• inquiokupas – есть договор, но нет платежей; выселение чаще идет через гражданскую процедуру и может затянуться.
• okupas – самовольное занятие жилья; применяются нормы Уголовного кодекса и ускоренные процедуры, но на практике есть ограничения и «узкие места».
• Вопрос моратория/социальных мер и реальных сроков выселений остается в неопределенности, а цели захватчиков могут смещаться на другие типы объектов.
• Самоуправство (силовые меры, смена замков, отключение коммунальных услуг) может обернуться ответственностью для собственника.

Что сделать прямо сейчас:

• Усилить физическую защиту объекта и фиксацию событий (замки/сигнализация/камеры).
• Действовать юридически корректно и быстро, собирая доказательства и документы.
• Не применять незаконные методы давления.

Разница между недобросовестными арендаторами и захватчиками (сквоттерами)

Давайте сразу разграничим эти две категории: inquiokupas и okupas. Нередко в соцсетях и на форумах их путают между собой или вовсе не видят разницы. На самом же деле разница между этими двумя категориями заключается в характере их отношений с недвижимостью:

• недобросовестные арендаторы (inquiokupas) — это те, кто по разным причинам не выполняют свои договорные обязательства, не уплачивая соответствующую арендную плату;
• захватчики (okupas) — это лица, самовольно занявшие чужое жилье, не имея на то никаких законных прав.

Арендатор, как правило, заключает договор аренды, в котором изложены его права и обязанности, в то время как самовольно занявший помещение человек не имеет юридического основания для проживания в данном объекте недвижимости. В правовом и социальном плане подходы к этим ситуациям различаются, т.к. они влекут за собой специфические последствия и решения.

Статистика

Трудно назвать реальные цифры, т.к. далеко не все случаи регистрируются и доходят до суда, не все собственники находятся в Испании, не все имеют средства и здоровье на решение проблемы. В 2023 году по данным партии VOX в Испании засчитывалось 80.000 единиц жилья с inquiokupas, т.е. арендаторами-неплательщиками. Названное количество подверглось жесткой критике со стороны других партий и ведущих периодических изданий, однако никто из них не привел в подтверждение свою собственную статистику.

По оценкам некоммерческих организаций и ассоциаций, занятых в сфере защиты прав собственников в Испании, в год возникает порядка 25.000 случаев недобросовестной аренды – по данным поступающих звонков и жалоб. В судах по оценкам находится около 60.000 замороженных дел. Учитывая, что с 2020 года в Испании действовал мораторий на принудительное выселение уязвимых семей, а суды тянулись годами, то цифра 80.000, названная VOX, выглядит даже заниженной.

Количество жилых объектов, занятых сквоттерами и выставленных на продажу, оценивается в 20.000. Однако в разы больше объектов не попадают в статистику: это и заброшенное жилье, и жилье, чьи владельцы не знают о захвате, а также случаи, не доведенные до суда. По оценке ежегодно в Испании появляется +16.500 захваченных единиц жилья.

Недобросовестные арендаторы (inquiokupas)

С юридической точки зрения, недобросовестные арендаторы имеют большую защиту, чем сквоттеры, поскольку на них распространяется действие Закона о городской аренде (LAU), который регулирует процедуру расторжения договоров. Для выселения inquiokupas собственник должен инициировать юридическую процедуру на основании неуплаты аренды, которая может быть длительной и дорогостоящей. В течение этого периода самовольно занявшее помещение лицо может продолжать проживать в нем до вынесения судебного решения в рамках гражданского производства и осуществления выселения.

Имеющийся договор аренды, пусть даже арендатор не выполняет свои обязательства, дает ему следующие права:

• Право оставаться в жилье до завершения процедуры выселения. Это может занять несколько месяцев (в лучшем случае), а иногда и лет.
• Защита от насилия или запугивания со стороны арендодателей: арендодатели не могут использовать принуждение и угрозы, не могут отключать коммунальные услуги. Эти действия будут квалифицированы судом как противоправные, что сыграет против собственников.
• Мораторий на принудительное выселение лиц/семей, находящихся в уязвимом положении.

Поговорим более подробно о последних двух пунктах. В 2020 году в разгар пандемии в Испании вступил в силу Королевский декрет Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, который ввел мораторий на принудительное выселение арендаторов-неплательщиков, находящихся в уязвимом положении. В каждом конкретном случае учитывается доход семьи, состав семьи, количество несовершеннолетних детей, других иждивенцев, членов семьи с инвалидностью и т.д. Мораторий продлевался ежегодно. В декабре 2025 года было одобрено очередное продление моратория кабинетом министров, но в конце января Королевский Декрет-закон, продвигающий одновременно и ряд других социальных мер, был отклонен на заседании Конгресса депутатов. Таким образом, собственники получили возможность ходатайствовать в судебном порядке о расторжении договора аренды и выселении неплательщиков. Ожидается, что процедура будет занимать от 2 до 4 месяцев, в реальности же суды настолько перегружены, что делать прогнозы по срокам просто невозможно.

