Многие покупатели в Испании, вместо того чтобы приобрести уже построенный дом, предпочитают купить земельный участок, заказать индивидуальный проект и возвести жилье по своему вкусу. Также земельный участок может приобретаться с сельскохозяйственными целями. В любом случае, независимо от категории земель, перед покупкой необходимо проверить ряд документов, чтобы убедиться в чистоте и легальности сделки.

Покупка земельного участка в Испании: с чего начать?

Любую сделку с недвижимостью в Испании, будь то жилая недвижимость, коммерческая, или земельный участок, необходимо начать с запроса выписки из Реестра собственности – Nota simple informativa. Этот документ содержит информацию о категории земель, площади и местоположении участка, о его владельце (что позволяет убедиться, что продавец является законным собственником), либо нескольких владельцах и их долях в праве собственности, о наличии или отсутствии задолженностей или обременений, а также о возможных ограничениях на собственность (например, сервитутах).

Информация, содержащаяся в выписке, носит открытый публичный характер. Поэтому выписку может запросить как сам владелец, так и любое заинтересованное лицо без необходимости получения предварительного согласия со стороны владельца.

Вторым шагом является проверка кадастрового состояния и запрос кадастрового сертификата. Потенциальный покупатель может сделать это самостоятельно, узнав предварительно у владельца кадастровый номер участка. При этом можно обратиться как лично в отделение кадастра, так и направить он-лайн запрос на официальном сайте службы с помощью электронной подписи или идентифицировав заявителя иным образом.

Существуют два типа кадастровых сертификатов:

• Описательный и графический: содержит основные юридические, физические и экономические данные, а также графическое представление участка.
• Текстовый: включает алфавитно-цифровые данные об участке (собственник, местоположение, кадастровый номер, площадь, назначение и т. д.).

Срок действия сертификатов составляет 1 год с момента выдачи. После получения выписки и кадастрового сертификата необходимо сверить данные, содержащиеся в них, с данными купчей на данный участок, имеющейся у продавца.

Также перед подписанием каких-либо договоров задатка или резерва необходимо убедиться в отсутствии задолженности по налогам. Для этого необходимо запросить у владельца последнюю оплаченную квитанцию по налогу на недвижимое имущество IBI. Чтобы исключить риск обнаружения старых задолженностей, в налоговом департаменте мэрии по месту нахождения участка необходимо запросить сертификат об отсутствии налоговой задолженности за предыдущие отчетные периоды.

Если на участке планируется строительство, необходимо проанализировать полученные документы совместно с архитектором. Важно изучить технические и топографические характеристики участка, его площадь и расположение, наличие сервитутов и их точное расположение, чтобы убедиться, что задуманный проект реализуем с учетом всех действующих градостроительных и правовых норм. Также потребуется геотехническое исследование — проверка состояния грунта на участке.

Каждый муниципалитет имеет свои градостроительные нормы. И каждый участок может быть ограничен как в части строительной площади, так и в части этажности. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и убедиться, что задуманный проект вписывается в действующие лимиты, необходимо запросить в мэрии градостроительный сертификат на земельный участок.

На этапе подготовки сделки потребуется также налоговая консультация, как в отношении налогов, связанных с куплей-продажей земельного участка в Испании, так и с его владением.

Категория земель

Проверка градостроительной классификации участка – очень важный этап. В регистрационных документах Реестра собственности и кадастра, а также в градостроительном сертификате должна содержаться информация о том, к какой категории относится земельный участок:

• Urbano – земли городского назначения, уже включенные в муниципальный градостроительный план.
• Urbanizable – земли, подходящие под городскую застройку, т.е. пригодные для проведения ряда работ и подготовки к их использованию в качестве городских земель.
• No urbanizable – земли, предназначенные исключительно для ведения сельского хозяйства, животноводства, либо представляющие из себя лесные или охотничьи угодья. Как правило, к таким участкам не подведена система канализации и питьевой воды, асфальтированные дороги, городское освещение и проч. Часто можно встретить в документах термин terreno/suelo rústico, что является синонимом.

Далее в статье мы подробнее остановимся на некоторых законодательных моментах, которые необходимо учитывать при покупке земельного участка в Испании.

