{"id":1407,"date":"2023-01-21T10:10:41","date_gmt":"2023-01-21T07:10:41","guid":{"rendered":"https:\/\/alegria-service.com\/?p=1407"},"modified":"2023-03-15T10:18:11","modified_gmt":"2023-03-15T07:18:11","slug":"how-to-sell-real-estate-in-spain-in-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/blog\/how-to-sell-real-estate-in-spain-in-2023\/","title":{"rendered":"Vender inmuebles en Espa\u00f1a en 2023: tr\u00e1mite, documentos, gastos"},"content":{"rendered":"<p>La venta de inmuebles en Espa\u00f1a, como en cualquier otro pa\u00eds, se divide en varias etapas. El vendedor necesitar\u00e1 conocimiento del mercado, una valoraci\u00f3n fiable de su propiedad, preparaci\u00f3n de los documentos para la venta y un c\u00e1lculo preliminar correcto de impuestos y gastos.<\/p>\n<h2>Etapa 1: Evaluaci\u00f3n de la propiedad y situaci\u00f3n actual del mercado.<\/h2>\n<p>Incluso antes de publicar un anuncio de venta, conviene familiarizarse con la situaci\u00f3n del mercado inmobiliario regional: ahora es un buen momento para poner en venta un objeto, cu\u00e1l es la situaci\u00f3n de la oferta y la demanda y, por supuesto, qu\u00e9 precios hay en el mercado. La demanda est\u00e1 influenciada por muchos factores: la ubicaci\u00f3n del inmueble, su estado, precio, condiciones actuales de la hipoteca, etc.<\/p>\n<p>Los principales portales inmobiliarios, as\u00ed como las agencias anal\u00edticas, publican peri\u00f3dicamente informaci\u00f3n sobre los tiempos medios de venta. As\u00ed, en 2022, el 84% de las transacciones en Espa\u00f1a se cerraron en un plazo de 8 a 12 meses desde la fecha de publicaci\u00f3n del anuncio. Sin embargo, vale la pena considerar que estos plazos pueden variar significativamente en diferentes provincias.<\/p>\n<p>No es necesario invitar a especialistas para estimar el coste. Aunque en Espa\u00f1a existen varias agencias profesionales independientes que se dedican a la valoraci\u00f3n del valor de mercado de los inmuebles. Y si al adquirir una vivienda con hipoteca es obligatoria la contrataci\u00f3n de un tasador independiente (todos los gastos corren a cargo del comprador), entonces el vendedor, al poner a la venta su vivienda, tiene derecho a solicitar cualquier precio a su discreci\u00f3n. Sin embargo, un precio adecuado es uno de los factores determinantes para una venta r\u00e1pida.<\/p>\n<p>Puede visitar sitios grandes y controlar los precios de objetos similares. O puede utilizar calculadoras especiales gratuitas que ofrecen estos mismos sitios. En cualquier caso, la decisi\u00f3n es del vendedor. Y un punto m\u00e1s importante que vale la pena considerar es el regateo: por regla general, los objetos se venden a un precio entre un 10 y un 20% m\u00e1s bajo que el precio inicialmente anunciado.<\/p>\n<h2>\u00bfDeber\u00edas recurrir a profesionales para vender inmuebles en Espa\u00f1a?<\/h2>\n<p>Una vez decidido el precio, vale la pena decidir si confiar la venta a profesionales: agentes inmobiliarios independientes o agencias inmobiliarias, o hacerlo todo usted mismo, incluso atender llamadas y organizar visitas.<\/p>\n<p>Ventajas de vender una vivienda a trav\u00e9s de una agencia inmobiliaria:<\/p>\n<ul>\n<li>Transferencia de todos los asuntos de marketing a manos de profesionales (fotos y v\u00eddeos profesionales del objeto, anuncios, publicidad en sitios web y redes sociales, etc.);<\/li>\n<li>Recepci\u00f3n de llamadas, cartas, solicitudes, selecci\u00f3n inicial de potenciales compradores;<\/li>\n<li>Organizaci\u00f3n de exhibiciones y negociaci\u00f3n con compradores;<\/li>\n<li>Soporte legal y fiscal para ambas partes de la transacci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Etapa 2. Impuestos y gastos por la compraventa de inmuebles en Espa\u00f1a en 2023<\/h2>\n<p>A partir del precio de venta, se pueden calcular los costes en los que incurrir\u00e1 el vendedor. En primer lugar, conviene tener en cuenta la comisi\u00f3n del intermediario si la venta se conf\u00eda a profesionales. En segundo lugar, haga un c\u00e1lculo de impuestos aproximado.