В гражданских исках желательно подтверждать уязвимое положение самого собственника, заявлять о причиненном ущербе, как экономическом, так и моральном, т.е. не скрывать финансовые трудности, вызванные действиями недобросовестных арендаторов. Также арендодатели вправе ходатайствовать о получении компенсации за недополученную арендную плату, т.к. государство выделило на это 300 млн. евро. В отклоненном Королевском Декрете-законе также содержался запрет на отключение коммунальных услуг.

Ложка дегтя в бочке меда: есть высокая вероятность, что мораторий все же будет продлен. Это произойдет после достижения межпартийных договоренностей и оформления меры отдельным декретом. Ввиду того, что Конгресс отклонил большой пакет социальных мер, среди которых были как спорные, так и необходимые, просто потому что они были оформлены одним декретом, стоит ожидать их разбивки и повторной попытки введения в силу. Аналогичным образом правительство действовало год назад, поэтому прибегнет к такому решению вопроса и сейчас. Таким образом, ситуация с выселениями все еще находится в стадии неопределенности, и в ближайшие месяцы она вновь может повернуться на 180 градусов.

Захватчики жилья (okupas)

Теперь перейдем к okupas – сквоттерам. В случае захвата жилья в дело вступают Уголовный кодекс и Закон о гражданском судопроизводстве. Статья 245 Уголовного кодекса Испании устанавливает наказания для тех, кто занимает чужую недвижимость без разрешения, особенно если при этом используется насилие или запугивание. Кроме того, Закон о гражданском судопроизводстве регулирует процедуру экспресс-выселения сквоттеров. Эта процедура позволяет собственнику требовать возврата владения недвижимостью, и при соблюдении установленных требований судья может распорядиться о выселении в относительно короткие сроки. У захватчиков жилья в Испании также есть права:

• Право на достойное жилье согласно Конституции (ст. 47), что может затруднить выселение, если не гарантировано предоставление альтернативного жилья.
• Защита от принудительного выселения без решения суда. Испанское и европейское законодательство запрещают выселение без решения суда. Это означает, что собственники недвижимости не могут брать закон в свои руки, заниматься самоуправством, защищать свои собственность и силой выселять сквоттеров.
• Защита в случаях социальной уязвимости (аналогичная той, на которую могут рассчитывать недобросовестные арендаторы). Семьи с несовершеннолетними детьми или люди с инвалидностью могут получить особый статус во время судебных разбирательств, что позволит отложить их выселение до тех пор, пока не будет гарантировано решение проблемы.

Когда говорится «решение проблемы» и «предоставление альтернативного жилья», подразумевается, что в дело вступают социальные службы. В реальности социального жилья, которого хватило бы на все уязвимые семьи и семьи с низким уровнем дохода просто нет. Выселять людей на улицы никто не будет, поэтому проблема решается единственным возможным собственником – за счет владельцев и ущемления их прав.

В некоторых регионах местное правительство ввело специальные реестры захватчиков: попадание в такой реестр автоматически означает потерю права на социальное жилье на определенный период. В Мурсии, например, данный период составляет 10 лет, в Андалусии и Мадриде – 5 лет.

Незаконное проникновение и незаконный захват жилья в Испании

Незаконное проникновение в жилище и незаконный захват недвижимости — это разные правовые ситуации, которые затрагивают безопасность и права собственников. Хотя их часто путают, различия между ними принципиальны, особенно в контексте действующего законодательства Испании.

Незаконное проникновение в жилище (allanamiento de morada) означает несанкционированное проникновение в чужое жилье или незаконное пребывание в нем. Согласно ст. 202 Уголовного кодекса Испании, это является тяжким преступлением, поскольку посягает на неприкосновенность жилища – фундаментальное право, защищенное Конституцией. С юридической точки зрения «жилище» включает не только основное место проживания, но и любое обжитое пространство, например второе жилье или сдаваемую в аренду недвижимость.

Незаконный захват (сквоттинг) происходит, когда лицо самовольно занимает пустующий объект недвижимости без разрешения собственника. Данное деяние регулируется ст. 245 Уголовного кодекса и, в отличие от незаконного проникновения в жилище, не предполагает вторжения в обжитое пространство, а касается пустого или неиспользуемого объекта. Чтобы считаться жилым помещением, а не пустующим объектом, важно, например, чтобы жилье было меблировано и подключено к коммунальным службам.

