Существует несколько налогов, которые необходимо уплатить при покупке недвижимости в Испании; они суммируются с прочими расходами, которые обязательны при оформлении сделок купли-продажи. В этой статье мы подробно рассмотрим каждый из них, а также правила применения и действующие ставки. Если недвижимость приобретается в ипотеку, общая сумма налогов и расходов немного увеличится. В целом рекомендуется закладывать в смету покупки от 10 до 12% на оплату гонорара нотариуса, регистрационных пошлин, налогов и прочих расходов.

Налоги при покупке новой недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании необходимо уплатить несколько налогов, независимо от того, является ли он объект новым или приобретается на вторичном рынке.

НДС при покупке недвижимости в Испании

НДС (IVA) – основной налог, который необходимо уплатить при покупке нового жилья. Его оплачивает покупатель в момент совершения сделки, а застройщик затем перечисляет в бюджет.  Ставка НДС при покупке нового жилья в Испании составляет 10% от стоимости, указанной в нотариальном акте, за исключением социального жилья, имеющего статус VPO (Vivienda de Protección Oficial), в отношении которого может применяться сниженная ставка в размере 4%. В последнем случае необходимо смотреть нормативы и законодательную базу того автономного сообщества, на территории которого находится социальное жилье.

Также по ставке 10% облагается покупка кладовок, парковочных мест (не более двух) или гаражей, если это происходит одновременно с покупкой жилого объекта и оформление сделки проводится одним нотариальным актом.

На Канарах вместо НДС применяется другой местный налог — Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), ставка которого составляет 6,5%.

Также покупка недвижимости в Испании может облагаться НДС по ставке 21%. Такое происходит в случае покупки коммерческих объектов, недвижимости на стадии строительства до ввода в эксплуатацию, а также вспомогательных объектов (кладовок, парковочных мест и гаражей) отдельно от жилого объекта, т.е. с оформлением отдельной нотариальной купчей.

Гербовый налог

Еще одним налогом, который необходимо уплатить при покупке недвижимости в Испании, является гербовый налог IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). IAJD совместим с НДС, рассчитывается от цены объекта, указанной в нотариальной купчей по ставкам, устанавливаемым на уровне автономий.

На сегодняшний день в Испании действуют следующие ставки этого налога: Андалусия – 1,2%, Арагон – 1,5%, Астурия – 1,2%, Балеарские острова – 1,5%, Канарские острова – 1%, Кантабрия – 1,5%, Кастилья-и-Леон – 1,5%, Кастилья-Ла-Манча – 1,5%, Каталония – 1,5%, Валенсийское сообщество – 1,5%, Эстремадура – 1,5%, Галисия – 1,5%, Мадрид – 0,75%, Мурсия – 1,5%, Наварра – 0,5%, Страна Басков – 0,5%, Ла-Риоха – 1%, Сеута и Мелилья – 0,5%.

Во многих автономиях действуют льготные ставки или полное освобождение от налога в отношении отдельных категорий покупателей: молодежи, многодетных семей, людей с инвалидностью и т.д.

Налоги при покупке недвижимости в Испании на вторичном рынке

Покупка недвижимости в Испании на вторичном рынке также облагается налогами.

Налог на передачу собственности ITP

ITP (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales) – это налог, который уплачивается только при покупке жилья на вторичном рынке. Его ставки также устанавливаются на уровне автономий, и существуют льготы и вычеты для отдельных категорий покупателей.

Основные ставки ITP: Андалусия – 7%, Арагон – 8%, Астурия – 8%, Балеарские острова – 8%, Канарские острова – 6,5%, Кантабрия – 9%, Кастилья-и-Леон – 8%, Кастилья-Ла-Манча – 9%, Каталония – 10%, Валенсийское сообщество – 10%, Эстремадура – 8%, Галисия – 8%, Мадрид – 6%, Мурсия – 8%, Наварра – 6%, Страна Басков – 4%, Ла-Риоха – 7%, Сеута и Мелилья – 6%.

Valor de referencia: ориентировочная кадастровая стоимость

С 1 января 2022 года в Испании действует ориентировочная кадастровая стоимость – Valor de referencia, которая служит базой для расчета ряда налогов, в том числе и налога на передачу собственности ITP.

Valor de referencia рассчитывается на основе уже совершенных сделок с аналогичными объектами, подлежит ежегодному пересмотру и служит ориентиром рыночной стоимости. После введения Valor de referencia занижать стоимость приобретения недвижимости в купчей с целью минимизации налогов потеряло смысл, т.к. для расчета налога ITP закон предписывает использовать в качестве налоговой базы наибольшую из двух сумм: Valor de referencia или реальную цену сделки.

Актуальную ориентировочную кадастровую стоимость объекта можно узнать в кадастре, запросив соответствующий сертификат на официальном сайте. Если объекту не присвоена Valor de referencia, расчет ITP будет вестись от цены, указанной в купчей.

Если налогоплательщик считает, что ориентировочная кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной, он вправе оспорить ее перед налоговой администрацией. В качестве доказательств можно использовать заключения оценщика, фотографии и любые иные документы, подтверждающие фактическое состояние объекта.

Гербовый налог

Гербовый налог несовместим с ITP, поэтому сделки с испанской недвижимостью на вторичном рынке им не облагаются. Небольшую сумму IAJD придется заплатить только за оформление бумажной нотариальной купчей: расчет ведется по фиксированной ставке 0,15€ за страницу.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании

Нотариальные расходы – первое, с чего следует начать. Гонорар нотариуса следует учитывать как при покупке новой недвижимости, та и вторички. Он обычно составляет от 0,2 до 0,5% от цены сделки. Регистрация перехода права собственности в Реестре собственности – еще один необходимый шаг. Размер пошлины составит от 0,1 до 0,25%.

В случае оформления ипотеки покупатель обязан заказать и оплатить независимую оценку объекта. Услуги оценщика и подготовка соответствующего заключения обойдется в 250-600 €. В случае получения ипотечного кредита могут возникнуть дополнительные расходы в виде обязательного страхования недвижимости и жизни заемщика.

Также в список дополнительных расходов можно включить услуги адвоката, сопровождающего сделку, услуги налогового консультанта, комиссионные агентства недвижимости, услуги переводчика. Если покупателем выступает нерезидент Испании, возможно, предварительно потребуется получить номер NIE, который необходим для регистрации собственника в налоговых органах в качестве налогоплательщика.

И, наконец, действующий закон позволяет разделить между продавцом и покупателем сумму годового налога на недвижимое имущество IBI пропорционально времени владения в год совершения сделки. Данное соглашение должно быть закреплено в договоре резерва.