Туристическая лицензия в Испании нужна для краткосрочной аренды туристического жилья. Перед подачей документов необходимо проверить, разрешена ли такая аренда на уровне жилтоварищества и местных властей. Для размещения объявлений на цифровых платформах дополнительно требуется номер NRA. Туристическая и сезонная аренда в Испании регулируются по-разному, и их смешение может привести к отзыву лицензии. С 2026 года собственники с NRA обязаны подавать информационную декларацию по заключенным договорам аренды.

Содержание

• Туристическая лицензия в Испании
• Разрешение на туристическую аренду со стороны сообщества собственников (comunidades de propietarios)
• Различия между туристической и сезонной арендой
• Туристическая лицензия в Испании: общие положения
• Получение NRA в Испании
• FAQ

Туристическая лицензия в Испании – это обязательное разрешение, выдаваемое муниципальными или региональными властями на использование жилья в качестве туристического, т.е. на сдачу его в краткосрочную аренду. В нарушение общеевропейских требований, в Испании действует двойная регистрация туристического жилья: туристическая лицензия, выданная местными органами власти, в обязательном порядке должна быть дополнена номером NRU (единым регистрационным номером), если объявления размещаются на цифровых платформах. Кроме того, туристическая аренда не должна находиться под запретом в конкретном жилтовариществе.

Разрешение на туристическую аренду со стороны сообщества собственников (comunidades de propietarios)

Первое, что необходимо выяснить до запроса туристической лицензии, — это закрепленные в уставе жилтоварищества правила и ограничения. Туристическая аренда (а также сезонная аренда) с апреля 2025 года может осуществляться только с прямого согласия большинства собственников. Решение о разрешении или запрете туристической аренды принимается на общем собрании членов жилтоварищества. Как правило, общие собрания проводятся раз в год, но при необходимости может быть созвано и внеочередное собрание.

Разрешение, ограничение или запрет туристической и сезонной аренды требуют согласия 3/5 голосов, которые, в свою очередь, представляют не менее 3/5 долей в общей собственности. Доля участия каждого собственника прописывается в нотариальной купчей в виде процента – это соотношение площади жилья и общей площади жилого комплекса, включающей зоны совместного пользования.

Если в уставе прописан запрет на туристическую аренду, лицензию оформить нельзя. Если в уставе вообще нет пункта о туристической аренде, считается, что по умолчанию она запрещена – ровно до тех пор, пока на общем собрании не будет одобрено разрешение должным большинством голосов.

Туристические лицензии, полученные до апреля 2025 года, продолжают действовать, т.к. новые ограничительные меры не имеют обратной силы. Но в свете общего ужесточения на территории Испании норм, правил и требований, регулирующих рынок краткосрочной аренды, необходимо иметь в виду следующие нюансы:

• При смене собственника и переоформлении действующей туристической лицензии может быть получен отказ от местных властей;
• В некоторых регионах (например, в Валенсийском сообществе) туристические лицензии подлежат обновлению каждые 5 лет при условии соответствия действующим требованиям.
• Во многих городах целиком, либо в отдельных районах популярных туристических городов краткосрочная аренда уже находится под запретом. В Барселоне, Бадалоне, Аликанте, Сан-Хуан-де-Аликанте, Финестрате, Полопе, Ла-Нусии, на Майорке, а также некоторых районах Валенсии действует временный или постоянный запрет на выдачу туристических лицензий. Барселона осенью 2028 года планирует полностью ликвидировать сектор частной туристической аренды путем упразднения почти 10.000 ранее выданных туристических лицензий.

Таким образом, чтобы получить туристическую лицензию, необходимо убедиться, что данный вид деятельности разрешен на уровне сообщества собственников и на местном уровне.

Различия между туристической и сезонной арендой

Туристическая аренда в Испании требует получения туристической лицензии, а сезонная аренда – не требует. При этом смешивать два вида деятельности часто не допускается местным законодательством, а нарушение может грозить отзывом туристической лицензии. Например, В Валенсийском сообществе туристическая аренда – это аренда на срок до 10 ночей одному арендатору непрерывно. Все, что свыше, считается сезонной арендой, которая не разрешена для туристического жилья.

Виды краткосрочной аренды в Испании:

• Сезонная аренда (Viviendas de uso temporal) предполагает, что жилье используется арендатором не для постоянного проживания, а для решения определенных задач, ограниченных по срокам: лечение, командировка, сезонная работа, учеба и т.д. Сроки и цели должны быть зафиксированы в договоре. Как правило, сезонная аренда длится от 31 дня до 9 месяцев. Но выше мы отметили, что в Валенсийском сообществе аренда продолжительностью свыше 10 дней уже считается сезонной. Важная деталь: сезонная аренда не требует оформления туристической лицензии. Но в некоторых муниципалитетах (например, Барселоне) необходимо соблюдать утвержденные лимиты цен, независимо от того, сдается жилье целиком или по комнатам.
• Туристическая аренда (Viviendas de uso turístico) предполагает, что жилье сдается туристам на короткий срок – до 30 дней (в Валенсийском сообществе – до 10 дней). Туристическая аренда регулируется нормами местного законодательства и требует получения туристической лицензии. Ответственными за оформление лицензий и контроль деятельности являются муниципальные или региональные власти. В зависимости от региона, может быть разрешена туристическая аренда комнат, либо только всего жилого объекта целиком. Нормы, правила и требования могут существенно отличаться в разных городах.

