Продажа недвижимости в Испании, как, впрочем, и в любой другой стране, делится на несколько этапов. От продавца потребуется знание рынка, достоверная оценка собственного объекта, подготовка документов для продажи и правильная предварительная калькуляция налогов и расходов.

Этап 1: Оценка объекта и текущей рыночной ситуации

Еще до публикации объявления о продаже стоит ознакомиться с ситуацией на региональном рынке недвижимости: хороший ли сейчас момент, чтобы выставить объект, как обстоят дела со спросом и предложением и, конечно же, какие цены держатся на рынке. На спрос влияют многие факторы: местоположение объекта, его состояние, цена, текущие ипотечные условия и т.д.

Крупные порталы недвижимости, а также аналитические агентства регулярно публикуют сведения о средних сроках продажи. Так в 2022 году 84% сделок в Испании заключались в период от 8 до 12 месяцев с момента публикации объявления. Однако стоит учитывать, что в разных провинциях эти сроки могут существенно отличаться.

Для оценки стоимости вовсе необязательно приглашать специалистов. Хотя в Испании есть несколько независимых профессиональных агентств, занимающихся оценкой рыночной стоимости недвижимости. И если при покупке жилья с оформлением ипотеки заключение независимого оценщика является обязательным (все расходы берет на себя покупатель), то продавец, выставляя свое жилье на продажу, вправе запросить любую цену на свое усмотрение. Тем не менее, адекватная цена – один из определяющих факторов быстрой продажи.

Можно пройтись по крупным сайтам и сделать мониторинг цен на похожие объекты. А можно воспользоваться специальными бесплатными калькуляторами, которые эти же сайты предлагают. В любом случае, решение – за продавцом. И еще один важный момент, который стоит учесть – это торг: как правило, объекты продаются по цене на 10-20% ниже изначально заявленной.

Стоит ли обращаться к профессионалам для продажи недвижимости в Испании?

Определивший с ценой, стоит решить, поручить продажу профессионалам – независимым риелторам или агентствам недвижимости, или заниматься всем самому, включая прием звонков и организацию показов.

Плюсы продажи жилья через агентство недвижимости:

• Передача всех маркетинговых дел в руки профессионалов (профессиональные фото и видео объекта, объявления, реклама на сайтах и в соцсетях и т.д.);
• Прием звонков, писем, заявок, первичный отбор потенциальных покупателей;
• Организация показов и ведение переговоров с покупателями;
• Правовая и налоговая поддержка обеих сторон сделки.

Этап 2. Налоги и расходы на продажу недвижимости в Испании в 2023 году

От цены продажи можно скалькулировать расходы, которые понесет продавец. Во-первых, стоит учесть комиссионные посредника, если продажа будет доверена профессионалам. Во-вторых, сделать приблизительный расчет по налогам.

Продавец недвижимости уплачивает следующие налоги: IRPF или IRNR и Plusvalía.

IRPF (налог на доход физических лиц, уплачивается только налоговыми резидентами Испании). Рассчитывается как разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки с учетом налогов, расходов, комиссионных посредников, капитальных вложений, ипотеки и амортизации. На полученную прибыль начисляется налог по прогрессивной шкале от 19 до 26%. Результат отражается в налоговой декларации за отчетный период.

Существует целый ряд налоговых льгот и вычетов, которые можно применить при подаче декларации. Самая значимая налоговая льгота – полное освобождение от налога, если продается основное жилье (срок владения не менее 3 лет) с целью покупки другого основного жилья (новая сделка должна быть совершена в течение 2 лет).

Plusvalía (Муниципальный налог на прирост стоимости земель городского назначения). Этот налог может рассчитываться двумя методами: на основе реально полученной прибыли или объективным. Результаты могут сильно отличаться, но за продавцом закреплено право выбора метода расчета. Если продавец находится в статусе нерезидента, обязанности по удержанию и уплате налога возлагаются на покупателя. Удержание производится в момент подписания сторонами нотариальной купчей.

Продавцы-нерезиденты уплачивают в бюджет 3% от цены сделки в рамках налога на доходы нерезидентов (IRNR). Причем, обязанности по удержанию требуемой суммы, подаче соответствующей декларации и уплате налога возложены на покупателя. Статус покупателя «резидент/нерезидент» не имеет значения.

В случае если удержанные 3% превышают сумму полученной прибыли, либо сделка завершилась для продавца-нерезидента убытком, можно запросить у налоговой службы возврат средств. Это может сделать как сам продавец, так и его официальный представитель.

В среднем расходы на продажу жилого объекта с учетом налогов и комиссионных составляют от 5 до 15% от цены сделки.

