Багато покупців в Іспанії, замість того, щоб придбати вже збудований будинок, вважають за краще купити земельну ділянку, замовити індивідуальний проект і звести житло на свій смак. Також земельна ділянка може купуватись із сільськогосподарськими цілями. У будь-якому випадку, незалежно від категорії земель, перед покупкою необхідно перевірити низку документів, щоб переконатися у чистоті та легальності правочину.

Покупка земельної ділянки в Іспанії: з чого почати?

Будь-яку угоду з нерухомістю в Іспанії, будь то житлова нерухомість, комерційна або земельна ділянка, необхідно розпочати з запиту виписки з Реєстру власності – Nota simple informativa. Цей документ містить інформацію про категорію земель, площу та місцезнаходження ділянки, про її власника (що дозволяє переконатися, що продавець є законним власником), або декілька власників та їх частки у праві власності, про наявність чи відсутність заборгованостей чи обтяжень, а також про можливі обмеження на власність (наприклад, сервітути).

Інформація, що міститься у виписці, має відкритий публічний характер. Тому витяг може запросити як сам власник, так і будь-яка зацікавлена ​​особа без необхідності отримання попередньої згоди з боку власника.

Другим кроком є перевірка кадастрового стану та запит кадастрового сертифіката. Потенційний покупець може це зробити самостійно, дізнавшись попередньо у власника кадастровий номер ділянки. При цьому можна звернутися як особисто до відділення кадастру, так і направити онлайн запит на офіційному сайті служби за допомогою електронного підпису або ідентифікувавши заявника іншим чином.

Існують два типи кадастрових сертифікатів:

• Описовий та графічний: містить основні юридичні, фізичні та економічні дані, а також графічне подання ділянки.
• Текстовий: включає алфавітно-цифрові дані про ділянку (власник, місцезнаходження, кадастровий номер, площу, призначення тощо).

Термін дії сертифікатів становить 1 рік із моменту видачі. Після отримання виписки та кадастрового сертифіката необхідно звірити дані, що містяться в них, з даними купчою на цю ділянку, що є у продавця.

Також перед підписанням будь-яких договорів задатку чи резерву необхідно переконатися у відсутності заборгованості з податків. Для цього необхідно запросити у власника останню оплачену квитанцію з податку на нерухомість IBI. Щоб виключити ризик виявлення старих заборгованостей, у податковому департаменті мерії за місцезнаходженням ділянки необхідно запитати сертифікат про відсутність податкової заборгованості за попередні звітні періоди.

Якщо на ділянці заплановано будівництво, необхідно проаналізувати отримані документи спільно з архітектором. Важливо вивчити технічні та топографічні характеристики ділянки, її площу та розташування, наявність сервітутів та їх точне розташування, щоб переконатися, що задуманий проект реалізуємо з урахуванням усіх чинних містобудівних та правових норм. Також знадобиться геотехнічне дослідження – перевірка стану ґрунту на ділянці.

Кожен муніципалітет має свої містобудівні норми. І кожна ділянка може бути обмежена як у частині будівельної площі, так і в частині поверховості. Щоб уникнути неприємних сюрпризів і переконатися, що задуманий проект вписується в ліміти, що діють, необхідно запросити в мерії містобудівний сертифікат на земельну ділянку.

На етапі підготовки угоди буде потрібна також податкова консультація як щодо податків, пов’язаних з купівлею-продажем земельної ділянки в Іспанії, так і з її володінням.

Категорія земель

Перевірка містобудівної класифікації – дуже важливий етап. У реєстраційних документах Реєстру власності та кадастру, а також у містобудівному сертифікаті має міститися інформація про те, до якої категорії належить земельна ділянка:

• Urbano – землі муніципального призначення, вже включені в державний містобудівний проект.
• Urbanizable – землі, які підходять під міську забудову, тобто. придатні для проведення низки робіт та підготовки до їх використання як міські землі.
• No urbanizable – землі, призначені виключно для ведення сільського господарства, тваринництва, або є лісовими або мисливськими угіддями. Як правило, до таких ділянок не підведена система каналізації та питної води, асфальтовані дороги, міське освітлення та ін. Часто можна зустріти в документах термін «terreno/suelo rústico», що є синонімом.

Далі у статті докладніше зупинимося на деяких законодавчих моментах, які необхідно враховувати при купівлі земельної ділянки в Іспанії.