Это явление вызывает в Испании широкие споры, особенно в контексте прав собственников и существующих юридических ограничений, связанных с возвратом принадлежащей им недвижимости. И тут мы подходим к важному и часто упоминаемому критерию «48 часов». Полиция вправе действовать незамедлительно по заявлению собственника, без судебного ордера, если есть возможность подтвердить, что данное жилье является основным, и заявление подается в первые часы после занятия жилья. Нигде в законе этот срок четко не прописан. Поэтому от себя добавим уточнение «на практике»: чтобы ситуация квалифицировалась как незаконное проникновение, оно должно быть недавним. На практике это 48 часов. В случае очевидного незаконного проникновения полиция вправе предпринять немедленные действия, особенно в течение первых 48 часов с момента обнаружения незаконного занятия жилья. Если собственник действует оперативно и доказывает, что затронутая недвижимость является его постоянным местом проживания или фактически обитаема, власти вправе вмешаться без необходимости длительного судебного разбирательства.

Если о факте незаконного проникновения в жилище не было заявлено в течение первых 48 часов, власти могут посчитать, что правонарушение уже не подпадает под действие ст. 202 Уголовного кодекса, что существенно усложнит процесс выселения. В таком случае собственнику придется инициировать судебную процедуру, что может затянуть возврат недвижимости.

В начале 2025 году вступил в силу закон Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, разрешающий выселение захватчиков в течение 15 дней с момента подачи иска. Т.е. предполагается, что дела о незаконном проникновении и захвате будут рассматриваться в ускоренном порядке. Если okupas не смогут доказать наличие законных прав на собственность (например, представить действующий договор аренды), судья в качестве меры предосторожности вынесет решение о немедленном выселении, не дожидаясь окончательного судебного разбирательства. На деле ситуация выглядит не столь радужной. Владельцы захваченной недвижимости (как в случае сквоттинга, так и в случае недобросовестных арендаторов) по закону обязаны попытаться договориться с okupas или inquiokupas до подачи судебного иска. Т.е. владельцев обязали пытаться достичь соглашения до подачи иска (использовать альтернативные методы решения споров), что лишь затягивает процедуру выселения.

Защита жилья от захвата

В качестве основных мер защиты жилья от захватчиков служат:

• Надежные замки, «умные» замки, которые сложно или вовсе невозможно взломать.
• Надежная укрепленная дверь и, если возможно, дополнительная решетка перед дверью.
• Защитные решетки на окнах.
• Установка сигнализации Anti Okupas, которая напрямую посылает сигнал в полицию (это важно в том числе и для фиксации времени проникновения в жилище и начале отсчета 48-часового периода).
• Установка дополнительных мер защиты – например, камер видеонаблюдения.
• Оформление страховки Anti Okupas, покрывающей юридические расходы, ущерб, причиненный имуществу, и другие сопутствующие издержки, и предоставляющей финансовую и юридическую помощь для возвращения собственности владельцу и компенсации убытков.

Рекомендуем также хранить резервные копии документов о праве собственности вне дома.

В качестве дополнительных мер защиты можно порекомендовать следующие:

• Избегать, чтобы жилье выглядело пустующим или заброшенным. Для этого потребуется помощь друзей или соседей. Забирать почту из почтового ящика, оставлять свет в помещениях, поднимать/опускать жалюзи – минимум действий, демонстрирующих, что жилье находится под присмотром.
• Поддержание хороших отношений с соседями. В большинстве случаев именно они первыми заметят неладное и смогут уведомить собственника.

К сожалению, данные меры эффективны не всегда. В последние месяцы ситуация со сквоттингом меняется, и все чаще и чаще захватываются такие объекты как гаражи, частные парковочные места, вспомогательные постройки на землях сельхозназначения, пустующие земельные участки, небольшие загородные фермы и т.д. По мере ужесточения законов, направленных на защиту традиционного жилья, цели захватчиков меняются.

Чем грозит применение незаконных мер в отношении okupas

Чем категорически нельзя заниматься в Испании, так это самоуправством. Любая попытка самостоятельно решить ситуацию может обернуться против собственника. Владелец жилья не может силой выселить захватчиков, а также не может сменить замки, поскольку за эти действия может быть привлечен к ответственности за незаконное проникновение или принуждение. Самосуд будет квалифицирован как преступление, связанное с принуждением (ст. 172 Уголовного кодекса), которое может повлечь за собой штраф от 12 до 24 месяцев или даже тюремное заключение на срок от 6 месяцев до 3 лет, в зависимости от тяжести действий.

Поэтому пострадавшему владельцу остаются два способа решения проблемы:

• Мирный путь. Переговоры с захватчиками об их добровольном выселении в обмен на компенсацию. Речь может идти о нескольких тысячах евро. Лучше, чтобы переговоры вел опытный специалист.
• Судебный путь. В дополнение к доказательствам захвата жилья собрать все документы, подтверждающие право собственности, и подать исковое заявление в суд, запросив применение ускоренной процедуры судопроизводства.

FAQ