<\/p>\n<p>El vendedor del inmueble paga los siguientes impuestos: IRPF o IRNR y Plusval\u00eda.<\/p>\n<p>IRPF (impuesto sobre la renta de las personas f\u00edsicas, a pagar \u00fanicamente por los residentes fiscales en Espa\u00f1a). Calculado como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, teniendo en cuenta impuestos, gastos, comisiones de intermediaci\u00f3n, inversiones de capital, hipotecas y depreciaciones. Las rentas percibidas est\u00e1n sujetas a tributaci\u00f3n en una escala progresiva del 19 al 26%. El resultado se refleja en la declaraci\u00f3n de impuestos del per\u00edodo sobre el que se informa.<\/p>\n<p>Hay una serie de beneficios y deducciones fiscales que puedes aplicar al presentar tu declaraci\u00f3n. El beneficio fiscal m\u00e1s importante es una exenci\u00f3n fiscal total si se vende la residencia principal (per\u00edodo de tenencia de al menos 3 a\u00f1os) con el fin de comprar otra residencia principal (la nueva transacci\u00f3n debe completarse en un plazo de 2 a\u00f1os).<\/p>\n<p>Plusval\u00eda (Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos). Este impuesto se puede calcular de dos formas: sobre la base del beneficio real recibido o de forma objetiva. Los resultados pueden variar mucho, pero el vendedor tiene derecho a elegir el m\u00e9todo de c\u00e1lculo. Si el vendedor es no residente, la responsabilidad de retener y pagar el impuesto recae en el comprador. La deducci\u00f3n se realiza en el momento en que las partes firman la factura de compraventa ante notario.<\/p>\n<p>Los vendedores no residentes pagan al presupuesto el 3% del precio de la transacci\u00f3n como parte del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Adem\u00e1s, se asignan al comprador las responsabilidades de retener la cantidad requerida, presentar la declaraci\u00f3n correspondiente y pagar los impuestos. No importa la condici\u00f3n de residente\/no residente del comprador.<\/p>\n<p>Si el 3% retenido excede la cantidad de ganancia recibida, o la transacci\u00f3n termin\u00f3 con una p\u00e9rdida para el vendedor no residente, puede solicitar un reembolso al servicio de impuestos. Esto lo puede hacer el propio vendedor o su representante oficial.<\/p>\n<p>En promedio, el costo de vender una propiedad residencial, incluidos impuestos y comisiones, oscila entre el 5 y el 15% del precio de la transacci\u00f3n.<\/p>\n<h2>Etapa 3. Elaboraci\u00f3n de un paquete de documentos para la venta de inmuebles en Espa\u00f1a<\/h2>\n<p>El paquete de documentos requerido preparado por el vendedor incluye:<\/p>\n<ul>\n<li>Extracto del Registro de la Propiedad \u2013 Nota simple informativa. Este documento se puede solicitar bien de forma presencial en la oficina del Registro de la Propiedad donde est\u00e1 inscrita la propiedad, o bien online en la p\u00e1gina web oficial de los registros espa\u00f1oles.<\/li>\n<li>Certificado energ\u00e9tico \u2013 Certificado Energ\u00e9tico. Desde 2013, este documento est\u00e1 incluido en la lista de obligatorios. El notario no certificar\u00e1 la operaci\u00f3n si no se presenta un certificado energ\u00e9tico. El certificado lo emite un t\u00e9cnico especialista con el permiso correspondiente. Su registro cuesta una media de 50 a 200 euros.