{"id":1534,"date":"2025-11-17T14:37:18","date_gmt":"2025-11-17T11:37:18","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-service.com\/?p=1534"},"modified":"2025-11-20T14:45:38","modified_gmt":"2025-11-20T11:45:38","slug":"pokupka-zemelnogo-uchastka-v-ispanii","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/blog\/realestate\/pokupka-zemelnogo-uchastka-v-ispanii\/","title":{"rendered":"Comprar un terreno en Espa\u00f1a: caracter\u00edsticas, peligros, legislaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"<p><span style=\"font-weight: 400;\">Muchos compradores en Espa\u00f1a, en lugar de adquirir una casa ya construida, prefieren comprar un terreno, encargar un proyecto individual y construir una casa a su gusto. Adem\u00e1s, se pueden comprar tierras para fines agr\u00edcolas. En cualquier caso, independientemente de la categor\u00eda del terreno, antes de comprarlo es necesario comprobar una serie de documentos para garantizar la pureza y legalidad de la transacci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Comprar un terreno en Espa\u00f1a: \u00bfpor d\u00f3nde empezar?<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cualquier transacci\u00f3n inmobiliaria en Espa\u00f1a, ya sea residencial, comercial o de terreno, debe comenzar solicitando un extracto del Registro de la Propiedad &#8211; Nota simple informativa. Este documento contiene informaci\u00f3n sobre la categor\u00eda del terreno, el \u00e1rea y ubicaci\u00f3n del terreno, sobre su propietario (lo que permite verificar que el vendedor es el propietario legal), o varios propietarios y sus participaciones en el derecho de propiedad, sobre la presencia o ausencia de deudas o grav\u00e1menes, as\u00ed como sobre posibles restricciones a la propiedad (por ejemplo, servidumbres).<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">La informaci\u00f3n contenida en el extracto est\u00e1 abierta al p\u00fablico. Por tanto, un extracto puede ser solicitado tanto por el propio titular como por cualquier interesado sin necesidad de obtener el consentimiento previo del titular.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">El segundo paso es comprobar el estado catastral y solicitar un certificado catastral. Un comprador potencial puede hacerlo por su cuenta, habiendo aprendido previamente del propietario el n\u00famero catastral de la parcela. En este caso, podr\u00e1 ponerse en contacto personalmente con el departamento de catastro, o enviar una solicitud online en la web oficial del servicio mediante firma electr\u00f3nica o identificando al solicitante de otra forma.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Existen dos tipos de certificados catastrales:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Descriptivo y Gr\u00e1fico: Contiene datos legales, f\u00edsicos y econ\u00f3micos b\u00e1sicos, as\u00ed como una representaci\u00f3n gr\u00e1fica del sitio.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Texto: incluye datos alfanum\u00e9ricos sobre el sitio (propietario, ubicaci\u00f3n, n\u00famero catastral, superficie, finalidad, etc.).<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Los certificados tienen una validez de 1 a\u00f1o a partir de la fecha de emisi\u00f3n. Una vez recibido el extracto y el certificado catastral, es necesario cotejar los datos contenidos en ellos con los datos de la escritura de compraventa de esta parcela a disposici\u00f3n del vendedor.<\/span><\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-1538 size-full\" src=\"https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_77135451_L-min.jpg\" alt=\"\" width=\"2000\" height=\"1337\" srcset=\"https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_77135451_L-min.jpg 2000w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_77135451_L-min-300x201.jpg 300w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_77135451_L-min-1024x685.jpg 1024w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_77135451_L-min-768x513.jpg 768w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_77135451_L-min-1536x1027.jpg 1536w\" sizes=\"auto, (max-width: 2000px) 100vw, 2000px\" \/><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Adem\u00e1s, antes de firmar cualquier acuerdo de dep\u00f3sito o reserva, debes asegurarte de que no existen atrasos de impuestos. Para ello deber\u00e1 solicitar al propietario el \u00faltimo recibo del IBI pagado sobre bienes inmuebles. Para eliminar el riesgo de descubrir deudas antiguas, debe solicitar un certificado de ausencia de deudas tributarias para per\u00edodos de informes anteriores al departamento de impuestos del ayuntamiento en la ubicaci\u00f3n del sitio.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Si se planea construir en el sitio, es necesario analizar los documentos recibidos junto con el arquitecto. Es importante estudiar las caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas y topogr\u00e1ficas del lugar, su superficie y ubicaci\u00f3n, la presencia de servidumbres y su ubicaci\u00f3n exacta para asegurarse de que el proyecto planificado es viable teniendo en cuenta todas las normas urban\u00edsticas y legales vigentes. Tambi\u00e9n ser\u00e1 necesario un estudio geot\u00e9cnico para comprobar el estado del suelo en el lugar.