Продажа недвижимости в Испании сопровождается уплатой налогов и обязательных расходов со стороны продавца. Бóльшую часть из них можно спланировать и рассчитать еще до сделки, отталкиваясь от цены купли-продажи, действующих налоговых тарифов и муниципальных пошлин.

Расходы и налоги при продаже недвижимости в 2023 году в Испании могут составить от 5 до 15% от цены сделки. Такой существенный разбег обусловлен многими факторами: возрастом продавца, его статусом (резидент или нерезидент), типом продаваемого объекта (основное жилье или не основное), территориальностью (каждая автономия применяет собственные налоговые ставки, вычеты и льготы).

Расходы и налоги при продаже недвижимости в 2023 году в Испании можно разделить на предпродажные и постпродажные, а также связанные с возможным погашением ипотеки. Рассмотрим их подробно.

Расходы при продаже недвижимости в 2023 году в Испании, оплачиваемые до сделки

Первое, на что предстоит потратиться продавцу еще до публикации объявления о продаже своей собственности – оформление энергетического сертификата (Certificado energético). С 2013 года этот документ входит в список обязательных: без него не удастся разместить объявление ни на одном крупном портале, ни зарегистрировать сделку у нотариуса. Сертификат, оформляемый лицензированным техническим специалистом, присваивает жилому или коммерческому помещению класс энергоэффективности. Стоимость услуги зависит от площади и в среднем составляет от 60 до 130 €.

Вторым обязательным документом является сертификат о пригодности помещения для проживания и его соответствия действующим санитарным нормам (Cédula de habitabilidad). Сертификат требуется не во всех регионах Испании, а лишь в Астурии, Кантабрии, Каталонии, Валенсийском сообществе, Эстремадуре, Ла-Риохе, Наварре, Мурсии и на Балеарских островах. Оформление сертификата происходит после визита технического специалиста, чьи услуги обойдутся в 60-160 €.

Также понадобится выписка из Реестра собственности (Nota simple informativa). Этот документ подтверждает не только право собственности продавца, но и содержит сведения о самом объекте: его регистрационные номера, местоположение, площадь, существующие обременения, данные о других собственниках и их долях и т.п. Выписку можно заказать как в офисе реестра, так и он-лайн, и стоить она будет от 4 до 10 €.

К предпродажным расходам можно отнести и те, что связаны с подготовкой договора задатка (Contrato de arras). В Интернете можно найти бесплатные стандартные формы этого договора, но мы все же рекомендуем обращаться к специалистам. Договор задатка – важный документ, в котором фиксируются условия предстоящей сделки, условия отказа от сделки, а также права и обязанности сторон. Адвокат поможет составить договор в соответствии с действующими нормами законодательства, максимально защитив интересы продавца. Услуги адвоката обойдутся в 100-200 €.

Расходы при продаже недвижимости в 2023 году в Испании, уплачиваемые в момент или после сделки

Как правило, все нотариальные расходы, связанные с оформлением купчей, оплачивает покупатель. Поэтому из расходов, связанных с куплей-продажей и ложащихся на плечи продавца, остаются комиссионные агентства. Если сделка совершалась без посредников напрямую между покупателем и продавцом, этот пункт можно опустить. Но если в продаже принимал участие независимый риелтор или агентство недвижимости, продавец должен будет выплатить оговоренные комиссионные.

Самый удобный вариант – проведение расчетов в присутствии нотариуса. Агентские комиссионные подтверждаются фактурой и фиксируются в купчей. Для продавца это выгодно, т.к. официально проведенные по сделке комиссионные учитываются при расчете прибыли и налогооблагаемой базы.

Расходы на погашение ипотеки

Если у продавца имеется ипотечный кредит, он может запросить его досрочное погашение в связи с продажей недвижимости. Погашение оставшейся суммы долга произойдет в момент подписания нотариальной купчей. Однако продавцу придется принять на себя дополнительные расходы, связанные с этой процедурой.

Возможно, потребуется выплатить комиссию банку за досрочное погашение ипотеки. Процент комиссии составляет от 0,15 до 0,25% от остатка долга, если кредит оформлялся с плавающей процентной ставкой и досрочное погашение происходит в первые 3-5 лет, либо 1,5-2% от остатка долга, если кредит оформлялся с фиксированной процентной ставкой.

Также в обязательном порядке продавцу необходимо будет оплатить оформление нотариального акта о погашении ипотеки и его последующую регистрацию в Реестре собственности. Нотариально-регистрационные расходы обойдутся примерно в 400 €, если заниматься всем самостоятельно.

Налоги при продаже недвижимости в 2023 году в Испании

Собственник при продаже недвижимости в Испании в 2023 году должен заплатить три налога:

• Налог на доходы физических лиц IRPF с прибыли, полученной от сделки. Расчет происходит не сразу, а при подаче очередного годовой налоговой декларации.
• Муниципальный налог Plusvalía (на прирост стоимости земель). Расчет делается в течение 30 дней с момента нотариального оформления купли-продажи.
• Налог на недвижимое имущество IBI в сроки налоговой кампании.

Налог на доходы физических лиц (IRPF) при продаже недвижимости в 2023 году

При расчете налогооблагаемой базы учитывается стоимость покупки недвижимости, стоимость продажи, а также ряд сопутствующих расходов:

• Покупка: к расчету принимается цена сделки, в которой собственник участвовал в качестве покупателя, уплаченные налоги и расходы (IVA или ITP, гербовый налог IAJD, нотариальные расходы и пошлина Реестра собственности), последующие вложения в ремонт жилья, подтверждаемые фактурами, а также амортизация, если недвижимость сдавалась в аренду;
• Продажа: к расчету принимается цена сделки, в которой собственник выступал в качестве продавца, расходы и налоги (риэлторские комиссионные, Plusvalía, пошлина за регистрацию факта погашения ипотеки).

