Muchos compradores en España, en lugar de adquirir una casa ya construida, prefieren comprar un terreno, encargar un proyecto individual y construir una casa a su gusto. Además, se pueden comprar tierras para fines agrícolas. En cualquier caso, independientemente de la categoría del terreno, antes de comprarlo es necesario comprobar una serie de documentos para garantizar la pureza y legalidad de la transacción.

Comprar un terreno en España: ¿por dónde empezar?

Cualquier transacción inmobiliaria en España, ya sea residencial, comercial o de terreno, debe comenzar solicitando un extracto del Registro de la Propiedad – Nota simple informativa. Este documento contiene información sobre la categoría del terreno, el área y ubicación del terreno, sobre su propietario (lo que permite verificar que el vendedor es el propietario legal), o varios propietarios y sus participaciones en el derecho de propiedad, sobre la presencia o ausencia de deudas o gravámenes, así como sobre posibles restricciones a la propiedad (por ejemplo, servidumbres).

La información contenida en el extracto está abierta al público. Por tanto, un extracto puede ser solicitado tanto por el propio titular como por cualquier interesado sin necesidad de obtener el consentimiento previo del titular.

El segundo paso es comprobar el estado catastral y solicitar un certificado catastral. Un comprador potencial puede hacerlo por su cuenta, habiendo aprendido previamente del propietario el número catastral de la parcela. En este caso, podrá ponerse en contacto personalmente con el departamento de catastro, o enviar una solicitud online en la web oficial del servicio mediante firma electrónica o identificando al solicitante de otra forma.

Existen dos tipos de certificados catastrales:

• Descriptivo y Gráfico: Contiene datos legales, físicos y económicos básicos, así como una representación gráfica del sitio.
• Texto: incluye datos alfanuméricos sobre el sitio (propietario, ubicación, número catastral, superficie, finalidad, etc.).

Los certificados tienen una validez de 1 año a partir de la fecha de emisión. Una vez recibido el extracto y el certificado catastral, es necesario cotejar los datos contenidos en ellos con los datos de la escritura de compraventa de esta parcela a disposición del vendedor.

Además, antes de firmar cualquier acuerdo de depósito o reserva, debes asegurarte de que no existen atrasos de impuestos. Para ello deberá solicitar al propietario el último recibo del IBI pagado sobre bienes inmuebles. Para eliminar el riesgo de descubrir deudas antiguas, debe solicitar un certificado de ausencia de deudas tributarias para períodos de informes anteriores al departamento de impuestos del ayuntamiento en la ubicación del sitio.

Si se planea construir en el sitio, es necesario analizar los documentos recibidos junto con el arquitecto. Es importante estudiar las características técnicas y topográficas del lugar, su superficie y ubicación, la presencia de servidumbres y su ubicación exacta para asegurarse de que el proyecto planificado es viable teniendo en cuenta todas las normas urbanísticas y legales vigentes. También será necesario un estudio geotécnico para comprobar el estado del suelo en el lugar.

Cada municipio tiene su propia normativa urbanística. Y cada sitio puede limitarse tanto en términos de área de construcción como en términos de número de pisos. Para evitar sorpresas desagradables y asegurarse de que el proyecto planificado se ajuste a los límites actuales, es necesario solicitar al ayuntamiento un certificado urbanístico para el terreno.

En la fase de preparación de la operación también será necesario asesoramiento fiscal, tanto en relación con los impuestos asociados a la compra-venta de terrenos en España, como con su titularidad.

Categoría de terreno

Comprobar la clasificación urbanística de un solar es un paso muy importante. Los documentos de inscripción del Registro de la Propiedad y Catastro, así como el certificado urbanístico, deben contener información sobre a qué categoría pertenece el terreno:

• Urbano – suelo urbano ya incluido en el plan urbanístico municipal.
• Urbanizable: terreno apto para el desarrollo urbano, es decir, apto para realizar una serie de obras y prepararlo para su uso como suelo urbano.
• No urbanizables: terrenos destinados exclusivamente a la agricultura, ganadería o que representen cotos forestales o de caza. Por regla general, estas zonas no disponen de sistema de alcantarillado, agua potable, carreteras asfaltadas, alumbrado público, etc. A menudo se puede encontrar en los documentos el término terreno/suelo rústico, que es un sinónimo.

Más adelante en el artículo profundizaremos en algunas cuestiones legislativas que se deben tener en cuenta a la hora de adquirir un terreno en España.

