La venta de inmuebles en España, como en cualquier otro país, se divide en varias etapas. El vendedor necesitará conocimiento del mercado, una valoración fiable de su propiedad, preparación de los documentos para la venta y un cálculo preliminar correcto de impuestos y gastos.

Etapa 1: Evaluación de la propiedad y situación actual del mercado.

Incluso antes de publicar un anuncio de venta, conviene familiarizarse con la situación del mercado inmobiliario regional: ahora es un buen momento para poner en venta un objeto, cuál es la situación de la oferta y la demanda y, por supuesto, qué precios hay en el mercado. La demanda está influenciada por muchos factores: la ubicación del inmueble, su estado, precio, condiciones actuales de la hipoteca, etc.

Los principales portales inmobiliarios, así como las agencias analíticas, publican periódicamente información sobre los tiempos medios de venta. Así, en 2022, el 84% de las transacciones en España se cerraron en un plazo de 8 a 12 meses desde la fecha de publicación del anuncio. Sin embargo, vale la pena considerar que estos plazos pueden variar significativamente en diferentes provincias.

No es necesario invitar a especialistas para estimar el coste. Aunque en España existen varias agencias profesionales independientes que se dedican a la valoración del valor de mercado de los inmuebles. Y si al adquirir una vivienda con hipoteca es obligatoria la contratación de un tasador independiente (todos los gastos corren a cargo del comprador), entonces el vendedor, al poner a la venta su vivienda, tiene derecho a solicitar cualquier precio a su discreción. Sin embargo, un precio adecuado es uno de los factores determinantes para una venta rápida.

Puede visitar sitios grandes y controlar los precios de objetos similares. O puede utilizar calculadoras especiales gratuitas que ofrecen estos mismos sitios. En cualquier caso, la decisión es del vendedor. Y un punto más importante que vale la pena considerar es el regateo: por regla general, los objetos se venden a un precio entre un 10 y un 20% más bajo que el precio inicialmente anunciado.

¿Deberías recurrir a profesionales para vender inmuebles en España?

Una vez decidido el precio, vale la pena decidir si confiar la venta a profesionales: agentes inmobiliarios independientes o agencias inmobiliarias, o hacerlo todo usted mismo, incluso atender llamadas y organizar visitas.

Ventajas de vender una vivienda a través de una agencia inmobiliaria:

• Transferencia de todos los asuntos de marketing a manos de profesionales (fotos y vídeos profesionales del objeto, anuncios, publicidad en sitios web y redes sociales, etc.);
• Recepción de llamadas, cartas, solicitudes, selección inicial de potenciales compradores;
• Organización de exhibiciones y negociación con compradores;
• Soporte legal y fiscal para ambas partes de la transacción.

Etapa 2. Impuestos y gastos por la compraventa de inmuebles en España en 2023

A partir del precio de venta, se pueden calcular los costes en los que incurrirá el vendedor. En primer lugar, conviene tener en cuenta la comisión del intermediario si la venta se confía a profesionales. En segundo lugar, haga un cálculo de impuestos aproximado.

El vendedor del inmueble paga los siguientes impuestos: IRPF o IRNR y Plusvalía.

IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas, a pagar únicamente por los residentes fiscales en España). Calculado como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, teniendo en cuenta impuestos, gastos, comisiones de intermediación, inversiones de capital, hipotecas y depreciaciones. Las rentas percibidas están sujetas a tributación en una escala progresiva del 19 al 26%. El resultado se refleja en la declaración de impuestos del período sobre el que se informa.

Hay una serie de beneficios y deducciones fiscales que puedes aplicar al presentar tu declaración. El beneficio fiscal más importante es una exención fiscal total si se vende la residencia principal (período de tenencia de al menos 3 años) con el fin de comprar otra residencia principal (la nueva transacción debe completarse en un plazo de 2 años).

Plusvalía (Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos). Este impuesto se puede calcular de dos formas: sobre la base del beneficio real recibido o de forma objetiva. Los resultados pueden variar mucho, pero el vendedor tiene derecho a elegir el método de cálculo. Si el vendedor es no residente, la responsabilidad de retener y pagar el impuesto recae en el comprador. La deducción se realiza en el momento en que las partes firman la factura de compraventa ante notario.

Los vendedores no residentes pagan al presupuesto el 3% del precio de la transacción como parte del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Además, se asignan al comprador las responsabilidades de retener la cantidad requerida, presentar la declaración correspondiente y pagar los impuestos. No importa la condición de residente/no residente del comprador.

Si el 3% retenido excede la cantidad de ganancia recibida, o la transacción terminó con una pérdida para el vendedor no residente, puede solicitar un reembolso al servicio de impuestos. Esto lo puede hacer el propio vendedor o su representante oficial.

En promedio, el costo de vender una propiedad residencial, incluidos impuestos y comisiones, oscila entre el 5 y el 15% del precio de la transacción.