<\/li>\n<li>\u00daltimo recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles \u2013 IBI. El vendedor deber\u00e1 presentar el \u00faltimo recibo pagado. El impuesto correspondiente al a\u00f1o en que se realice la operaci\u00f3n de compraventa podr\u00e1 dividirse proporcionalmente entre el vendedor y el comprador.<\/li>\n<li>Licencia de primera ocupaci\u00f3n o C\u00e9dula de habitabilidad. Ambos documentos confirman que la vivienda cumple con las normas sanitarias vigentes y es apta para su uso. En el futuro, el comprador necesitar\u00e1 uno de estos documentos para formalizar contratos con empresas suministradoras de agua, gas, electricidad, etc. Puede solicitar los documentos al departamento de vivienda o al departamento de urbanismo en la alcald\u00eda. Ser\u00e1 necesaria la visita de un t\u00e9cnico especialista y el documento en s\u00ed costar\u00e1 hasta 100 euros. El plazo de registro oscila entre varias semanas y varios meses, por lo que conviene iniciar el tr\u00e1mite lo antes posible.<\/li>\n<li>Certificado de ausencia de deuda sobre cuotas de condominio (Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad). Este documento se puede obtener de la sociedad gestora.<\/li>\n<li>Documento de identidad o tarjeta de residente del propietario (o propietarios), o pasaporte y certificado NIE.<br \/>\nAdem\u00e1s tambi\u00e9n es posible que necesites:<\/li>\n<li>Estatutos de la comunidad de propietarios. Este documento no es obligatorio. Sin embargo, si un comprador busca una propiedad con el fin de obtener una licencia tur\u00edstica y alquilarla a corto plazo, necesitar\u00e1 las normas vigentes de la asociaci\u00f3n de viviendas para comprender si esta es una opci\u00f3n y si la propiedad puede usarse como propiedad tur\u00edstica.<\/li>\n<li>El vendedor tambi\u00e9n necesitar\u00e1 su propia factura de venta notariada, que indique a qu\u00e9 precio se compr\u00f3 la propiedad.<\/li>\n<li>Si la propiedad fue comprada con hipoteca, debe tener a mano un contrato de hipoteca notariado, as\u00ed como un certificado del banco que indique el monto restante de la deuda. El saldo de la hipoteca se liquidar\u00e1 tras la firma de la escritura p\u00fablica.<\/li>\n<li>Plano de un apartamento o casa (planos de la vivienda). Si la propiedad se vende para renovaci\u00f3n, el comprador necesitar\u00e1 dichos planos para el an\u00e1lisis y c\u00e1lculo de costos.<\/li>\n<li>\u00daltimas facturas pagadas de agua, gas, electricidad.<\/li>\n<li>Un certificado del catastro que indique el Valor de Referencia: el valor estimado de la propiedad, utilizado para calcular y pagar una serie de impuestos.<\/li>\n<li>Certificado de Inspecci\u00f3n T\u00e9cnica del Edificio para edificios de m\u00e1s de 30 a\u00f1os.<\/li>\n<\/ul>\n<p>De cara al futuro, digamos que para la firma notarial de la transacci\u00f3n ser\u00e1 necesario traer un contrato preliminar de compraventa con dep\u00f3sito (contrato de arras), as\u00ed como copias de cheques o transferencias bancarias de todos los pagos anticipados realizados por el comprador.<\/p>\n<h2>Etapa 4. Firma del contrato de arras \u2013 Contrato de arras<\/h2>\n<p>Se ha encontrado al comprador, se ha llegado a un acuerdo sobre el precio, es hora de pasar a firmar el primer documento serio: el contrato de dep\u00f3sito. El contrato debe reflejar:<\/p>\n<ul>\n<li>datos de las partes y direcciones para el env\u00edo de notificaciones;<\/li>\n<li>detalles del objeto: direcci\u00f3n, n\u00famero catastral, etc.;<\/li>\n<li>grav\u00e1menes existentes;<\/li>\n<li>precio de la transacci\u00f3n y monto del dep\u00f3sito;<\/li>\n<li>otros anticipos y formas de pago;<\/li>\n<li>forma de pago del impuesto sobre bienes inmuebles IBI del a\u00f1o en curso;<\/li>\n<li>derechos y obligaciones de las partes;<\/li>\n<li>condiciones de retiro de la transacci\u00f3n;<\/li>\n<li>divisi\u00f3n de los costos de transacci\u00f3n entre las partes;<\/li>\n<li>plazos para la firma de una factura de compraventa notarial y derecho a elegir notario para una de las partes;<\/li>\n<li>fecha de transferencia de clave, etc.