Продаж нерухомості в Іспанії, як, зрештою, і в будь-якій іншій країні, ділиться на кілька етапів. Від продавця знадобиться знання ринку, достовірна оцінка власного об’єкта, підготовка документів на продаж і правильна попередня калькуляція податків і витрат.

Етап 1: Оцінка об’єкта та поточної ринкової ситуації

Ще до публікації оголошення про продаж варто ознайомитися з ситуацією на регіональному ринку нерухомості: чи хороший зараз момент, щоб виставити об’єкт, як справи з попитом і пропозицією і, звичайно ж, які ціни тримаються на ринку. На попит впливають багато чинників: розташування об’єкта, його стан, вартість, поточні іпотечні умови тощо.

Великі портали нерухомості, а також аналітичні агенції регулярно публікують відомості про середні терміни продажу. Так, у 2022 році 84% угод в Іспанії укладалися в період від 8 до 12 місяців з моменту публікації оголошення. Однак варто враховувати, що у різних провінціях ці терміни можуть суттєво відрізнятись.

Для оцінки вартості зовсім необов’язково запрошувати спеціалістів. Хоча в Іспанії є кілька незалежних професійних агенцій, які займаються оцінкою ринкової вартості нерухомості. І якщо при купівлі житла з оформленням іпотеки висновок незалежного оцінювача є обов’язковим (всі витрати бере на себе покупець), то продавець, виставляючи своє житло на продаж, має право запросити будь-яку ціну на власний розсуд. Проте адекватна ціна – один із визначальних факторів швидкого продажу.

Можна пройтися великими сайтами і зробити моніторинг цін на схожі об’єкти. А можна скористатися спеціальними безкоштовними калькуляторами, які ці сайти пропонують. У будь-якому випадку, рішення – за продавцем. І ще один важливий момент, який варто врахувати – це торг: як правило, об’єкти продаються за ціною на 10-20% нижчою від заявленої.

Чи варто звертатись до професіоналів для продажу нерухомості в Іспанії?

Той, хто визначив із ціною, варто вирішити, доручити продаж професіоналам – незалежним ріелторам чи агентствам нерухомості, або займатися всім самому, включаючи прийом дзвінків та організацію показів.

Плюси продажу житла через агентство нерухомості:

• Передача всіх маркетингових справ до рук професіоналів (професійні фото та відео об’єкта, оголошення, реклама на сайтах та в соцмережах тощо);
• прийом дзвінків, листів, заявок, первинний відбір потенційних покупців;
• Організація показів та ведення переговорів з покупцями;
• Правова та податкова підтримка обох сторін угоди.

Етап 2. Податки та витрати на продаж нерухомості в Іспанії у 2023 році

Від ціни продажу можна скалькулювати витрати, які зазнає продавець. По-перше, варто врахувати комісійні посередника, якщо продаж буде довірено професіоналам. По-друге, зробити приблизний розрахунок із податків.

Продавець нерухомості сплачує такі податки: IRPF або IRNR та Plusvalía.

IRPF (податок з доходу фізичних осіб, сплачується лише податковими резидентами Іспанії). Розраховується як різниця між вартістю продажу та вартістю купівлі з урахуванням податків, витрат, комісійних посередників, капітальних вкладень, іпотеки та амортизації. На отриманий прибуток нараховується податок за прогресивною шкалою від 19 до 26%. Результат відображається у податковій декларації за звітний період.

Існує ціла низка податкових пільг та відрахувань, які можна застосувати при подачі декларації. Найзначніша податкова пільга – повне звільнення податку, якщо продається основне житло (термін володіння щонайменше 3 років) з купівлі іншого основного житла (нова угода має бути здійснено протягом 2 років).

Plusvalía (муніципальний податку приріст вартості земель міського призначення). Цей податок може розраховуватись двома методами: на основі реально отриманого прибутку або об’єктивним. Результати можуть сильно відрізнятись, але за продавцем закріплено право вибору методу розрахунку. Якщо продавець перебуває у статусі нерезидента, обов’язки щодо утримання та сплати податку покладаються на покупця. Утримання провадиться в момент підписання сторонами нотаріальною купчею.

Продавці-нерезиденти сплачують до бюджету 3% ціни угоди в рамках податку на доходи нерезидентів (IRNR). При цьому обов’язки щодо утримання необхідної суми, подання відповідної декларації та сплати податку покладено на покупця. Статус покупця “резидент/нерезидент” не має значення.

Якщо утримані 3% перевищують суму отриманого прибутку, або угода завершилася для продавця-нерезидента збитком, можна запросити у податкової служби повернення коштів. Це може зробити як продавець, так і його офіційний представник.

У середньому витрати на продаж житлового об’єкта з урахуванням податків та комісійних становлять від 5 до 15% ціни угоди.