Туристическая лицензия в Испании: общие положения

Актуальные требования в отношении туристического жилья, а также необходимый пакет документов для получения туристической лицензии публикуются на сайтах мэрий и региональных правительств. Единых нормативов не существует, однако к общим условиям можно отнести следующие:

• Жилье должно соответствовать санитарным нормам и нормам безопасности в части своего общего состояния, оснащения, выделенной площади на человека, имеющихся систем отопления/кондиционирования и т.д.
• Жилье должно быть подключено к коммунальным услугам, в нем должно быть электричество и/или газ, вода (холодная и горячая), Интернет.
• В большинстве регионов собственник обязан застраховать гражданскую ответственность. Страховка должна покрывать ущерб, причиненный гостям во время проживания, а также ущерб, причиненный самими гостями третьим лицам или жилищу. Если данное покрытие не входит в стандартную страховку на жилье, оформляется отдельный страховой полис.
• На видном месте у входа должна быть размещена идентификационная табличка с номером туристической лицензии.
• Собственник или управляющий обязаны вести учет постояльцев, дат заезда и выезда и своевременно подавать информационные декларации.
• Как любая коммерческая точка или офис, туристическое жилье должно иметь книгу жалоб.

В особые условия может быть включено требование обеспечить круглосуточную связь с арендодателем в экстренных случаях, наличие огнетушителей и планов эвакуации, наличие жалюзи или плотных гардин, а также адаптация жилья для людей с ограниченными возможностями.

Как правило, заявление на получение туристической лицензии в Испании подается он-лайн вместе со всеми необходимыми документами и декларациями. Список документов в разных муниципалитетах может существенно отличаться. К основным документам относятся:

• Заявление-декларация установленного образца (Declaración Responsable), заполненное и подписанное собственником, в котором он гарантирует полное соответствие жилого объекта действующим требованиям.
• Документ, удостоверяющего личность заявителя (DNI или TIE).
• Правоустанавливающие документы: нотариальная купчая, Nota simple informativa, либо договор аренды, в котором зафиксировано разрешение на сдачу жилья в субаренду.
• Свидетельство о соответствии жилья санитарно-техническим нормам и пригодности для проживания (cédula de habitabilidad) или лицензия на первичное заселение (licencia de primera ocupación).
• Действующий энергетический сертификат.
• Устав жилтоварищества или акт общего собрания собственников, где указано, что на территории жилого комплекса разрешена туристическая аренда.
• Страховка гражданской ответственности.
• Технический план помещений.
• Квитанция об оплате пошлины за оформление туристической лицензии.

Полученный номер туристической лицензии должен в дальнейшем указываться при размещении объявлений на Интернет-сайтах и на информационной табличке на входе. Также туристическая лицензия потребуется для получения номера NRA.

Получение NRA в Испании

C 2025 года все жилье в Испании, сдаваемое в краткосрочную аренду (как сезонную, так и туристическую) через платформы, позволяющие удаленное онлайн бронирование, должно иметь номер NRA (NRUA) — Número de Registro Único de Alquiler. К таким платформам относятся Airbnb, Booking, Tripadvisor, Expedia и другие. В случае туристической аренды, имеющийся номер туристической лицензии не может заменить NRA, т.е. необходимо пройти и эту дополнительную регистрационную процедуру.

Единый цифровой реестр аренды в данном случае усиливает государственный контроль рынка краткосрочной аренды и обеспечивает унифицированную систему регистрации и идентификации объектов. Вышеупомянутые платформы обязаны обмениваться информацией с реестром и строго следить за тем, чтобы все объявления содержали действующий номер NRA.

Заявление на присвоение номера NRA подается в электронном виде через официальный сайт Коллегии регистраторов. Для этого потребуется электронный сертификат или регистрация на сайте. Номер запрашивается на каждый объект, если квартир или домов несколько, а в случае аренды по комнатам – на квартиру или дом, но с обязательным пояснением вида аренды. В форме заявки указываются:

• Кадастровый номер недвижимости
• Точный адрес недвижимости
• Количество койко-мест.
• Сдача всего объекта целиком или по комнатам.
• В случае туристической аренды – номер туристической лицензии.

Сразу после подачи заявления система присваивает временный номер NRA. После того, как проверка заявления будет завершена, номер получит статус постоянного. Если будут выявлены ошибки или неточности в сведениях, их надлежит исправить в установленный срок. В противном случае временный NRA будет аннулирован.

Также с 2026 года всем собственникам, получившим номера NRA, вменяется в обязанность подавать декларацию, носящую информационный характер, с указанием всех договоров аренды, заключенных в течение отчетного года, типа и цели аренды, количества гостей и дат заезда и выезда. Непредставление в срок декларации обернется аннулированием номера NRA и, как следствие, невозможностью размещать объявления на онлайн платформах. Контроль за исполнением данного обязательства будет осуществляться в соответствии с базой уже выданных номеров. Регистрирующим органам по единому реестру не составит труда проверить, кто номер NRA получил, а декларацию через тот же сайт Коллегии регистраторов не подал.

Платформы онлайн бронирования обязаны следить за соблюдением требований законодательства. Тем не менее, публикация объявления без номера NRA, либо с недействительным номером может повлечь штраф от 2.000 € и вплоть до 500.000 € за повторные нарушения и сдачу жилья в краткосрочную аренду без туристической лицензии и/или номера NRA.