Impuestos y gastos en la compra de terrenos en España

La principal carga de los gastos a la hora de adquirir una propiedad en España recae sobre los hombros del comprador. A excepción del impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía), que corre a cargo del vendedor, todos los gastos corren a cargo del comprador: comisión de la inmobiliaria, honorarios notariales, honorarios por inscripción de la transmisión de propiedad en el Registro de la Propiedad, impuestos (ITP o IVA).

IVA Se paga en caso de compra de un terreno a una persona jurídica a una tasa del 21%. Además, se paga el impuesto de timbre IAJD. Sin embargo, si la parcela se compra a un particular no se aplica el IVA ni el IAJD, sino que se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP, cuyo tipo varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentra la parcela.

Al comprar un terreno por valor de 100.000 € a un particular, los impuestos y gastos oscilarán entre 7.500 y 11.500 €. A esta cantidad hay que sumar el coste de diversas declaraciones y certificados (de 50 a 200 €), así como el coste de una inspección geotécnica (de 400 a 4.000 €).

Sobre los impuestos en España al vender inmuebles lee nuestro artículo.

Tierras agrícolas en España

Los terrenos clasificados como “No urbanizables” son los más económicos. Muchos compradores cayeron en la persuasión de vendedores sin escrúpulos, quienes aseguraron que, si se deseaba, se podía cambiar la categoría del terreno y adecuarlo para el desarrollo residencial. Esto no es así: es casi imposible transferir tierras agrícolas a otra categoría. En casos muy raros, esto se puede hacer para proyectos sociales, por ejemplo, la construcción de centros educativos o médicos. Así, si el objetivo es la construcción residencial, se debe adquirir el terreno adecuado.

Si una parcela agrícola se compra deliberadamente con fines agrícolas, se deben tener en cuenta una serie de puntos importantes. Por ejemplo, en España existe un derecho de tanteo frente a los propietarios de solares vecinos limítrofes al que está en venta. Esto significa que los vecinos, si lo desean, pueden comprar la parcela en las condiciones anunciadas al comprador externo. Esta norma no se aplica a parcelas de más de 1 hectárea, así como a parcelas separadas de las vecinas por barrancos, acequias, arroyos, caminos, etc.

También es necesario asegurar que exista acceso al sitio, acceso directo a la vía pública o la presencia de servidumbres que den derecho de paso a través de propiedades adyacentes.

Construcción en terrenos agrícolas: ¿qué dice la legislación actual?

Arriba hemos caracterizado los terrenos pertenecientes a la categoría “No urbanizable”. Hablemos de ellos con un poco más de detalle. Las tierras agrícolas se dividen en dos tipos: ordinarias y protegidas. En terrenos ordinarios se permite erigir estructuras directamente relacionadas con la actividad que se realiza: edificaciones para explotaciones ganaderas, establos, almacenes, hangares, etc. Queda prohibida cualquier construcción en terrenos que tengan algún estado de conservación.

Lamentablemente, hay casos de construcción ilegal en España. Y estas parcelas con edificios residenciales construidos ilegalmente a veces se ponen a la venta. Arte. El artículo 319 del Código Civil español prevé penas de hasta tres años de prisión, así como multas, para la construcción en solares clasificados como “No urbanizables”.

Sin embargo, existen excepciones a toda regla. La legislación local de algunas comunidades autónomas permite la instalación de viviendas prefabricadas modulares residenciales en terrenos agrícolas que no requieren cimentación, no requieren ninguna obra de construcción, ni conexión a servicios municipales. Muchas de estas casas tienen ruedas y pueden ser remolcadas en cualquier momento sin dañar el suelo. En cualquier caso, es necesario estudiar detenidamente la legislación local. Por ejemplo, en Andalucía y Galicia no sólo están prohibidas las casas modulares, sino incluso las caravanas.

La legislación también permite la construcción de campings y hoteles rurales, incluidos aquellos con piscina, en terrenos “nourbanizables”. Para construir un camping, el solar debe tener una superficie de al menos 5.000 m2, para un hotel rural – al menos 10.000 m2. La normativa puede variar según la comunidad autónoma.

Y finalmente, si hay un edificio antiguo en un sitio “no urbanizable”, incluidas ruinas que datan de 1975 y antes, existe una posibilidad real de obtener una licencia de construcción, o mejor dicho, una restauración del edificio. Y son estas áreas las que tienen mayor demanda en el mercado.