Етап 3. Підготовка пакету документів для продажу нерухомості в Іспанії

До обов’язкового пакету документів, який готує продавець, входять:

• Витяг з Реєстру власності – Nota simple informativa. Цей документ можна запросити як особисто в офісі Реєстру власності, в якому зареєстровано об’єкт, так і онлайн на офіційному сайті іспанських реєстрів.
• Енергетичний сертифікат – Certificado Energético. З 2013 року цей документ входить до списку обов’язкових. Нотаріус не запевнить угоду, якщо йому не буде надано енергетичний сертифікат. Видається сертифікат технічним спеціалістом, який має відповідний дозвіл. Його оформлення коштує в середньому від 50 до 200 євро.
• Остання квитанція з податку нерухоме майно – IBI. Продавець має подати останню оплачену квитанцію. Податок протягом року, у якому відбувається угода купівлі-продажу, може бути розділений пропорційно між продавцем і покупцем.
• Ліцензія на первинне заселення (Licencia de primera ocupación) або посвідчення про придатність об’єкта (Cédula de habitabilidad). І той та інший документ підтверджують, що житло відповідає чинним нормам санітарії та придатне до використання. Покупцеві надалі один із цих документів знадобиться для оформлення договорів з компаніями-постачальниками води, газу, електроенергії тощо. Запросити документи можна у департаменті житла чи відділі містобудування при мерії. Потрібний візит технічного спеціаліста, і саме оформлення документа коштуватиме 100 євро. Термін оформлення – від кількох тижнів до кількох місяців, тому варто розпочати процедуру якомога раніше.
• Сертифікат про відсутність заборгованості за квотами кондомініуму. Цей документ можна отримати в компанії, що управляє.
• Посвідчення особи або карта резидента власника (або власників) або паспорт та сертифікат NIE.
  Додатково можуть також знадобитися:
• Статут житлотовариства (Estatutos de la comunidad de propietarios). Цей документ не є обов’язковим. Однак якщо покупець шукає житло з метою оформлення туристичної ліцензії та здачі його в короткострокову оренду, йому знадобляться діючі норми житлового товариства, щоб зрозуміти, чи можливий такий варіант, і чи дозволено використовувати житло як туристичне.
• Також продавцю знадобиться власна нотаріальна купча, де вказано, за якою ціною купували нерухомість.
• Якщо нерухомість купувалася в іпотеку, необхідно мати під рукою нотаріально оформлений іпотечний договір, а також сертифікат з банку із зазначенням суми боргу, що залишилася. Залишок по іпотеці буде погашено у момент підписання нотаріальною купчею.
• План квартири чи будинку (planos de la vivienda). Якщо об’єкт продається під ремонт, такі плани знадобляться покупцю для аналізу та калькуляції витрат.
• Останні оплачені фактури за воду, газ, електроенергію.
• Довідка з кадастру із зазначенням Valor de Referencia – орієнтовна вартість об’єкта, що використовується з метою нарахування та сплати низки податків.
• Сертифікат технічної перевірки (Certificado de Inspección Técnica del Edificio) для будівель старше 30 років.

Забігаючи наперед, скажемо, що для нотаріального оформлення угоди вам знадобиться принести попередній договір купівлі-продажу із заставою (contrato de arras), а також копії чеків або банківських переказів на всі авансові платежі, внесені покупцем.

Етап 4. Підписання депозитного договору – Contrato de arras

Покупець знайдений, домовленість про ціну досягнута, пора переходити до підписання першого серйозного документу – договору завдатку. У договорі має бути відображено:

• реквізити сторін та адреси для надсилання повідомлень;
• реквізити об’єкта: адреса, кадастровий номер тощо;
• існуючі обтяження;
• вартість угоди та розмір задатку;
• інші авансові платежі та форми розрахунку;
• форма сплати податку на нерухоме майно IBI у поточному році;
• права та обов’язки сторін;
• умови відмовитися від угоди;
• поділ між сторонами витрат за угодою;
• строки підписання нотаріальною купчею та право вибору нотаріуса однієї зі сторін;
• дата передачі ключів і т.д.

Договір задатку є обов’язковим до виконання обома сторонами. Як правило, як задаток вноситься сума у ​​розмірі 10% від ціни угоди.

Обидві сторони зобов’язуються завершити правочин у присутності нотаріуса у визначений термін (зазвичай протягом 90 днів з моменту підписання договору). Якщо покупець не виконує це зобов’язання, він втрачає внесену суму застави. Якщо продавець не виспіває це зобов’язання, він зобов’язаний повернути покупцю заставу у подвійному розмірі.

Дуже важливо включити до договору задатку всі необхідні умови. Так, наприклад, якщо покупець планував купити житло в іпотеку та отримав від банку відмову, угода анулюється, але не з його вини. І тут заставу покупцю повертається.

Якщо термін дії договору задатку минув, а сторони так і не вийшли на угоду з якоїсь причини, але не відмовляються від своїх намірів, договір може бути продовжений. Для цього достатньо підготувати та підписати додаток до нього із зазначенням причин перенесення термінів угоди.

Етап 5. Підписання договору купівлі-продажу у присутності нотаріуса

Підписання нотаріальною купчею – завершальний етап продажу нерухомості в Іспанії. До цього моменту необхідно мати всі необхідні документи та надати їх нотаріусу. У момент підписання купчої відбувається передача ключів та розрахунок між сторонами. Крім покупця і продавця в розрахунку можуть брати участь також треті особи: агенти з обох сторін, які брали участь в угоді, і банк-кредитор, якщо за продавцем зберігається іпотечний борг.

Як правило, розрахунок здійснюється за допомогою банківських чеків у присутності нотаріуса. Якщо відбувається погашення іпотеки, продавцю слід пам’ятати про необхідність повідомити Реєстр власності про це.

Протягом 30 днів із моменту нотаріального оформлення угоди продавець зобов’язаний сплатити податок Plusvalía.