В июне ипотечный рынок восстановил динамику: согласно данным Национального института статистики (INE), по итогам месяца было оформлено 45 907 кредитов на покупку жилья. Это стало вторым по величине показателем в этом году и на 10,8% превысило аналогичный показатель за тот же период 2025 года.
Если сложить этот показатель с результатами остальной части года, то первое полугодие 2026 года завершилось с 259 684 заключенными договорами, что на 6,7% больше, чем в 2025 году. Это самый высокий уровень за полугодие, начиная с 2010 года, что свидетельствует о стабильности сектора, который, несмотря на дефицит предложения жилья и небольшое снижение продаж в отчетный период, по-прежнему демонстрирует высокий темп выдачи кредитов.
После 22 месяцев подряд годового роста числа ипотечных кредитов в мае было зафиксировано первое снижение, хотя в абсолютных цифрах оно составило всего 38 операций. По мнению экспертов, это не предвещало прекращения восходящей динамики, как оказалось после публикации данных за июнь.
Средняя сумма ипотечного кредита продолжает расти
Рост объема кредитования продолжается, несмотря на то, что рынок недвижимости стал несколько менее активным (с января по июнь было продано на 2,6% меньше объектов, чем за тот же период прошлого года), а цены продолжают расти. Фактически, средняя сумма ипотечных кредитов, оформленных в шестом месяце года, составила 178 365 евро – на 6% больше, чем годом ранее.
Динамика ипотечного рынка в ближайшие месяцы будет зависеть также от поведения Euribor – основного эталонного индекса для кредитов с переменной ставкой в Испании (примерно четыре из десяти), хотя в долгосрочной перспективе он также определяет ставки, по которым предлагаются кредиты с фиксированной ставкой. В последние месяцы данный показатель демонстрировал рост вплоть до превышения отметки в 3% в отдельные дни августа – уровня, невиданного за последние два года.
Это может создать трудности для тех семей, которым предстоит пересмотр размера платежей в ближайшие месяцы, поскольку приведет к заметному увеличению ежемесячного счета. Для кредита в размере 150 000 евро, подлежащего погашению в течение 25 лет, с привязкой к ставке Euribor+1%, рост суммы ежемесячных платежей оценивается примерно в 70 евро.
Число выданных ипотечных кредитов выросло на 10,8%, а их сумма – на 17,5%. Стабильный спрос и обильное кредитование на фоне жесткого предложения предвещают дальнейшее давление на цены в ближайшие кварталы.
В ожидании окончательных данных за август и постепенного отражения последствий этого роста на размере ипотечных платежей средняя ставка по кредитам, оформленным в июне, составила 2,96%. Этот показатель свидетельствует о некоторой стабильности цен на кредиты, поскольку он на 0,02% ниже, чем в мае, и на 0,01% ниже, чем в июне 2025 года. Средний срок погашения кредита также остался стабильным – около 25 лет, без изменений за последний год.
Ипотечное кредитование по регионам Испании
В целом за первое полугодие рост ипотечного кредитования наблюдался почти во всех регионах, хотя между автономными сообществами были заметные различия, поскольку крупнейшие рынки вновь выступили в роли локомотивов сектора. По объему операций лидировала Андалусия: с января по июнь здесь было оформлено 50 510 ипотечных кредитов на жилье по сравнению с 46 466 за тот же период 2025 года.
В Каталонии было заключено 47 520 сделок, что на 12,9% больше, чем годом ранее. Мадрид также продемонстрировал двузначный рост: число кредитов увеличилось с 35 917 до 40 062, а в Валенсийском сообществе оно выросло до 31 230 (+7,8% в годовом исчислении).
В относительном выражении среди наиболее динамично развивающихся регионов выделилась Кастилия-Ла-Манча, продемонстрировав рост на 14% до 11 400 ипотечных кредитов, хотя в процентном выражении наибольший рост по сравнению с предыдущим годом показала Сеута (23,1%), опередившая Наварру (19,5%). На фоне этой тенденции к росту спад наблюдался лишь в нескольких регионах. Среди них наибольшее снижение активности было зафиксировано на Балеарских островах – на 10%, с 5 683 до 5 109 сделок; за ними следуют Галисия (-3,2%) и Мурсия (-0,5%).
От ипотечного «пузыря» до нового рекорда
Несмотря на то, что в первом полугодии на ипотечном рынке наблюдалась самая высокая активность за последние три пятилетки, эти показатели по-прежнему бледнеют по сравнению с данными периода «пузыря». Необычайный рост ипотечного кредитования, произошедший на фоне бурного развития рынка недвижимости в начале века, сделал показатели тех лет одними из самых высоких в исторической серии.
Более 700 000 кредитов, выданных в первом полугодии 2006 года, по-прежнему остаются рекордом, который в нынешних условиях вряд ли удастся повторить. Однако лопнувший «пузырь» и последовавший за ним финансовый кризис привели к резкому падению объема ипотечных кредитов в последующие годы: в 2009 году их число сократилось до 324 886, а в 2014 году достигло дна – всего 100 758 сделок (падение почти на 86% по сравнению с пиком 2006 года).
С тех пор началось постепенное восстановление, которое укрепилось в годы, предшествовавшие пандемии: в 2019 году был оформлен 194 151 ипотечный кредит. После перерыва, вызванного пандемией COVID-19, активность на рынке резко возросла и в 2022 году достигла 235 873 кредитов. Несмотря на то, что впоследствии произошла коррекция из-за удорожания финансирования, рынок вновь набрал обороты в 2025 году, достигнув 243 197 ипотечных кредитов. В 2026 году этот показатель был превышен – почти 260 000, что стало лучшим результатом за первое полугодие с 2008 года (326 229) и рекордом за полугодие со второй половины 2010 года (281 306).
Доступ к ипотеке для молодых покупателей
Однако расширение кредитования далеко не является тем решением проблемы доступа к жилью, которого так жаждут многие жители Испании. В отчете, подготовленном под руководством исследователя OBS Business School Карлоса Баладо, содержится предупреждение о том, что, несмотря на демонстрируемую ипотечным сектором стабильность, его охват не распространяется на всю молодежь.
По данным Генерального совета нотариусов, на долю молодых людей приходится около 20% от общего числа подписавших договоры. Однако банки выдают кредиты не «тем, кто имеет более высокую заработную плату, что означало бы для них меньший риск, а тем, кто располагает ликвидностью для внесения значительного первоначального взноса, даже если их заработная плата не столь высока».
Как отмечается в исследовании, это приводит к тому, что многие молодые люди, имеющие стабильную работу, но не располагающие сбережениями для первоначального взноса – который, как правило, составляет около 30% от стоимости жилья с учетом административных расходов – остаются за бортом в столь сложный момент, как нынешний. Другими словами, жилье покупают те, кто получает помощь от семьи.
Конкуренция банков поддерживает ипотечный рынок
Рост объема ипотечного кредитования обусловлен и острой конкуренцией между финансовыми учреждениями. Несмотря на кризис доступности жилья, объемы купли-продажи остаются на очень высоком уровне, а прогнозы на вторую половину года указывают на то, что итоговый показатель будет столь же высоким, что подкрепляет стремление банков привлечь больше клиентов – особенно тех, кто покупает жилье для проживания и, следовательно, нуждается в кредите, чтобы покрыть расходы на эту инвестицию (именно они сегодня составляют большую часть спроса).
Несмотря на такую картину, эксперты по-прежнему отвергают любые параллели с «пузырем» на рынке недвижимости. По их мнению, в основе проблемы лежит недостаток предложения жилья, а не те факторы, что имели место два десятилетия назад.