Налоги и расходы при покупке земельного участка в Испании

Основное бремя расходов при покупке недвижимости в Испании ложится на плечи покупателя. За исключением муниципального налога на прирост стоимости земель городского назначения (plusvalía), который оплачивает продавец, все расходы берет на себя покупатель: комиссионные риелтора, гонорар нотариуса, пошлина за регистрацию перехода права собственности в Реестре собственности, налоги (ITP или IVA).

НДС оплачивается в случае покупки участка у юридического лица по ставке 21%. Кроме того, оплачивается гербовый налог IAJD. Однако, если участок приобретается у частного лица, НДС и IAJD не применяются, а вместо них оплачивается налог на передачу собственности ITP, ставка которого варьируется в зависимости от автономного сообщества, на территории которого расположен земельный участок.

При покупке земельного участка стоимостью 100.000 € у частного лица налоги и расходы составят в среднем от 7.500 до 11.500 €. К этой сумме необходимо добавить стоимость различных выписок и сертификатов (от 50 до 200 €), а также стоимость геотехнической проверки (от 400 до 4.000 €).

О налогах в Испании при продаже недвижимости читайте в нашей статье.

Земли сельхозназначения в Испании

Земельные участки, относящиеся к категории “No urbanizable” – самые недорогие. Немало покупателей попалось на уговоры недобросовестных продавцов, уверявших, что при желании категорию земель можно изменить и сделать участок пригодным под жилую застройку. Это не так: земли сельхозназначения практически невозможно перевести в другую категорию. В очень редких случаях это удается сделать под социальные проекты, например, строительство образовательных или медицинских центров. Таким образом, если целью является жилое строительство, участок нужно покупать соответствующий.

Если сельхозучасток покупается сознательно с целью ведения сельского хозяйства, необходимо учитывать ряд важных моментов. Например, в Испании действует право преимущественной покупки в отношении владельцев соседних участков, граничащих с тем, что выставлен на продажу. Это означает, что соседи при желании могут купить участок на тех условиях, которые были озвучены стороннему покупателю. Данное правило не распространяется на участки площадью свыше 1 га, а также участки, отделенные от соседних оврагами, канавами, ручьями, дорогами и т.д.

Также необходимо убедиться в наличии доступа к участку, прямому выходу к дорогам общего пользования или наличии сервитутов, дающих право проезда через прилегающие объекты.

Строительство на землях сельхозназначения: что говорит действующее законодательство?

Выше мы дали характеристику землям, относящимся к категории “No urbanizable”. Поговорим о них чуть более подробно. Земли сельхозназначения делятся на два типа: обычные и находящиеся под защитой. На обычных землях разрешено возводить сооружения, напрямую связанные с осуществляемой деятельностью: здания животноводческих ферм, конюшни, склады, ангары и т.д. На землях, имеющих какой-либо природоохранный статус, запрещено любое строительство.

К сожалению, в Испании имеют место случаи незаконного строительства. И такие участки с нелегально возведенными жилыми сооружениями иногда выставляются на продажу. Ст. 319 Гражданского кодекса Испании предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до трех лет, а также штрафы, за строительство на участках, относящихся к категории “No urbanizable”.

Однако из каждого правила бывают исключения. Местное законодательство некоторых автономных сообществ позволяет устанавливать на сельхозземлях жилые модульные сборные домики, не нуждающиеся в фундаменте, не требующие проведения никаких строительных работ, а также подключения к муниципальным коммунальным сетям. Многие такие дома имеют колеса и могут быть в любой момент отбуксированы без ущерба для земли. В любом случае, требуется тщательно изучить местное законодательство. Например, в Андалусии и Галисии запрещены не только модульные домики, но даже автокараваны.

Также законодательство позволяет строить на участках “No urbanizable” кемпинги и сельские отели, в том числе с бассейнами. Для строительства кемпинга участок должен иметь площадь не менее 5.000 м2, для сельского отеля – не менее 10.000 м2. Нормативы могут отличаться в зависимости от автономного сообщества.

И, наконец, если на участке “No urbanizable” имеется старая постройка, включая развалины, датируемые 1975 годом и ранее, существует реальный шанс на получение лицензии на строительство, а точнее, на восстановление постройки. И именно такие участки пользуются на рынке наибольшим спросом.