad Valenciana – hasta 10 días). Los alquileres turísticos están sujetos a las leyes locales y requieren una licencia turística. Las autoridades municipales o regionales son responsables de emitir licencias y monitorear las actividades. Dependiendo de la región, se podrá permitir el alquiler turístico de habitaciones o sólo de la propiedad residencial completa. Las regulaciones, reglas y requisitos pueden variar significativamente de una ciudad a otra.

Licencia turística en España: disposiciones generales

Los requisitos actuales para el alojamiento turístico, así como el paquete de documentos necesarios para obtener una licencia turística, se publican en los sitios web de los ayuntamientos y gobiernos regionales. No existen estándares uniformes, pero las siguientes condiciones generales incluyen:

• La vivienda debe cumplir con las normas sanitarias y de seguridad en cuanto a su estado general, equipamiento, superficie asignada por persona, sistemas de calefacción/aire acondicionado disponibles, etc.
• La vivienda debe estar conectada a los servicios públicos, debe tener electricidad y/o gas, agua (fría y caliente) e Internet.
• En la mayoría de las regiones, el propietario debe tener un seguro de responsabilidad civil. El seguro debe cubrir los daños causados ​​a los huéspedes durante su estancia, así como los daños causados ​​por los propios huéspedes a terceros o a la vivienda. Si esta cobertura no está incluida en el seguro de hogar estándar, se emite una póliza de seguro separada.
• Se deberá colocar en un lugar visible de la entrada una placa identificativa con el número de licencia turística.
• El propietario o administrador debe mantener registros de los huéspedes, las fechas de entrada y salida y presentar declaraciones de información de manera oportuna.
• Como cualquier establecimiento u oficina comercial, los alojamientos turísticos deben disponer de un libro de reclamaciones.

Las condiciones especiales pueden incluir requisitos de contacto de emergencia las 24 horas con el propietario, extintores de incendios y planes de evacuación, persianas o cortinas opacas y adaptaciones para personas con discapacidad.

Normalmente, la solicitud de una licencia turística en España se presenta online junto con todos los documentos y declaraciones necesarios. La lista de documentos en diferentes municipios puede diferir significativamente. Los principales documentos incluyen:

• Una solicitud-declaración del formulario establecido (Declaración Responsable), diligenciada y firmada por el propietario, en la que garantiza el pleno cumplimiento de la propiedad residencial con los requisitos vigentes.
• El documento de identificación del solicitante (DNI o TIE).
• Documentos de título: factura de compraventa notariada, Nota simple informativa, o contrato de arrendamiento, que contenga permiso para subarrendar la vivienda.
• Certificado de conformidad de la vivienda con las normas sanitarias y de idoneidad para habitar (cédula de habitabilidad) o licencia de primera ocupación (licencia de primera ocupación).
• Certificado energético en vigor.
• El estatuto de la asociación de vivienda o el acta de la junta general de propietarios, que establece que se permiten alquileres turísticos en el territorio del complejo residencial.
• Seguro de responsabilidad civil.
• Plano técnico del local.
• Recibo de pago de la tasa por la obtención de licencia turística.

El número de licencia turística recibido deberá indicarse posteriormente al publicar anuncios en sitios de Internet y en el cartel informativo en la entrada. También necesitará una licencia de viaje para obtener un número NRA.

Obtención de una NRA en España

A partir de 2025, todas las propiedades en España que se ofrezcan en alquiler de corta duración (tanto de temporada como turístico) a través de plataformas que permitan la reserva online a distancia deberán tener un número NRA (NRUA) – Número de Registro Único de Alquiler. Estas plataformas incluyen Airbnb, Booking, Tripadvisor, Expedia y otras. En el caso de alquileres turísticos, el número de licencia turística existente no puede sustituir al NRA, es decir, también deberá pasar por este procedimiento de registro adicional.

El registro de alquiler digital unificado en este caso fortalece el control estatal del mercado de alquiler a corto plazo y proporciona un sistema unificado para registrar e identificar objetos. Las plataformas mencionadas anteriormente deben compartir información con el registro y garantizar estrictamente que todos los anuncios contengan un número NRA válido.

La solicitud de asignación de un número NRA se envía electrónicamente a través del sitio web oficial del Colegio de Registradores. Para ello necesitarás un certificado electrónico o un registro en la página web. Se solicita un número para cada inmueble si hay varios apartamentos o casas, y en el caso de alquiler por habitaciones – para un apartamento o casa, pero con explicación obligatoria del tipo de arrendamiento. El formulario de solicitud deberá indicar:

• Número catastral de inmueble
• Dirección exacta de la propiedad
• Número de camas.
• Alquiler de la propiedad completa o habitación por habitación.
• En caso de alquiler turístico – número de licencia turística.

Inmediatamente después de enviar la solicitud, el sistema asigna un número NRA temporal. Una vez completada la verificación de la solicitud, el número recibirá estado permanente. Si se identifican errores o inexactitudes en la información, deberán corregirse dentro del plazo establecido. En caso contrario, se cancelará la ENR temporal.

Además, a partir de 2026, todos los propietarios que recibieron números NRA deberán presentar una declaración de carácter informativo, indicando todos los contratos de alquiler celebrados durante el año del informe, el tipo y propósito del alquiler, el número de huéspedes y las fechas de llegada y salida. No presentar una declaración a tiempo resultará en la cancelación del número NRA y, como resultado, en la imposibilidad de colocar anuncios en plataformas en línea. El seguimiento del cumplimiento de esta obligación se realizará de acuerdo con la base de datos de números ya emitidos. Utilizando el registro unificado, no será difícil para las autoridades de registro verificar quién recibió el número de NRA pero no presentó una declaración a través del mismo sitio web del Colegio de Registradores.

Las plataformas de reservas online son necesarias para garantizar el cumplimiento de los requisitos legales. Sin embargo, publicar un anuncio sin número NRA o con un número no válido podrá conllevar una multa de 2.000 € y hasta 500.000 € en caso de reincidencia y alquileres de corta duración sin licencia turística y/o número NRA.