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cada municipio tiene su propia normativa urban\u00edstica. Y cada sitio puede limitarse tanto en t\u00e9rminos de \u00e1rea de construcci\u00f3n como en t\u00e9rminos de n\u00famero de pisos. Para evitar sorpresas desagradables y asegurarse de que el proyecto planificado se ajuste a los l\u00edmites actuales, es necesario solicitar al ayuntamiento un certificado urban\u00edstico para el terreno.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En la fase de preparaci\u00f3n de la operaci\u00f3n tambi\u00e9n ser\u00e1 necesario asesoramiento fiscal, tanto en relaci\u00f3n con los impuestos asociados a la compra-venta de terrenos en Espa\u00f1a, como con su titularidad.<\/span><\/p>\n<h3><span style=\"font-weight: 400;\">Categor\u00eda de terreno<\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Comprobar la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica de un solar es un paso muy importante. Los documentos de inscripci\u00f3n del Registro de la Propiedad y Catastro, as\u00ed como el certificado urban\u00edstico, deben contener informaci\u00f3n sobre a qu\u00e9 categor\u00eda pertenece el terreno:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Urbano \u2013 suelo urbano ya incluido en el plan urban\u00edstico municipal.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Urbanizable: terreno apto para el desarrollo urbano, es decir, apto para realizar una serie de obras y prepararlo para su uso como suelo urbano.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">No urbanizables: terrenos destinados exclusivamente a la agricultura, ganader\u00eda o que representen cotos forestales o de caza. Por regla general, estas zonas no disponen de sistema de alcantarillado, agua potable, carreteras asfaltadas, alumbrado p\u00fablico, etc. A menudo se puede encontrar en los documentos el t\u00e9rmino terreno\/suelo r\u00fastico, que es un sin\u00f3nimo.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">M\u00e1s adelante en el art\u00edculo profundizaremos en algunas cuestiones legislativas que se deben tener en cuenta a la hora de adquirir un terreno en Espa\u00f1a.<\/span><\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-1539 size-full\" src=\"https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_147885271_L-min-1.jpg\" alt=\"\" width=\"2000\" height=\"1333\" srcset=\"https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_147885271_L-min-1.jpg 2000w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_147885271_L-min-1-300x200.jpg 300w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_147885271_L-min-1-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_147885271_L-min-1-768x512.jpg 768w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_147885271_L-min-1-1536x1024.jpg 1536w\" sizes=\"auto, (max-width: 2000px) 100vw, 2000px\" \/><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Impuestos y gastos en la compra de terrenos en Espa\u00f1a<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">La principal carga de los gastos a la hora de adquirir una propiedad en Espa\u00f1a recae sobre los hombros del comprador. A excepci\u00f3n del impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusval\u00eda), que corre a cargo del vendedor, todos los gastos corren a cargo del comprador: comisi\u00f3n de la inmobiliaria, honorarios notariales, honorarios por inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n de propiedad en el Registro de la Propiedad, impuestos (ITP o IVA).<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\"><a href=\"https:\/\/alegria-service.com\/blog\/business\/everything-about-iva-in-spain\/\">IVA<\/a> Se paga en caso de compra de un terreno a una persona jur\u00eddica a una tasa del 21%. Adem\u00e1s, se paga el impuesto de timbre IAJD. Sin embargo, si la parcela se compra a un particular no se aplica el IVA ni el IAJD, sino que se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP, cuyo tipo var\u00eda en funci\u00f3n de la comunidad aut\u00f3noma en la que se encuentra la parcela.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Al comprar un terreno por valor de 100.000 \u20ac a un particular, los impuestos y gastos oscilar\u00e1n entre 7.500 y 11.500 \u20ac. A esta cantidad hay que sumar el coste de diversas declaraciones y certificados (de 50 a 200 \u20ac), as\u00ed como el coste de una inspecci\u00f3n geot\u00e9cnica (de 400 a 4.000 \u20ac).<\/span><\/p>\n<p>Sobre los impuestos en Espa\u00f1a al vender inmuebles <a href=\"https:\/\/alegria-service.com\/blog\/expenses-and-taxes-on-the-sale-of-real-estate\/\">lee nuestro art\u00edculo<\/a>.<\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Tierras agr\u00edcolas en Espa\u00f1a<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Los terrenos clasificados como \u201cNo urbanizables\u201d son los m\u00e1s econ\u00f3micos. Muchos compradores cayeron en la persuasi\u00f3n de vendedores sin escr\u00fapulos, quienes aseguraron que, si se deseaba, se pod\u00eda cambiar la categor\u00eda del terreno y adecuarlo para el desarrollo residencial. Esto no es as\u00ed: es casi imposible transferir tierras agr\u00edcolas a otra categor\u00eda. En casos muy raros, esto se puede hacer para proyectos sociales, por ejemplo, la construcci\u00f3n de centros educativos o m\u00e9dicos. As\u00ed, si el objetivo es la construcci\u00f3n residencial, se debe adquirir el terreno adecuado.