Податки та витрати при купівлі земельної ділянки в Іспанії

Основний тягар витрат при покупці нерухомості в Іспанії лягає на плечі покупця. За винятком муніципального податку на приріст вартості земель міського призначення (plusvalía), який оплачує продавець, усі витрати бере на себе покупець: комісійні рієлтори, гонорар нотаріуса, мито за реєстрацію переходу права власності у Реєстрі власності, податки (ITP чи IVA).

ПДВ оплачується у разі купівлі ділянки у юридичної особи за ставкою 21%. Крім того, сплачується гербовий податок IAJD. Однак, якщо ділянка придбана у приватної особи, ПДВ та IAJD не застосовуються, а замість них сплачується податок на передачу власності ITP, ставка якої варіюється залежно від автономної спільноти, на території якої розташована земельна ділянка.

При купівлі земельної ділянки вартістю 100.000 € у приватної особи податки та витрати становитимуть у середньому від 7.500 до 11.500 €. До цієї суми необхідно додати вартість різних виписок та сертифікатів (від 50 до 200€), а також вартість геотехнічної перевірки (від 400 до 4.000€).

Про податки в Іспанії під час продажу нерухомості читайте у нашій статті.

Землі сільгосппризначення в Іспанії

Земельні ділянки, що належать до категорії “No urbanizable” – найдешевші. Чимало покупців потрапило на умовляння недобросовісних продавців, які запевняли, що за бажання категорію земель можна змінити і зробити ділянку придатною під житлову забудову. Це не так: землі сільгосппризначення практично неможливо перевести до іншої категорії. В окремих випадках це вдається зробити під соціальні проекти, наприклад, будівництво освітніх чи медичних центрів. Таким чином, якщо метою є житлове будівництво, ділянку потрібно купувати відповідну.

Якщо сільгоспділянка купується свідомо з метою ведення сільського господарства, необхідно враховувати низку важливих моментів. Наприклад, в Іспанії діє право переважної купівлі щодо власників сусідніх ділянок, що межують з тим, що виставлено на продаж. Це означає, що сусіди за бажання можуть купити ділянку на умовах, які були озвучені сторонньому покупцю. Це правило не поширюється на ділянки площею понад 1 га, і навіть ділянки, відокремлені від сусідніх ярами, канавами, струмками, дорогами тощо.

Також необхідно переконатись у наявності доступу до ділянки, прямому виходу до доріг загального користування або наявності сервітутів, що дають право проїзду через прилеглі об’єкти.

Будівництво на землях сільгосппризначення: що говорить чинне законодавство?

Вище ми дали характеристику землям, які належать до категорії “No urbanizable”. Поговоримо про них трохи докладніше. Землі сільгосппризначення поділяються на два типи: звичайні та перебувають під захистом. На звичайних землях дозволено зводити споруди, безпосередньо пов’язані з діяльністю, що здійснюється: будівлі тваринницьких ферм, стайні, склади, ангари і т.д. На землях, які мають будь-який природоохоронний статус, заборонено будь-яке будівництво.

На жаль, в Іспанії трапляються випадки незаконного будівництва. І такі ділянки із нелегально зведеними житловими спорудами іноді виставляються на продаж. Ст. 319 Цивільного кодексу Іспанії передбачає покарання у вигляді позбавлення волі на строк до трьох років, а також штрафи за будівництво на ділянках, що належать до категорії “No urbanizable”.

Однак із кожного правила бувають винятки. Місцеве законодавство деяких автономних спільнот дозволяє встановлювати на сільгоспземлях житлові модульні збірні будиночки, які не потребують фундаменту, не вимагають проведення жодних будівельних робіт, а також підключення до муніципальних комунальних мереж. Багато таких будинків мають колеса і можуть бути у будь-який момент відбуксовані без шкоди для землі. У будь-якому випадку потрібно ретельно вивчити місцеве законодавство. Наприклад, в Андалусії та Галісії заборонені не лише модульні будиночки, а й навіть автокаравани.

Також законодавство дозволяє будувати на дільницях “No urbanizable” кемпінги та сільські готелі, у тому числі з басейнами. Для будівництва кемпінгу ділянка повинна мати площу щонайменше 5.000 м2, для сільського готелю – не менше 10.000 м2. Нормативи можуть відрізнятися залежно від автономної спільноти.

І, нарешті, якщо дільниці “No urbanizable” є старе будівництво, включаючи руїни, датовані 1975 роком і раніше, існує реальний шанс отримання ліцензії для будівництва, а точніше, відновлення будівництва. І саме такі ділянки мають на ринку найбільший попит.