Налог IRPF уплачивается только в случае положительной налогооблагаемой базы по прогрессивной шкале:

• Прибыль до 6.000 € — ставка 19%
• Прибыль от 6.000 до 50.000 € — ставка 21%
• Прибыль от 50.000 до 200.000 € — ставка 23%
• Прибыль от 200.000 до 300.000 € — ставка 27%
• Прибыль свыше 300.000 € — ставка 28%

Даже в случае получения прибыли продавец может рассчитывать на льготу по налогу. Если произошла продажа основного жилья, в котором собственник-продавец прожил не менее 3 лет, и полученная сумма реинвестируется в новое основное жилье в полном объеме, то льгота по налогу составит 100%. Если реинвестируется не вся сумма, а лишь ее часть, процент льготы рассчитывается пропорционально. Важно совершить новую покупку в течение 2 лет с момента продажи и не менее 12 месяцев использовать новое жилье в качестве основного (проживать в нем на постоянной основе, не забыв сделать регистрацию в мэрии по месту жительства). Если продажа происходила с погашением ипотеки, то реинвестированию подлежит оставшаяся сумма.

От обязательств по реинвестированию освобождены собственники старше 65 лет, продающие свое основное жилье. Если происходит продажа не основного жилья со стороны собственников старше 65 лет, то и в этом случае можно получить 100% льготу по налогу, если вырученная от сделки сумма будет использована в качестве пожизненной ренты.

Также на налоговую льготу от 20 до 60% вправе рассчитывать собственники, осуществившие работы по повышению энергоэффективности: учитывается снижение потребления электроэнергии из невозобновляемых источников, установка энергосберегающего оборудования, повышение класса в энергетическом сертификате.

Налог на доходы нерезидентов (IRNR) при продаже недвижимости в 2023 году

По налогу IRPF отчитываются налоговые резиденты Испании. Для нерезидентов предусмотрен налог IRNR – налог на доходы нерезидентов. Налогооблагаемая база рассчитывается точно так же, т.е. как разница между ценой продажи и ценой покупки с учетом налогов и расходов.

Граждане ЕС, Исландии и Норвегии уплачивают налог по ставке 19% с полученной прибыли, граждане третьих стран – по ставке 24%. Налоговая льгота за реинвестиции предусмотрена только для граждан ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна. 50% льгота предусмотрена для всех собственников, приобретших недвижимость в период с 12 мая 2012 года по 31 декабря 2012 года.

Для нерезидентов действуют жесткие сроки расчета по налогу. Если продавцом недвижимости выступает нерезидент Испании, покупатель в момент нотариального оформления сделки удерживает 3% от цены и в течение одного месяца подает соответствующую налоговую декларацию. Удержание производится независимо от того, получает продавец прибыль или убыток от продажи. Т.е. налогоплательщиком выступает продавец, но первичная обязанность по удержанию депозита и декларированию возлагается на покупателя.

После того, как декларация со стороны покупателя была подана, продавец получает в свое распоряжение три месяца на подачу собственной декларации и окончательный расчет по налогам. Если была получена прибыль, насчитывается сумма налога к доплате с учетом ранее депонированных 3%. Если недвижимость была продана без прибыли или с убытком, запрашивается возврат указанных 3%.

Налог Plusvalía при продаже недвижимости в 2023 году

Налог Plusvalía – это муниципальный налог, ставки которого определяются каждым муниципалитетом самостоятельно. Также на уровне муниципалитетов устанавливаются льготы по налогу и возможность рассрочки.

Рассчитываться Plusvalía может двумя способами: методом объективной оценки и на основе реально полученной прибыли. Налоговые резиденты Испании уплачивают налог самостоятельно, а за налоговых нерезидентов отчитывается покупатель, произведя удержание соответствующей суммы в момент оформления нотариальной купчей. В любом случае, налог должен быть уплачен в течение 30 дней с момента совершения сделки купли-продажи. В случае убытка или отсутствия прибыли обязанность по уплате налога не возникает.

По умолчанию применяется метод объективной оценки, в основе которого лежит кадастровая стоимость объекта и коэффициент в зависимости от срока владения недвижимостью. Если продавец не желает применять метод объективной оценки, он вправе через нотариуса, заверяющего сделку, подать соответствующее заявление. Расчет налога на основе реально полученной прибыли учитывает и кадастровую стоимость, и прибыль от продажи. В любом случае, чтобы понять, что выгоднее, можно заранее сделать все расчеты, предварительно узнав муниципальные налоговые ставки.

Налог на недвижимое имущество IBI при продаже недвижимости в 2023 году

Налог на недвижимое имущество рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. Ставки устанавливаются на уровне муниципалитетов и находятся в диапазоне от 0,3 до 1,3%. Плательщик налога – лицо, имеющее статус собственника по состоянию на 1 января каждого года. Таким образом, квитанция по налогу оформляется на имя продавца и обязанность по уплате возлагается на него же.

Однако законом предусмотрена возможность разделения суммы налога между продавцом и покупателем в случае продажи недвижимости. Чаще всего подобное соглашение закрепляется в договоре резерва. В этом случае продавец уплачивает всю сумму налога, а покупатель компенсирую часть, пропорциональную периоду владения.