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El contrato de dep\u00f3sito es vinculante para ambas partes. Como regla general, se paga como dep\u00f3sito una cantidad del 10% del precio de la transacci\u00f3n.<\/p>\n<p>Ambas partes se comprometen a completar la transacci\u00f3n en presencia de un notario dentro de un per\u00edodo determinado (generalmente dentro de los 90 d\u00edas a partir de la fecha de la firma del contrato). Si el comprador incumple esta obligaci\u00f3n, pierde el importe del dep\u00f3sito pagado. Si el vendedor no cumple con esta obligaci\u00f3n, estar\u00e1 obligado a devolver el dep\u00f3sito al comprador por el doble de su importe.<\/p>\n<p>Es muy importante incluir todas las condiciones necesarias en el contrato de dep\u00f3sito. As\u00ed, por ejemplo, si un comprador planeaba comprar una casa con una hipoteca y recibi\u00f3 un rechazo del banco, la transacci\u00f3n se cancela, pero no por su culpa. En este caso, la fianza se devuelve al comprador.<\/p>\n<p>Si el plazo del contrato de dep\u00f3sito ha expirado y las partes no han llegado a un acuerdo por alg\u00fan motivo, pero no abandonan sus intenciones, el contrato puede prorrogarse. Para ello, basta con preparar y firmar un anexo indicando el motivo del aplazamiento de la transacci\u00f3n.<\/p>\n<h2>Etapa 5. Firma del contrato de compraventa ante notario<\/h2>\n<p>La firma de una escritura de compraventa ante notario es la etapa final de la venta de un inmueble en Espa\u00f1a. En este punto, debes tener todos los documentos requeridos y entreg\u00e1rselos al notario. Al momento de firmar la factura de compraventa se entregan las llaves y se realiza el pago entre las partes. Adem\u00e1s del comprador y el vendedor, tambi\u00e9n pueden participar en la liquidaci\u00f3n terceros: los agentes de ambas partes que participaron en la transacci\u00f3n, y el banco acreedor, si el vendedor retiene la deuda hipotecaria.<\/p>\n<p>Como regla general, el pago se realiza mediante cheque bancario en presencia de un notario. Si hay amortizaci\u00f3n de la hipoteca, el vendedor debe acordarse de comunicarlo al Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p>Dentro de los 30 d\u00edas siguientes a la fecha de escrituraci\u00f3n de la transacci\u00f3n, el vendedor est\u00e1 obligado a pagar el impuesto de Plusval\u00eda.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La venta de inmuebles en Espa\u00f1a, como en cualquier\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1408,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[13,14],"tags":[],"class_list":["post-1407","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-business","category-blog"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1407","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1407"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1407\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1409,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1407\/revisions\/1409"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1408"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1407"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1407"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alegria-service.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1407"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}