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Si una parcela agr\u00edcola se compra deliberadamente con fines agr\u00edcolas, se deben tener en cuenta una serie de puntos importantes. Por ejemplo, en Espa\u00f1a existe un derecho de tanteo frente a los propietarios de solares vecinos lim\u00edtrofes al que est\u00e1 en venta. Esto significa que los vecinos, si lo desean, pueden comprar la parcela en las condiciones anunciadas al comprador externo. Esta norma no se aplica a parcelas de m\u00e1s de 1 hect\u00e1rea, as\u00ed como a parcelas separadas de las vecinas por barrancos, acequias, arroyos, caminos, etc.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Tambi\u00e9n es necesario asegurar que exista acceso al sitio, acceso directo a la v\u00eda p\u00fablica o la presencia de servidumbres que den derecho de paso a trav\u00e9s de propiedades adyacentes.<\/span><\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-1540 size-full\" src=\"https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_615619772_L-min.jpg\" alt=\"\" width=\"2000\" height=\"1368\" srcset=\"https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_615619772_L-min.jpg 2000w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_615619772_L-min-300x205.jpg 300w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_615619772_L-min-1024x700.jpg 1024w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_615619772_L-min-768x525.jpg 768w, https:\/\/alegria-service.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Depositphotos_615619772_L-min-1536x1051.jpg 1536w\" sizes=\"auto, (max-width: 2000px) 100vw, 2000px\" \/><\/p>\n<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Construcci\u00f3n en terrenos agr\u00edcolas: \u00bfqu\u00e9 dice la legislaci\u00f3n actual?<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Arriba hemos caracterizado los terrenos pertenecientes a la categor\u00eda \u201cNo urbanizable\u201d. Hablemos de ellos con un poco m\u00e1s de detalle. Las tierras agr\u00edcolas se dividen en dos tipos: ordinarias y protegidas. En terrenos ordinarios se permite erigir estructuras directamente relacionadas con la actividad que se realiza: edificaciones para explotaciones ganaderas, establos, almacenes, hangares, etc. Queda prohibida cualquier construcci\u00f3n en terrenos que tengan alg\u00fan estado de conservaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Lamentablemente, hay casos de construcci\u00f3n ilegal en Espa\u00f1a. Y estas parcelas con edificios residenciales construidos ilegalmente a veces se ponen a la venta. Arte. El art\u00edculo 319 del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol prev\u00e9 penas de hasta tres a\u00f1os de prisi\u00f3n, as\u00ed como multas, para la construcci\u00f3n en solares clasificados como \u201cNo urbanizables\u201d.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Sin embargo, existen excepciones a toda regla. La legislaci\u00f3n local de algunas comunidades aut\u00f3nomas permite la instalaci\u00f3n de viviendas prefabricadas modulares residenciales en terrenos agr\u00edcolas que no requieren cimentaci\u00f3n, no requieren ninguna obra de construcci\u00f3n, ni conexi\u00f3n a servicios municipales. Muchas de estas casas tienen ruedas y pueden ser remolcadas en cualquier momento sin da\u00f1ar el suelo. En cualquier caso, es necesario estudiar detenidamente la legislaci\u00f3n local. Por ejemplo, en Andaluc\u00eda y Galicia no s\u00f3lo est\u00e1n prohibidas las casas modulares, sino incluso las caravanas.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">La legislaci\u00f3n tambi\u00e9n permite la construcci\u00f3n de campings y hoteles rurales, incluidos aquellos con piscina, en terrenos \u201cnourbanizables\u201d. Para construir un camping, el solar debe tener una superficie de al menos 5.000 m2, para un hotel rural &#8211; al menos 10.000 m2. La normativa puede variar seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Y finalmente, si hay un edificio antiguo en un sitio \u201cno urbanizable\u201d, incluidas ruinas que datan de 1975 y antes, existe una posibilidad real de obtener una licencia de construcci\u00f3n, o mejor dicho, una restauraci\u00f3n del edificio. Y son estas \u00e1reas las que tienen mayor demanda en el mercado.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Muchos compradores en Espa\u00f1a, en lugar de adquirir una\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":1537,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"class_list":["post-1534","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-realestate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1534","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1534"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1534\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1541,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1534\/revisions\/1541"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1537"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1534"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1534"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1534"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}