Этап 3. Подготовка пакета документов для продажи недвижимости в Испании

В обязательный пакет документов, который готовит продавец, входят:

• Выписка из Реестра собственности – Nota simple informativa. Этот документ можно запросить как лично в офисе Реестра собственности, в котором зарегистрирован объект, так и он-лайн на официальном сайте испанских реестров.
• Энергетический сертификат – Certificado Energético. С 2013 года этот документ входит в список обязательных. Нотариус не заверит сделку, если ему не будет представлен энергетический сертификат. Выдается сертификат техническим специалистом, имеющим соответствующее разрешение. Его оформление стоит в среднем от 50 до 200 евро.
• Последняя квитанция по налогу на недвижимое имущество – IBI. Продавец должен представить последнюю оплаченную квитанцию. Налог за тот год, в котором совершается сделка купли-продажи, может быть разделен пропорционально между продавцом и покупателем.
• Лицензия на первичное заселение (Licencia de primera ocupación) или удостоверение о пригодности объекта для проживания (Cédula de habitabilidad). И тот и другой документ подтверждают, что жилье соответствует действующим нормам санитарии и пригодно к использованию. Покупателю в дальнейшем один из этих документов потребуется для оформления договоров с компаниями-поставщиками воды, газа, электроэнергии и т.д. Запросить документы можно в департаменте жилья или отделе градостроительства при мэрии. Потребуется визит технического специалиста, и само оформление документа обойдется в сумму до 100 евро. Срок оформления – от нескольких недель до нескольких месяцев, поэтому стоит начать процедуру как можно раньше.
• Сертификат об отсутствии задолженности по квотам кондоминиума (Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad). Этот документ можно получить в управляющей компании.
• Удостоверение личности или карта резидента собственника (или собственников), либо паспорт и сертификат NIE.
  Дополнительно могут также потребоваться:
• Устав жилтоварищества (Estatutos de la comunidad de propietarios). Этот документ не является обязательным. Однако если покупатель ищет жилье с целью оформления туристической лицензии и сдачи его в краткосрочную аренду, ему понадобятся действующие нормы жилтоварищества, чтобы понять, возможен ли такой вариант, и разрешено ли использовать жилье в качестве туристического.
• Также продавцу понадобится собственная нотариальная купчая, где указано, по какой цене приобреталась недвижимость.
• Если недвижимость покупалась в ипотеку, необходимо иметь под рукой нотариально оформленный ипотечный договор, а также сертификат из банка с указанием оставшейся суммы долга. Остаток по ипотеке будет погашен в момент подписания нотариальной купчей.
• План квартиры или дома (planos de la vivienda). Если объект продается под ремонт, такие планы понадобятся покупателю для анализа и калькуляции затрат.
• Последние оплаченные фактуры за воду, газ, электроэнергию.
• Справка из кадастра с указанием Valor de Referencia – ориентировочной стоимости объекта, используемой в целях начисления и уплаты ряда налогов.
• Сертификат технической инспекции (Certificado de Inspección Técnica del Edificio) для зданий старше 30 лет.

Забегая вперед, скажем, что на нотариальное подписание сделки потребуется принести предварительный договор купли-продажи с внесением задатка (contrato de arras), а также копии чеков или банковских переводов по всем авансовым платежам, совершенным покупателем.

Этап 4. Подписание договора задатка – Contrato de arras

Покупатель найден, соглашение по цене достигнуто, самое время перейти к подписанию первого серьезного документа – договора задатка. В договоре должны быть отражены:

• реквизиты сторон и адреса для направления уведомлений;
• реквизиты объекта: адрес, кадастровый номер и т.д.;
• существующие обременения;
• цена сделки и размер задатка;
• прочие авансовые платежи и формы расчета;
• форма оплаты налога на недвижимое имущество IBI в текущем году;
• права и обязанности сторон;
• условия отказа от сделки;
• разделение между сторонами расходов по сделке;
• сроки подписания нотариальной купчей и право выбора нотариуса одной из сторон;
• дата передачи ключей и т.д.

Договор задатка обязателен к исполнению обеими сторонами. Как правило, в качестве задатка вносится сумма в размере 10% от цены сделки.

Обе стороны обязуются завершить сделку в присутствии нотариуса в определенный срок (обычно в течение 90 дней с момента подписания договора). Если покупатель не выполняет данное обязательство, он теряет внесенную сумму залога. Если продавец не выпоет данное обязательство, он обязан вернуть покупателю залог в двойном размере.

Очень важно включить в договор задатка все необходимые условия. Так, например, если покупатель планировал купить жилье в ипотеку и получил от банка отказ, сделка аннулируется, но не по его вине. В этом случае залог покупателю возвращается.

Если срок действия договора задатка истек, а стороны так и не вышли на сделку по какой-либо причине, но не отказываются от своих намерений, договор может быть продлен. Для этого достаточно подготовить и подписать приложение к нему с указанием причины переноса сроков сделки.

Этап 5. Подписание договора купли-продажи в присутствии нотариуса

Подписание нотариальной купчей – завершающий этап продажи недвижимости в Испании. К этому моменту необходимо иметь все требуемые документы и предоставить их нотариусу. В момент подписания купчей происходит передача ключей и расчет между сторонами. Помимо покупателя и продавца в расчете могут участвовать так же третьи лица: агенты с обеих сторон, участвовавшие в сделке, и банк-кредитор, если за продавцом сохраняется ипотечный долг.

Как правило, расчет производится посредством банковских чеков в присутствии нотариуса. Если происходит погашение ипотеки, продавцу следует помнить о необходимости уведомить об этом Реестр собственности.

В течение 30 дней с момента нотариального оформления сделки продавец обязан уплатить налог Plusvalía.