Підписання договору купівлі-продажу (escritura de compraventa) у присутності нотаріуса – це ще не останній крок на шляху пошуку та придбання нерухомості в Іспанії. Після оформлення купчої власнику необхідно здійснити ще низку адміністративних формальностей – усі вони досить прості та не вимагають багато часу та сил.
Процес оформлення документів після покупки квартири можна поділити на шість етапів, які ми описуємо нижче.
Етап 1. Сплата податків після придбання квартири в Іспанії
Сплата податків, безпосередньо пов’язаних із угодою купівлі-продажу. Зазвичай, вся необхідна сума заздалегідь депонується особливому рахунку нотаріуса чи адвоката, супроводжуючого угоду. Після підписання купчої саме вони візьмуть на себе всі клопоти, пов’язані з поданням декларацій в електронному вигляді та перерахуванням до податкових органів відповідних сум.
Якщо купується житло від забудовника, власник сплачує ПДВ (IVA) та гербовий податок (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados); якщо купується житло на вторинному ринку, провадиться розрахунок з податку на передачу власності (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). На сплату податків при купівлі нерухомості згідно з нормами чинного законодавства надається 30 календарних днів.
Етап 2. Реєстрація переходу права власності
Реєстрація права власності у Реєстрі власності (Registro de Propiedad). І тут на допомогу приходить нотаріус чи адвокат: купча з доданими квитанціями про сплату податків передається до Реєстру власності за місцезнаходженням житла.
Законом передбачено термін 60 днів, тобто. реєстр має отримати документи протягом 2 місяців із моменту нотаріального оформлення угоди. Реєстрація передбачає сплату держмита, яка розраховується від ціни об’єкта, зазначеної у купчі. Одночасно вносяться відомості про нового власника до кадастру.
Крок 3. Знайомство з президентом житлотовариства та керуючою компанією
Не чекаючи закінчення реєстрації переходу права власності у реєстрі, необхідно повідомити житлотовариство (Comunidad de Propietarios) про зміну власника. Рекомендуємо познайомитися з президентом «комунідаду» – виборною особою, яка знає всі справи товариства.
Також необхідно принести до керуючої компанії копію купчої та надати свої банківські реквізити для списання щомісячних чи щоквартальних квот за кондомініум.
Крок 4. Підключення комунальних послуг
Укладання чи переоформлення договорів із комунальними та сервісними службами – це ще один обов’язковий крок після купівлі житла. Вода, електрика, газ, Інтернет, кабельне телебачення, сигналізація необхідно укласти договори на ім’я нового власника і, якщо необхідно, прив’язати всі витрати до банківського рахунку.
Можливо, якісь комунальні служби попросять надати ліцензію на первинне чи вторинне заселення (Licencia de primera (segunda) ocupación або Cédula de habitabilidad), що підтверджує, що житло придатне для проживання та відповідає всім чинним вимогам.
Крок 5. Отримання електронного сертифіката
Отримання електронного сертифікату (Certificado electrónico) не є обов’язковою вимогою, але ми рекомендуємо пройти цю формальність якомога раніше. Сертифікат значно полегшить вам життя Іспанії, т.к. дасть можливість безпосередньо з дому моментально зв’язуватися з муніципальними, регіональними та державними органами влади, подавати заяви, документи та декларації он-лайн, отримувати необхідні довідки та виписки (у тому числі з кадастру та податкових органів), швидко вирішувати питання, пов’язані з пропискою тощо.
Крім того, електронний сертифікат необхідний для відкриття особистого кабінету на сайті єдиних електронних послуг, що дозволить в одному місці одержувати повідомлення від іспанських адміністративних органів та вчасно на них реагувати.
Крок 6. Реєстрація за місцем проживання
Зареєструватися за місцем проживання можна у місцевій мерії. Це також не є обов’язковим кроком, але якщо ви купили квартиру в Іспанії для постійного проживання, краще зареєструватися в ній, т.к. надалі сертифікат про прописку може знадобитися для всіляких адміністративних процедур: отримання чи продовження посвідки на проживання, оформлення проїзного на автобус, отримання санітарної карти, влаштування дитини до школи тощо.
Можливо, для початкової реєстрації потрібно з’явитися особисто до мерії. Однак за наявності електронного сертифіката всі наступні дії (отримання свіжої виписки про прописку, продовження прописки) можна буде здійснювати онлайн.
І останнє, на що хочемо звернути вашу увагу – збирайте та зберігайте всі документи, пов’язані з купівлею нерухомості в Іспанії: нотаріальні документи, фактури нотаріуса, квитанції про сплату податків та мит, договори з приватними компаніями на ті чи інші послуги. По-перше, вони знадобляться під час продажу нерухомості, а по-друге, у будь-який момент у разі виникнення суперечок послужать підтвердженням чистоти та законності угоди, а також підтвердженням виконання податкових зобов’язань.
