Отношения между собственниками и арендаторами жилья могут обостриться, если обе стороны не следят за надлежащим состоянием квартиры. Во многих случаях споры о том, кто должен покрасить стены или починить стиральную машину, могут привести к претензиям и конфликтам. Избежать их можно путем составления входящего акта описи имущества (inventario de entrada), который подробно описывает содержимое недвижимости и ее состояние.
Желательно, чтобы в первый день как арендатор, так и арендодатель совместно осмотрели жилье и зафиксировали в письменной форме состояние стен, полов, бытовой техники и мебели, а также приложили фотографии с датой. Этот документ должен быть подписан обеими сторонами.
Таким образом, если арендодатель захочет удержать деньги из залога арендатора по окончании договора, он должен доказать, что ущерб возник во время проживания последнего, и наоборот. Это также освобождает арендатора от ответственности за ранее имевшиеся повреждения: если, например, на диване уже было пятно или духовка не работала, опись имущества позволяет избежать штрафных санкций при выезде из квартиры, одновременно защищая арендодателя от ущерба, за который он не несет ответственности.
Покраска стен и нормальный износ жилья
Относительно покраски стен помещений «Закон о городской аренде» (LAU) конкретно не регулирует, кто должен красить арендуемое жилье, поэтому решение должно основываться прежде всего на здравом смысле. Владелец должен будет сделать это за свой счет, если необходимость восстановления первоначального цвета стен обусловлена течением времени и нормальным износом, вызванным обычным использованием объекта недвижимости.
В то же время, если износ стен является следствием ненадлежащего или небрежного обращения со стороны арендатора, расходы должен нести он сам. Под небрежностью понимаются не только удары или серьезные пятна, но и сырость, вызванная отсутствием надлежащей вентиляции. Если арендатор желает покрасить стены в период аренды, он должен запросить письменное разрешение у владельца – особенно если в результате будет выбран другой цвет.
Поломка бытовой техники
Стиральная машина, которая перестала отжимать, посудомоечная машина, из которой течет вода, или холодильник, который плохо охлаждает, входят в число наиболее частых поломок в съемной квартире, а также в число тех, которые вызывают наибольшее количество конфликтов. Общее правило ясно: если бытовая техника вышла из строя из-за износа или собственной неисправности, ремонт или замена являются обязанностью арендодателя.
Ситуация меняется, если повреждение является следствием небрежного обращения со стороны арендатора. Регулярная перегрузка стиральной машины, загрузка в посудомоечную машину неподходящих предметов или использование техники без соблюдения основных инструкций – вот примеры ситуаций, в которых арендатор должен взять расходы на себя. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрено условие, согласно которому ремонт, стоимость которого не превышает определенную сумму, обычно от 100 до 150 евро, оплачивается арендатором независимо от причины.
Мелкий ремонт в арендованной квартире
В съемной квартире существует категория мелких ремонтных работ, ответственность за которые не всегда ясна: капающий кран, перегоревшая лампочка, ослабшая дверная ручка или неработающий смыв унитаза. LAU проводит разграничение между ремонтами, необходимыми для поддержания жилого состояния объекта недвижимости, которые ложатся на владельца, и мелкими ремонтами, связанными с износом в результате обычного использования, которые относятся к обязанностям арендатора.
На практике это означает, что замена лампочки, замена уплотнителя смесителя или регулировка петли входят в обязанности арендатора. В то же время, если смеситель капает из-за внутренней неисправности системы, если забился сливной трубопровод или если котел теряет давление без причин, связанных с эксплуатацией, ответственность ложится на владельца. Проблема заключается в том, что грань между этими двумя ситуациями не всегда очевидна, и именно здесь обычно возникают трения.
Почему важно сразу сообщать о поломках
Труба, из которой начинает капать вода, розетка, издающая странный звук, или кухонная вытяжка, переставшая работать должным образом, – любая простая поломка может превратиться в серьезную проблему, если о ней не сообщить владельцу немедленно. Арендатор должен ставить в известность о таких ситуациях сразу же после их обнаружения – предпочтительно по электронной почте или через мессенджеры, чтобы остался след сообщения. Задержка с уведомлением может усугубить ущерб и превратить незначительный ремонт в более серьезную претензию.
Правила жилого комплекса и изменения в квартире
Правила жилого комплекса обязательны к исполнению для всех лиц, проживающих в доме независимо от того, являются ли они собственниками или нет. Таким образом, арендатор несет ответственность за поддержание хороших отношений с соседями на протяжении всего срока проживания. Шум, проведение строительных работ без разрешения или ненадлежащее использование общих зон чреваты санкциями, которые в соответствии с письменными положениями договора могут непосредственно отразиться на арендаторе.
Любые изменения в объекте недвижимости – такие как, например, размещение предметов на стенах, замена замков, установка кондиционеров, – требуют явного согласия собственника. Без соответствующего разрешения арендатор может быть обязан восстановить первоначальное состояние за свой счет.
Мебель, домашние животные и дополнительные условия договора
Диван с изношенной обивкой после пяти лет использования, матрас, просевший в середине, или посуда с разбитыми предметами – частые причины споров по окончании срока договора аренды. Проблема, опять же, заключается в том, чтобы отличить естественный износ, связанный с течением времени, за который должен отвечать владелец, от ущерба, вызванного небрежным или халатным обращением, ответственность за который лежит на арендаторе. Замена сильно изношенной мебели перед сдачей квартиры в аренду не только позволяет избежать конфликтов, но и дает возможность лучше обосновать размер арендной платы.
Владелец может включить в договор положения, ограничивающие или обусловливающие содержание домашних животных в помещении. Чтобы избежать проблем, лучше всего с самого начала четко оговорить, разрешено ли это, и если да, то на каких условиях. Некоторые арендодатели требуют дополнительную гарантию на случай возможных повреждений. В любом случае арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный его животными, и должен оставить квартиру в том же состоянии, в каком он ее получил.
Передача ключей и возврат залога
Последний день проживания в квартире может стать самым конфликтным из всех, если его не организовать должным образом. Арендодатель и арендатор должны совместно осмотреть жилье, сравнить его состояние с первоначальной описью и договориться о том, имеются ли повреждения, ответственность за которые лежит на арендаторе. Подписание акта передачи ключей позволяет избежать появления через несколько недель претензий, которые арендатор уже не сможет оспорить.
Что касается залога, то «Закон о городской аренде» обязывает арендодателя вернуть его в течение максимум одного месяца с момента сдачи ключей. Если он не сделает этого в установленный срок, арендатор имеет право потребовать также уплату законных процентов на сумму залога.
Для собственников, которые хотят минимизировать риски и передать управление объектом специалистам, актуальна услуга сдачи недвижимости в аренду в Испании. Арендаторам, в свою очередь, важно заранее внимательно проверять состояние жилья, условия договора и дополнительные обязательства, особенно если речь идет о подборе апартаментов для аренды в Испании. Дополнительной мерой защиты для владельца может стать страхование недвижимости в Испании, особенно если жилье регулярно передается в аренду.