Etapa 3. Elaboración de un paquete de documentos para la venta de inmuebles en España

El paquete de documentos requerido preparado por el vendedor incluye:

• Extracto del Registro de la Propiedad – Nota simple informativa. Este documento se puede solicitar bien de forma presencial en la oficina del Registro de la Propiedad donde está inscrita la propiedad, o bien online en la página web oficial de los registros españoles.
• Certificado energético – Certificado Energético. Desde 2013, este documento está incluido en la lista de obligatorios. El notario no certificará la operación si no se presenta un certificado energético. El certificado lo emite un técnico especialista con el permiso correspondiente. Su registro cuesta una media de 50 a 200 euros.
• Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI. El vendedor deberá presentar el último recibo pagado. El impuesto correspondiente al año en que se realice la operación de compraventa podrá dividirse proporcionalmente entre el vendedor y el comprador.
• Licencia de primera ocupación o Cédula de habitabilidad. Ambos documentos confirman que la vivienda cumple con las normas sanitarias vigentes y es apta para su uso. En el futuro, el comprador necesitará uno de estos documentos para formalizar contratos con empresas suministradoras de agua, gas, electricidad, etc. Puede solicitar los documentos al departamento de vivienda o al departamento de urbanismo en la alcaldía. Será necesaria la visita de un técnico especialista y el documento en sí costará hasta 100 euros. El plazo de registro oscila entre varias semanas y varios meses, por lo que conviene iniciar el trámite lo antes posible.
• Certificado de ausencia de deuda sobre cuotas de condominio (Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad). Este documento se puede obtener de la sociedad gestora.
• Documento de identidad o tarjeta de residente del propietario (o propietarios), o pasaporte y certificado NIE.
  Además también es posible que necesites:
• Estatutos de la comunidad de propietarios. Este documento no es obligatorio. Sin embargo, si un comprador busca una propiedad con el fin de obtener una licencia turística y alquilarla a corto plazo, necesitará las normas vigentes de la asociación de viviendas para comprender si esta es una opción y si la propiedad puede usarse como propiedad turística.
• El vendedor también necesitará su propia factura de venta notariada, que indique a qué precio se compró la propiedad.
• Si la propiedad fue comprada con hipoteca, debe tener a mano un contrato de hipoteca notariado, así como un certificado del banco que indique el monto restante de la deuda. El saldo de la hipoteca se liquidará tras la firma de la escritura pública.
• Plano de un apartamento o casa (planos de la vivienda). Si la propiedad se vende para renovación, el comprador necesitará dichos planos para el análisis y cálculo de costos.
• Últimas facturas pagadas de agua, gas, electricidad.
• Un certificado del catastro que indique el Valor de Referencia: el valor estimado de la propiedad, utilizado para calcular y pagar una serie de impuestos.
• Certificado de Inspección Técnica del Edificio para edificios de más de 30 años.

De cara al futuro, digamos que para la firma notarial de la transacción será necesario traer un contrato preliminar de compraventa con depósito (contrato de arras), así como copias de cheques o transferencias bancarias de todos los pagos anticipados realizados por el comprador.

Etapa 4. Firma del contrato de arras – Contrato de arras

Se ha encontrado al comprador, se ha llegado a un acuerdo sobre el precio, es hora de pasar a firmar el primer documento serio: el contrato de depósito. El contrato debe reflejar:

• datos de las partes y direcciones para el envío de notificaciones;
• detalles del objeto: dirección, número catastral, etc.;
• gravámenes existentes;
• precio de la transacción y monto del depósito;
• otros anticipos y formas de pago;
• forma de pago del impuesto sobre bienes inmuebles IBI del año en curso;
• derechos y obligaciones de las partes;
• condiciones de retiro de la transacción;
• división de los costos de transacción entre las partes;
• plazos para la firma de una factura de compraventa notarial y derecho a elegir notario para una de las partes;
• fecha de transferencia de clave, etc.

El contrato de depósito es vinculante para ambas partes. Como regla general, se paga como depósito una cantidad del 10% del precio de la transacción.

Ambas partes se comprometen a completar la transacción en presencia de un notario dentro de un período determinado (generalmente dentro de los 90 días a partir de la fecha de la firma del contrato). Si el comprador incumple esta obligación, pierde el importe del depósito pagado. Si el vendedor no cumple con esta obligación, estará obligado a devolver el depósito al comprador por el doble de su importe.

Es muy importante incluir todas las condiciones necesarias en el contrato de depósito. Así, por ejemplo, si un comprador planeaba comprar una casa con una hipoteca y recibió un rechazo del banco, la transacción se cancela, pero no por su culpa. En este caso, la fianza se devuelve al comprador.

Si el plazo del contrato de depósito ha expirado y las partes no han llegado a un acuerdo por algún motivo, pero no abandonan sus intenciones, el contrato puede prorrogarse. Para ello, basta con preparar y firmar un anexo indicando el motivo del aplazamiento de la transacción.

Etapa 5. Firma del contrato de compraventa ante notario

La firma de una escritura de compraventa ante notario es la etapa final de la venta de un inmueble en España. En este punto, debes tener todos los documentos requeridos y entregárselos al notario. Al momento de firmar la factura de compraventa se entregan las llaves y se realiza el pago entre las partes. Además del comprador y el vendedor, también pueden participar en la liquidación terceros: los agentes de ambas partes que participaron en la transacción, y el banco acreedor, si el vendedor retiene la deuda hipotecaria.

Como regla general, el pago se realiza mediante cheque bancario en presencia de un notario. Si hay amortización de la hipoteca, el vendedor debe acordarse de comunicarlo al Registro de la Propiedad.

Dentro de los 30 días siguientes a la fecha de escrituración de la transacción, el vendedor está obligado a pagar el impuesto de Plusvalía.